湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
（2010）长中民一终字第X号
上诉人(原审原告)孙某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人侯长春，湖南清源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙巨星房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区X路X号。
法定代表人周某某，公司董事长。
委托代理人刘彦希，湖南明城明律师事务所律师。
上诉人孙某因与被上诉人长沙巨星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2009）长县民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2008年1月31日，孙某与长沙巨星房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》(下文简称合同)。合同约定买方即孙某向卖方即长沙巨星房地产开发有限公司购买位于星沙镇X路北、洋湖路南、金华路西的锦璨家园第一幢C座X号房。建筑层数地上X层，地下X层。该商品房的交付期限为2008年12月31日前，交付条件为：该商品房经验收合格，并符合本合同约定。合同第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遭遇国家、地方政府政策变动或政府行为等非出卖人原因导致的延误。”合同第九条约定，除出现合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房的应向买受人承担支付违约金等违约责任。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十四条约定，出卖人承诺电梯在交房时具备使用条件。合同附件三《锦璨家园装饰装修标准》约定室内交房标准：……4、门：入户门为品牌防盗门，套内门预留门洞”。合同附件四《补充协议》第六条约定，长沙巨星房地产开发有限公司按本合同首页载明的地址、邮编及收信人以邮政特快专递或挂号信方式向孙某发出交房通知，书面通知以邮寄方式发出之日起的第七天，不论对方是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知的日期，亦视为该通知于当日送达对方。合同签订后，长沙巨星房地产开发有限公司开发的锦璨家园住宅小区A、B、C、D栋于2008年12月27日经竣工验收合格；于2009年1月15日经长沙县消防大队消防验收合格；于2008年12月节能验收合格并于同月26日经长沙县建设工程质量监督站备案。锦璨家园A、B、C、D栋的电梯分别于2008年12月25日和12月31日安装验收合格，所安装的电梯的随机文件是完备的，锦璨家园A、B、C、D栋每栋均各有一台电梯在2009年1月16日至同月19日间经湖南省特种设备检测中心验收检验及复检合格。锦璨家园C、D栋如包含架空层为X层，如不计算架空层则为X层。锦璨家园A、B、C、D栋均未预安装阳台门，阳台门所连接的空间为阳台和客厅(或卧室)。长沙巨星房地产开发有限公司于2008年12月30日以挂号信方式向孙某邮寄书面收房通知。孙某以长沙巨星房地产开发有限公司延期交房为由要求长沙巨星房地产开发有限公司支付违约金，孙某与长沙巨星房地产开发有限公司协商未果，孙某遂于2009年4月27日诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明，长沙县建设局、长沙县房屋产权管理局于2009年3月18日发布了题为《关于房地产协会和建筑业协会“因不可抗力因素导致延期施工”的回复意见》(长建函[2009]X号)的文件，该文件称：“2008年是我国极不平凡的一年，大事不断，年初的冰雪灾害，5月份汶川大地震，8月份的奥运盛事及我市城市文明创建工作，雨花区‘4．30’、‘12．27’生产安全事故等，均给建筑业带来很多影响，各级政府和有关部门发文明确要求在建项目停工及整改。经与市建委、市房产局等有关部门衔接，确认2008年因不可抗力因素导致在建工地工期延误天数为85天。”
原审另查明，2008年1月30日，长沙市建设工程质量监督站发文(长质监[2008]X号)要求对在建工程进行一次全面的冻害排查工作，消除质量隐患，经监督小组检查确认无冻害后，可以同意继续施工。长沙县建设工程质量监督站于2008年2月6日转发了前述通知，并进一步明确：“经我站现场查验后，方能继续施工。”2008年5月4日，湖南省建设厅发文(湘建建[2008]X号)要求对在建工程施工现场存在的安全生产违法违规行为和隐患进行整改。2008年5月14日，长沙县建设工程安全监督站发文要求各建筑施工企业、监理单位要积极配合上级有关部门和监督科的督查工作，对存在安全生产隐患及工地安全保卫工作等方面的漏洞要及时整改，确保奥运期间的安全与稳定。为争创第二届全国文明城市，长沙市建筑安全监察站于2008年5月29日发文(长建安监[2008]X号)向在长各建设单位、施工、监理企业部署工作。长沙市建设委员会于2008年7月14日发文(长建发[2008]X号)向在长各施工企业布置工作方案，要求各施工企业按照《检查细则》所列内容，逐一整改达标。长沙县建设工程安全监督站于2008年8月27日发文(长安监[2008]X号)要求各施工企业及项目部对存在的隐患进行检查，将建筑工地文明创建工作作为当前的一项中心工作来对待。为迎接国庆节和“两会”长沙市建筑工程安全监督站于2008年9月23日、同年12月25日发布了(长建安监[2008]X号)及(长建安监[2008]X号)两份文件，向在长各施工企业布置工作。雨花区发生“12．27”升降机坠落事故后，长沙市人民政府办公厅于2008年12月27日发出《……全面排查治理的紧急通知》(长政办函[2008]X号)。长沙市建筑工程安全监督站于2008年12月31日发出《……全面进行隐患整治的通知》(长建安监[2008]X号)。长沙市建设委员会于2008年12月27日发文(长建发[2008]X号)要求“全市所有有类似起重设备的建设项目立即实施停工整改，停工后进行设备检测、检测合格、并经有关责任人签字确认后方可复工。”
原审法院认为，一、孙某与长沙巨星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方均应严格依照合同全面履行各自的义务。二、孙某主张其向长沙巨星房地产开发有限公司购买的商品房采用的电梯在2009年2月25日时仍不具备使用条件，电梯属特种设备，安装完毕，经检测才能投入使用。依照国务院颁布的《特种设备安全监察条例》第二十四条、第十五条之规定，特种设备使用单位应当使用符合安全技术规范要求的特种设备。特种设备投入使用前，使用单位应当核对其是否附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件。该条例第二十五条规定，特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的特种设备安全监督管理部门管理登记。登记标志应当置于或者附着于该特种设备的显著位置。长沙巨星房地产开发有限公司向法院提交的电梯安装质量验收记录、电梯随机文件及电梯监督检验报告可以证明锦璨家园A、B、C、D栋的电梯分别于2008年12月25日和12月31日安装验收合格，所安装的电梯的随机文件是完备的，锦璨家园A、B、C、D各栋每栋有一台电梯在2009年1月16日至同月19日间经湖南省特种设备检测中心验收检验及复检合格。一审庭审时孙某与长沙巨星房地产开发有限公司均认可，锦璨家园A、B、C、D各栋每栋仅开通了一台电梯投入使用，但本系列案的孙某等人均可通过该被开通的电梯到达自己所购的住宅。对于只开通一台电梯的原因，长沙巨星房地产开发有限公司解释为，锦璨家园业主入住率很低，虽然每栋所安装的电梯均已满足使用条件，但为节约用电，只开通一台电梯。本系列案的孙某等人一审庭审时亦称，本系列案的孙某均未入住所购锦璨家园住宅，仅有一位业主在进行房屋装修。根据孙某、长沙巨星房地产开发有限公司一审庭审时所作的陈述，并结合孙某和长沙巨星房地产开发有限公司举证、质证的情况，孙某、长沙巨星房地产开发有限公司在合同中未明确约定交房时应投入使用的电梯数量，在小区住宅入住率较低的情况下，长沙巨星房地产开发有限公司从节约用电的角度出发只开通一台电梯是可以理解的，这一做法未违反合同约定，孙某据此拒绝收房的理由不充分，不予支持。孙某关于本案所涉电梯在2009年2月25日时仍不具备使用条件的主张与长沙巨星房地产开发有限公司提交的有关证据相矛盾，因孙某不能提交充分证据证明，对孙某的该主张不予采信。孙某主张至2009年5月24日，锦璨家园电梯安全检验合格标志未固定在电梯显著位置上，故电梯不具备使用条件，因孙某未能提交充分证据证明，故对孙某的该主张亦不予采信。三、孙某主张长沙巨星房地产开发有限公司未安装阳台门构成违约。根据孙某、长沙巨星房地产开发有限公司所签合同附件三的约定，入户门由长沙巨星房地产开发有限公司安装，套内门则为“预留门洞”。一审庭审中，孙某、长沙巨星房地产开发有限公司均认可本案所涉的阳台门系连接阳台与客厅(或卧室)的门，因阳台与客厅(或卧室)均系孙某所购商品房的套内空间，本案所涉的阳台门应理解为套内门。孙某、长沙巨星房地产开发有限公司关于“套内门预留门洞”的约定应适用于阳台门，且这一约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定真实、合法、有效，孙某、长沙巨星房地产开发有限公司双方都应严格遵守。四、孙某主张长沙巨星房地产开发有限公司开发的锦璨家园商品房消防验收、节能验收虽表面上合格了，但实质上达不到消防、节能标准，因此消防验收、节能验收的合格结论均不符合实际情况。因孙某对其上述主张缺乏充分证据证明，故不予采信。五、长沙巨星房地产开发有限公司开发的锦璨家园住宅小区A、B、C、D四栋的竣工验收合格的日期为2008年12月27日，消防验收合格的日期为2009年1月15日。根据有关规定，结合孙某、长沙巨星房地产开发有限公司签订的合同，长沙巨星房地产开发有限公司使本案合同项下的商品房处于可交付状态的时间应为2009年1月15日，故长沙巨星房地产开发有限公司虽于2008年12月30日向孙某发出了交房通知(依孙某、长沙巨星房地产开发有限公司所签合同附件四的约定，该收房通知到达孙某的时间应视为2009年1月6日)，但该通知行为至2009年1月15日才能产生通知交房的法律效果，而合同约定的交房期限为2008年12月31日，故长沙巨星房地产开发有限公司未能按照合同约定的交房期限履行交房义务可以认定。六、根据孙某、长沙巨星房地产开发有限公司所签合同第八条、第九条的约定，遭遇国家、地方政府政策变动或政府行为等非出卖人原因导致的延误时，出卖人可拒实延期交付，且不必承担违约责任。长沙巨星房地产开发有限公司提交的长沙县建设局、长沙县房屋产权管理局昌建函（2009）X号文件、湖南省建设厅、办公厅、长沙市政府、市、县、各级建设、质监站等政府和行政主管部门等对2008年在建项目下达的要求停工或整改的文件与孙某提交的长沙县建筑节能专项验收备案表相结合，可以证明长沙巨星房地产开发有限公司履行合同期间确实发生了这种因政府行为等非出卖人原因导致的延误。而本案长沙巨星房地产开发有限公司延期交房的时间仅为15天，长沙巨星房地产开发有限公司援引合同第八条对孙某的诉讼请求予以抗辩的理由可以成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十七条之规定，判决：驳回孙某的诉讼请求。一审案件受理费300元，由孙某承担。
上诉人孙某不服该判决，上诉称：一、锦璨家园住宅小区建筑工程第一层（架空层）未经消防验收，消防设施安装不到位，依法不得交付。二、上诉人至今未收到交房通知，一审判决认定上诉人收到房屋缺乏事实依据和法律依据。三、被上诉人至今没有向上诉人提供商品房验收合格的证明文件。四、被上诉人没有安装阳台门，不符合节能要求。五、锦璨家园住宅小区建筑工程多台电梯没有《监督检验报告》，所有电梯的显著位置未固定安全检验合格标志，都不具备使用条件。六、上诉人提供的视听资料（光盘）完整、全面，没有剪辑，足以证明案件事实。一审法院关于被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人的视听资料的认定是错误的。七、一审法院对于被上诉人至今没有提供规划、人防的认可文件、建筑工程安全防范设施验收文件的事实没有进行审查认定。八、被上诉人提供的系列延期工程的政府文件，系政府超越职权不务正业的行为，不是被上诉人据以免责的依据。请求二审法院撤销原判决，依法改判。
被上诉人长沙巨星房地产开发有限公司答辩称：一、锦璨家园住宅小区建筑工程均已经消防验收合格，符合房屋交付条件。二、被上诉人已经按合同的约定于2008年12月30日以挂号信的方式向所有上诉人交寄了书面收房通知。三、被上诉人商品房已经于2008年12月27日由符合合同约定的勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格。由于上诉人不承认其于2008年12月31日办理了交房手续，被上诉人当然无法交付商品房验收合格的证明文件。四、根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人只负责入户门的安装，其他由业主自制。阳台门不属于入户门，属于业主自制范围。五、上诉人认为电梯不符合交付使用条件是因为其适用了国家质监总局制定的《特种设备质量监督与安全监察规定》（2000年10月1日起施行），该规定与国务院颁布的《特种设备安全监察条例》（2003年6月1日起施行）相冲突，按照上位法优于下位法，新法优于旧法的法律适用原则。本案应适用《特种设备安全监察条例》。电梯在2008年12月31日已经达到合同约定的交付使用条件。六、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十条、七十七条的规定，一审法院作出被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人的视听资料的认定是正确的。七、在法律没有强制性规定且合同没有约定的情况下，被上诉人没有义务向上诉人提供规划、人防部门的文件。八、根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被上诉人提供的系列延误工期的政府文件，证明了被上诉人在履约期间确实因遭遇政府行为而导致了工程的延误。因此被上诉人可将政府文件作为其违约交房的免责依据。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有以下几个方面：一、锦璨家园住宅小区建筑工程第一层（架空层）是否经消防验收合格，消防设施安装是否到位；二、上诉人是否收到交房通知；三、被上诉人是否违反《商品房买卖合同》的约定未能向上诉人提供商品房验收合格的证明文件；四、被上诉人是否应为上诉人安装阳台门；五、锦璨家园住宅小区建筑工程的电梯是否符合交付使用条件；六、一审法院认定被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人的视听资料是否正确；七、被上诉人是否有义务向上诉人提供规划、人防部门的文件。八、被上诉人提供的系列延误工期的政府文件是否可以作为被上诉人据以免责的依据。
（一）、关于锦璨家园住宅小区建筑工程第一层（架空层）是否经消防验收合格，消防设施安装是否到位的问题。
我国目前的法律、法规对楼层是否包括架空层没有明确规定，因此在（长县）公消字（2009）的X号《建筑工程消防验收意见书》的验收合格结论中虽未提到架空层，但作为楼房第一层（架空层）（层高3米左右）应已在消防验收范围内，并已同整体工程一同验收合格。被上诉人提供的《建筑工程消防验收意见书》证明锦璨家园住宅小区建筑工程已于2009年1月15日完成消防验收，且该意见书至今没有被撤销。故锦璨家园住宅小区建筑工程消防设施应已安装到位。
（二）、关于上诉人是否收到交房通知的问题。
根据一审时被上诉人提供的国内挂号印刷品收据、长沙县邮政星沙营业中心向被上诉人出示的“快件查单回执”12份及情况说明一份，可以认为被上诉人已于2008年12月30日向上诉人寄发了书面交房通知并已妥投。且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议的第六条约定“甲方按本合同首页载明的地址、邮编及收信人以邮政特快专递或挂号信发出交房等通知……书面通知以邮件方式发出之日起的第七日（最后一日遇法定节假日顺延），无论对方或其实际授权代表是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知的日期。”依据本条约定，书面交房通知送达上诉人的时间应视为2009年1月6日。故上诉人应已收到交房通知。
（三）、关于被上诉人是否违反《商品房买卖合同》的约定未能向上诉人提供商品房验收合格的证明文件。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当将应验收合格的商品房交付给买受人使用”。第十一条约定“出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。锦璨家园住宅小区建筑工程已于2008年12月27日完成竣工验收，2009年1月15日经消防验收合格。根据被上诉人一审时提交的建设工程竣工验收备案表、（长县）公消验字（2009）第X号《建筑工程消防验收意见书》以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，锦璨家园住宅小区建筑工程应已达到合同约定的交付条件，被上诉人能够向上诉人提供合同约定的相关证明文件。
（四）、关于被上诉人是否应为上诉人安装阳台门的问题。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件三即锦璨家园装饰装修标准中约定“门：入户门为品牌防盗门，套内门预留门洞”，本案所涉阳台门为连接阳台与客厅（或卧室）的门，因阳台与客厅（或卧室）均系上诉人所购房屋的套内空间，即阳台门应理解为套内门。根据《商品房买卖合同》附件三的相关约定，被上诉人对于套内门只需预留门洞即可。故被上诉人没有义务为上诉人安装阳台门。
（五）、关于锦璨家园住宅小区建筑工程的电梯是否符合交付使用条件的问题。
依照国务院颁布的《特种设备安全监察条例》第二十四条、第十五条之规定，特种设备使用单位应当使用符合安全技术规范要求的特种设备。特种设备投入使用前，使用单位应当核对其是否附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件。该条例第二十五条规定，特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的特种设备安全监督管理部门管理登记。登记标志应当置于或者附着于该特种设备的显著位置。本案建筑中的所有电梯均在交房时具备《特种设备安全监察条例》要求的产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件，符合电梯交付使用条件。
（六）、关于一审法院认定被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人的视听资料是否正确的问题。
就锦璨家园住宅小区建筑工程是否具备交付条件这一争议焦点，上诉人提供的视听资料存在疑点，且无其他证据予以佐证。而被上诉人提供的系国家机关依职权制作的公文书证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的证据：……(三)存有疑点的视听证据”，第七十条“一方当事人提出下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”、七十七条“人民法院对数个证据就同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；”故被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人提供的视听资料。一审法院认定被上诉人提供的档案资料的证明力大于上诉人的视听资料是正确的。
（七）、关于被上诉人是否有义务向上诉人提供规划、人防部门的文件的问题。
根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，被上诉人只需提供商品房验收合格文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《商品房买卖合同》中没有关于被上诉人还应提供规划、人防部门的认可文件的约定。故被上诉人没有义务提供上诉人要求的规划、人防部门的认可文件。
（八）、关于被上诉人提供的系列延误工期的政府文件是否可以作为被上诉人据以免责的依据的问题。
根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的第八条的约定“……但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇国家、地方政府政策变动或政府行为等非出卖人原因导致的延误”，且被上诉人在一审时提供的系列延误工期的政府文件并非单独针对被上诉人，而是针对全市建筑行业在建项目。故被上诉人在履行合同期间确因遭遇政府行为而导致所建工程的延误，被上诉人提供的系列延误工程期的政府文件可以作为被上诉人据以免责的依据。
综上所述，上诉人的上诉请求及理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审判长詹支粮
代理审判员刘凯
代理审判员谭琼
二○一○年四月十二日
书记员汪小燕
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