原告倪某
原告裘某。
被告宦某
被告达某
被告宦某
原告倪某、裘某与被告宦某、达某、宦某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告倪某、裘某及共同委托代理人徐惠忠、李瑾，被告宦某、达某及被告宦某、达某、宦某的共同委托代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪某、裘某共同诉称，2009年12月25日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定：由原告购买被告所有的本市X路X弄X支弄X号X室房屋一套，房屋总价为人民币x元。双方在合同中还约定了各自的权利、义务。双方就该房屋内户籍迁移在合同的补充条款中特别约定，被告于双方办理产权过户手续前向房屋所在地的公安机关办妥原有户口的全部迁出手续，若被告未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向原告支付总房款的万分之五作为违约金。2010年2月5日，双方办妥了产权过户手续，在交房过程中，原告发现该房屋内尚有5个户口未迁出，且5个户口系被告购房时出售方的户口，原告多次催告被告办妥户口迁移手续，未果。由于被告故意隐瞒该房屋内的户籍信息，且未按约办妥户籍迁移手续，不但构成违约，而且影响原告的户籍迁入，为维护原告的合法财产权益，特提起诉讼，请求判令：1被告向原告支付逾期迁移户口的违约金（自2010年2月5日起至户籍迁出之日止，每日以总房款x元的万分之五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告宦某、达某、宦某共同辩称，合同中约定的户籍迁出的违约责任仅指为被告的户籍，本案涉讼的户口为案外人，对此，被告不应承担违约责任。根据相关法律的规定，主张损失应以实际损失为准，由于原告的户籍尚在外地，又不满足户籍迁入的条件，也无实际损失产生，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋上海市X路X弄X支弄X号
X室原产权人为被告宦某、达某、宦某。2009年12月25日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，由原告购买系争房屋，总价为人民币x元。双方在合同中还约定其他主要内容。在合同中补充条款第五条就该房屋内户籍迁移事宜特别约定：“被告承诺，于双方办理产权过户手续前向房屋所在地的公安机关办妥原有户口的全部迁出手续，若被告未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向原告支付总房款的万分之五作为违约金”。签约后，原告按约履行付款义务，2010年2月2日，双方办妥产权过户手续，同月20日，原告取得系争房屋的产权证（普x），2010年3月6日，原告取得钥匙。交房过程中，因原告查实系争房屋内尚有5个户口未迁出，且是被告在购房时出售方所留的户口，经交涉未果。2010年6月21日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查，截至2010年6月12日，系争房屋内在册户口为案外人沈菊芳、肖俊成、沈肖龙、肖凤、沈智雯。本案诉讼中，被告已以原告身份另行向本院提起诉讼，要求上述案外人承担违约责任。
审理中，原告认为，合同是双方真实意思表示，就系争房屋内户籍迁移事宜所约定的违约金，也是经双方协商后达某的共识。因被告向案外人购买系争房屋时，已考虑到系争房屋内户口迁出问题，故在合同中以高于原被告约定的违约金标准约定了违约金，因此可见被告对户口迁出相当重视。根据有约定从约定的原则，原、被告约定的违约金并未过高，现系争房屋内户口虽不属于被告，但根据法律规定，并不能免除被告的违约责任。同意违约金自2010年2月5日开始计算。
被告认为，被告购买系争房屋时，房价为人民币x元，买卖双方对系争房屋内的户口迁出事宜虽约定以房价的日万分之十计算违约金，但被告并不知情系争房屋内的户口情况，由于是格式合同，才约定了户口迁出事宜。由于案外人未将系争房屋内的户口迁出，对此被告也无能为力，故违约责任不应由被告承担，况且原告本身不具备户籍迁入的条件，也无实际损失的产生，原告主张的违约金明显过高。
本院认为,原、被告就上海市X路X弄X支弄X号
X室签订《上海市房地产买卖合同》系签约人的真实意思表示，合同应为有效，双方应恪守履约。根据合同约定，被告应于双方办理产权过户手续前将系争房屋内原有户口全部迁出，现被告未按约定履行义务，原告要求被告承担违约责任，符合双方约定，本院应予支持。由于系争房屋内的户口为案外人，该户户口迁出也并非被告能解决，但就系争房屋的买卖，原、被告及案外人就系争房屋内的户口迁出事宜均有约定，故原告请求的违约金及计算标准可予准许，基于买卖合同的主要内容双方已经履行完毕，就户口迁出之违约金事宜，本院将根据案情作一次性解决，因被告的抗辩理由无法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十二条之规定，判决如下：
被告宦某、达某、宦某应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告倪某、裘某就逾期未能迁出相关户口之违约金人民币x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币964元，减半收取，计人民币482元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达某日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员汤国荣
书记员汉静
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