山西省高级人民法院
民事判决书
(2001)晋经二终字第X号
上诉人(原审被告)侯马市经济技术开发总公司(原名称某市经济技术协作委员会)。
法定代表人任某，该总公司经理。
委托代理人张某，山西平阳机械厂干部。
委托代理人贾宇宏，山西金人民律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)侯马市房地产开发公司。
法定代表人李某，该公司经理。
委托代理人肖峰昌，山西省晋一律师事务所律师。
委托代理人杨军，山西省晋一律师事务所律师。
上诉人侯马市经济技术开发总公司(以下简称经济开发公司)与被上诉人侯马市房地产开发公司(以下简称房地产公司)购房协议纠纷一案，不服临汾地区中级人民法院(2000)临中经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明：1994年7月10日和1995年10月28日，侯马市人民政府分别下发了侯政征土字(1994)X号、(1995)X号征用土地通知书，将征用的两块土地出让给房地产公司，房地产公司取得了该两块土地的使用权。1996年4月18日，房地产公司(甲方，转让方)与经济开发公司(侯马市经协委，乙方，受让方)签订了“土地转让协议书”。约定：一、甲方按照规划将二层区的15#、16#、18#、19#、20#X栋X套楼房占地共计4.8亩转让给乙方(其中包括应摊道路占地面积)。二、甲方完成如下工作：(一)水、电、暖、路、绿化的配套工作；(二)勘探设计、地基处理、办理各项手续和开工前的准备工作；(三)图纸设计、工程质量监督。三、每套楼房费用为（略）元人民币，共计（略）元人民币(壹佰陆拾伍万元人民币)。四、工程队由乙方选定，甲方负责管理；工程队按照图纸和会审记录施工，乙方委托甲方按照施工进度支付工程款。五、图纸选为侯马市设计院P413-02施工图，附变更纪要。六、付款方式，协议签订后，乙方在一周内一次性付甲方壹佰万元人民币，其余款项待工程交工后一次付清。七、乙方要服从小区统一管理，按时缴纳水、电、卫等各项费用，不得私修乱建。协议签订后，房地产公司自行办理了《建设用地规划许可证》等手续，经济开发公司付了款项后，现已全部入住。
原审法院认为，房地产公司与经济开发公司签订的土地转让协议，因未办理征用土地手续，也未向有关部门申报，违背了法律、法规的规定，属无效民事行为。故依法判决：房地产公司与经济开发公司签订的土地转让协议属无效经济合同。
经济开发公司提出上诉，其上诉称：1、上诉人与被上诉人于1996年4月18日签订的名为“土地转让”，实为购房协议，是合法有效的。2、以上诉人与被上诉人没有按规定及时办理土地转让手续，而认定双方签订的协议无效，是没有道理的。
本院认为，房地产公司是经国家有关部门批准成立的专门从事房地产开发的企业。其与经济开发公司签订的“土地转让协议书”，根据其内容和最高人民法院的有关规定，应认定该协议的性质是购房协议。该协议主体适格，内容基本具备一般房屋买卖合同的要素，故应认定为合法有效。为了促进生产的进步和发展，稳定市场交易秩序，结合本案的实际情况，也应认定该协议为合法有效。办理征用土地手续，并向有关部门申请，是协议约定房地产公司应尽的义务，不是协议无效的理由，故原审法院认定土地转让协议无效不符合法律规定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二项之规定，判决如下：
一、撤销临汾地区中级人民法院(2000)临中经初字第X号民事判决；
二、经济开发公司与房地产公司签订的“土地转让协议书”合法有效，应继续履行。
本案二审诉讼费（略）元，由被上诉人房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审判长仇拉锁
代理审判员殷德锁
代理审判员张东红
二○○一年十二月二十五日
书记员李某地
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