原告（反诉被告）郑州市金水区阿斯顿外语培训中心。住所地：郑州市金水区X路X号。
法定代表人陈某某，校长。
委托代理人郑琳，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人刘某某，女，该培训中心职员，住（略）-1。
被告（反诉原告）田某，女，汉族。
委托代理人吴京霖，河南千业律师事务所律师。
委托代理人杨成斌，河南千业律师事务所律师。
原告郑州市金水区阿斯顿外语培训中心诉被告田某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人郑琳、刘某某，被告田某的委托代理人吴京霖、杨成斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2008年9月2日签订房屋租赁合同，被告将其位于郑州市X路X号华林新时代广场大楼X楼X号房屋租赁给原告。2008年9月20日，原告按合同约定向被告支付2008年9月20日至2009年3月20日的房屋租金。2008年10月11日，原告装修完毕后还未入住前，该大楼被查封，并得知该楼没有通过竣工验收，而且不具备消防安全资质，导致原告根本无法使用该房屋，只能以高价续租原校区。原告多次找被告协商解除合同、返还租金并赔偿相应损失，被告一直推诿拒绝。故诉至法院，请求依法判令：1、被告返还6个月租金x元，押金2000元，物业费1000元，合计x元；2、被告赔偿原告装修款x元，电话月租费956元，搬家费850元，合计x元；3、被告承担原告因无法入住被告房屋而续租原旧校址多缴纳的房屋租金6500元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原、被告签订的租赁合同合法有效，房屋依约交付给原告，租赁合同并未解除，依法应继续履行，原告应继续交纳租金；2、被告交付的房屋符合合同约定，被告履行合同义务没有不当之处，原告要求退还租金和赔偿损失没有事实基础和法律依据；3、第三方的侵权导致租赁房屋不能正常使用，应由第三方承担责任，不应由被告承担，在房屋消除使用障碍后原告不积极入住，损失也应由其自行承担。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告在举证期限内提出反诉称：反诉人、被反诉人于2008年9月2日签订房屋租赁合同，反诉人将位于郑州市X路X号华林新时代广场大楼X楼X号房屋租赁给被反诉人。主要约定租赁期限5年，自2008年9月20日至2013年9月19日止，每月租金7200元。双方对单方解除合同的条件没有约定。合同生效后，反诉人依约交付了承租房屋，被反诉人称房屋不具备交付使用条件不属实，开发商在交付房屋时已将五大责任主体验收合格证明公示于售楼部，证明该房屋符合交付使用标准，且被反诉人对该房予以接收，并交纳了物业管理费用。双方签订的合同合法有效，被反诉人应依约继续履行，故请求法院依法判令：1、被反诉人向反诉人支付自2009年6月至2010年4月期间的租金x元；2、被反诉人负担本诉受理费及反诉费。
被反诉人针对反诉辩称：1、被告的房屋不具备消防安全资质，是禁止使用的，该房屋没有经过竣工验收，原告也从来没有入住，因此被告反诉租金无事实及法律依据；2、被告提交的证据中证明和笔录均属于证人证言，而被告方证人在本案中均未出庭作证，并且证人不符合法定不出庭的条件，该类证据依法不能被采纳；被告提交的建设规划许可证和建设工程规划许可证均为复印件，其他学校的照片和个别业主的入住证明与本案无关联性，均不能证明该大楼符合消防安全资质和竣工条件。故被告提交的证据不能证明该大楼符合消防及安全资质，无法支持其反诉请求。
经审理查明：2008年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定被告将位于郑州市X路X号华林新时代广场X层X号使用面积为200平方米的房屋租赁给原告使用。租赁期限5年，自2008年9月20日至2013年9月19日止，租金每月7200元，按半年支付，每半年租金提前15天交纳。租赁期内的物业管理费和水、电费均由原告承担。被告保证在租用期间，确保原告能正常使用。原告承租房屋仅作为语言培训用房使用，如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得被告书面同意，费用由原告方自理。违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。9月9日，原、被告又达成一致意见，同意原告将该房屋卫生间墙体结构由实体墙改为玻璃门（墙），但原告退租后需将该房屋卫生间墙体、墙砖恢复原状。合同签订时，原告向被告交纳押金2000元，之后于9月24日向被告交纳半年（2008年9月至2009年3月）的房屋租金x元和2008年8—12月期间的物业管理费1000元。
9月24日，原告在承租房屋内申请中国网通（集团）有限公司郑州市分公司为其安装号码为“x、x”的固定电话两部，交纳装机费用956元。
原告接收房屋后，对房屋进行局部装修，并准备投入使用，2008年10月11日，承建该房地产项目的建筑商河南泰宏房屋营造有限公司对“华林新时代广场”整栋楼进行封门、停水，在大门上张贴通告：其与楼盘开发商的经济纠纷已诉至法院，是通过法院解决的。之所以做出封门、停水的行动是由于开发商在工程未通过消防及竣工验收的情况下提前投入使用，会带来大量安全隐患，同时也为了维护广大业主的合法权益，能使业主的房产证早日顺利办下来。随后，中国新闻网—河南新闻、大河网、凤凰网论坛、新浪等新闻媒体纷纷报道“华林新时代广场未经过竣工验收，不具备交房条件，开发商违规交房、建筑商强行封楼、将业主驱赶出房屋”的消息。此事经政府等有关部门的介入协调，于2008年10月15日做出决定，河南泰宏房屋营造有限公司开门三天，业主在三天内搬出华林新时代广场，由此产生的损失业主可通过法律程序向开发商索赔。原告无奈于2008年10月19日通过郑州平平安安搬家有限公司将物品搬出承租的房屋，支付搬家费850元。
因教学需要，原告从承租房屋搬出后，又续租了原来的旧校址，每月向原房东郑州佳美科贸有限公司（后改名为河南佳美企业资产管理有限公司）交纳房租x元，比以前租用时的每月x元多交纳房租500元，自2008年11月15日至2009年12月7日共计多支付房租6500元。
原、被告签订协议后，原告对房屋进行局部装修，但一直未入住该房屋。在诉讼中，原告未向法院提供装修合同及装修房屋所需材料清单，其提供的装修材料为x元的发票，经查该发票不真实，系伪造。
原告为开办外语培训学校，分别与华林新时代广场X号房屋房东田某、X号房屋房东崔红超和X号房屋房东杨棠枝签订租赁协议，租用该楼的913、914和X号房屋作为教学用房。事后，由于涉案房屋被封，安全资质等欠缺不能正常使用，2009年12月2日，原告与X号房屋的房东崔红超达成解除房屋租赁协议；2010年3月26日，与X号房屋的房东杨棠枝达成解除房屋租赁协议。
“华林新时代广场”整栋楼被封门、停水后，原告就开始同被告交涉，提出该房屋不具备交付条件，要求解除合同并向原告赔偿相应损失。2009年12月7日，被告委托河南中涵律师事务所律师陈某政致函原告，要求原告接到律师函次日起3日内，向被告付清拖欠的全部租金，逾期不付，被告依法解除租赁合同、收回房屋。2009年12月30日，原告分别向被告及被告委托的河南中涵律师事务所律师陈某政送达解除租赁合同通知书。2010年1月30日，被告女儿田某签字确认原、被告于2008年9月2日签订的房屋租赁合同已经解除，双方无任何租赁合同关系，原先的解除合同通知，田某与田某的律师已收到，房屋钥匙已取回。随后，原告按被告女儿田某的要求将房屋中的部分设施恢复原状。2010年1月11日，郑州市华林物业管理有限公司新时代广场管理处出具证明称：华林新时代广场X室卫生间可正常使用，下水正常。
涉案楼房自2008年10月份被封后，于2009年5月份解封可正常使用。2009年12月15日，郑州华林物业管理有限公司向被告田某发出催费通知书，称其物业费到2009年11月30日到期，要求其续交物业费，并注明：2009年6月份业主已经开始进驻办公，物业已经开始正常服务，物业费自2009年7月1日向后延续。
2008年4月15日，郑州中原华丰投资中心有限公司（出卖人）与被告田某（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定该房位于管城回族区X路西、城北路南X幢X层X号；出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房验收合格条件，交付买受人使用。
郑州中原华丰投资中心有限公司分别于2006年11月20日取得“紫荆山路西、城北路南”商住楼的建设用地规划许可证，于2007年5月14日取得“紫荆山路西、城北路南”华林新时代广场的建设工程规划许可证。
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录及证人证言等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告承租被告提供的房屋后，进行部分装修，准备投入使用时，因房屋开发商与施工方的原因，造成涉案房屋被封门、停水，导致原告不能入住，且对该房屋纠纷何时能解决并能正常使用没有明确的期限，致使原告不能实现租赁该房屋的目的，被告存在根本性违约，原告有权要求解除合同，且解除合同的通知也已送达被告，双方签订的合同自该通知到达被告时解除。由于原告一直未入住该房屋，被告收取原告交付的相应费用应予退回，产生的损失应由被告予以赔偿。因此，原告要求被告返还已收取的6个月租金x元、押金2000元和物业费1000元，并赔偿电话装机费956元和搬家费850元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。由于房屋被封造成原告无法入住而续租原旧校址多交纳的13个月房租损失6500元，系被告原因引起，原告要求被告赔偿该损失的诉讼请求，理由正当，本院同样予以支持。鉴于原告未提供装修合同和装修使用材料的清单，其提供的x元装修材料发票又系伪造，因此，原告没有证据证明装修产生的费用，故对原告要求被告赔偿装修损失x元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。合同履行期间，因被告违约，原告要求解除合同，并将解除合同的通知送达被告，该租赁合同已经解除。故对被告辩称原、被告签订的租赁合同合法有效，房屋依约交付给原告使用，租赁合同并未解除，原告应依法继续交纳租金的意见，无事实及法律依据，本院对其辩称意见不予采信；被告辩称交付的房屋符合合同约定，该案系由第三方的侵权导致租赁房屋不能正常使用，应由第三方承担责任，不应由被告承担责任的意见，根据合同相对性原理，原告是与被告签订的租赁协议，按照协议约定，被告有义务保证租赁房屋能正常使用，因房屋不能正常入住给原告造成的损失应由被告承担，之后，被告可向第三方另行追偿。故对被告的该部分辩称意见，理由不足，本院同样不予采信。因被告违约，原告一直未能入住该房屋，原告要求解除合同的通知也已送达被告，该租赁合同已经解除，因此，反诉人要求被反诉人支付自2009年6月至2010年4月期间租金x元的诉讼请求，理由不足，证据不力，本院不予支持。对被反诉人辩称的该房屋没有经过竣工验收，原告也从来没有入住，反诉人提交的证据材料不能支持其反诉请求的意见，理由正当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十六条之规定，判决如下：
一、被告田某于本判决生效之日起十日内向原告郑州市金水区阿斯顿外语培训中心退还租金x元、押金2000元和物业费1000元；
二、被告田某于本判决生效之日起十日内向原告郑州市金水区阿斯顿外语培训中心赔偿电话装机费损失956元、搬家费损失850元及房租损失6500元；
三、驳回原告郑州市金水区阿斯顿外语培训中心的其他诉讼请求；
四、驳回被告田某的反诉请求。
本诉案件受理费2194元及反诉费800元共计2994元，由被告田某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长陈某阳
人民陪审员何长海
人民陪审员张青梅
二○一○年九月二十五日
书记员王芳
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