原告王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人潘祥勇，福建融成律师事务所律师。
被告聚龙实业（中国）有限公司，住所地福州市仓山区X路X路X号同善小区X号楼X层商场。
法定代表人黎某某，董事长。
委托代理人杨友伟，福建信得律师事务所律师。
原告王某某因与被告聚龙实业（中国）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2010年4月22日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人潘祥勇、被告聚龙实业（中国）有限公司的委托代理人杨友伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，1998年10月16日，原告与被告签订一份《商品房销售合同》，约定“被告将坐落于福州市仓山区X路X号聚龙明珠A区聚福楼十九层F单元销售给原告，房屋建筑面积为147.81M2，单价为2514.61元，房屋总价款为x元。被告应于1999年6月30日前将上述房屋交付给原告。如被告不能按约时间交付房屋，应按已付购房款的日万分之二支付原告违约金。如因被告过失造成原告不能在交房之日办理房屋交易监证，被告应赔偿原告损失等”。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告在2002年9月才将讼争屋交付原告使用，且房屋面积比合同约定的面积少了7.47M2。此外，讼争屋交付后，由于被告原因无法办理产权登记，致使原告在2009年9月9日才取得了房产证，被告的行为已构成违约。为此，原告请求法院依法判令被告：1、支付原告逾期交房违约金x元（按已付购房款x元的日万分之二，从1999年7月1日起计至2002年9月30日止再扣减90天）；2、支付原告逾期办证违约金x元（按已付购房款x元的日万分之二点一，从2002年12月1日起计至2009年9月8日止）；3、返还原告面积误差款7633元[按（7.47M2-4.x）×2514.61元/M2计];4、承担本案诉讼费用。
被告聚龙实业（中国）有限公司辩称，原告所述的购房经过属实，但原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金均已超过诉讼时效。此外，聚龙明珠A区在2008年12月31日就可以办理房产权了，故原告要求支付逾期办证违约金计算到2009年9月8日止是不妥的。另外，2009年3月3日，原、被告双方对讼争屋面积误差协商一致，被告退还原告房屋面积减少7.47M2的房价款x.16元，而原告亦同意放弃要求被告双倍支付讼争屋面积误差比超过3%部分的房价款。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年11月16日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》，约定“被告将坐落于福州市仓山区X路聚龙明珠A区聚福楼十九层F单元房屋出售给原告，房屋建筑面积为147.81M2，单价为2514.61元/M2，房屋总价款为x元。原告分两次付清购房款，第一次付x元，第二次付x元。被告应于1999年6月30日前将上述房屋交付原告使用。因不可抗力或其他非被告所能控制的延误因由，交付期限允许合理延长，但最长不得超过90日。如被告不能在合同约定期限内将该房屋交付房屋原告使用，原告有权要被告继续履行合同，对超过上述允许的延误期，被告应按已付购房款每延误一日支付万分之二的违约金。如果由于施工原因造成核定建筑面积与合同约定建筑面积不符的，售价按核定建筑面积如数增减。原告在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助。如若因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日办理房地产交易监证，原告有权提出退房，被告须在原告提出退房要求之日将原告已付款退还原告”。合同签订后，原告于1998年12月8日支付被告购房款x元，余款x元，于1998年12月30日通过银行按揭方式支付。2002年9月，被告将讼争屋（面积比合同约定的面积少了7.47M2）交付原告使用。2008年12月31日，福州市房地产交易登记中心书面通知被告聚龙明珠A区聚宝阁、聚福阁及连接体房屋产权准予初始登记。2009年3月3日，被告退还原告讼争屋面积减少7.47M2的房价款x.16元。2009年9月9日，原告取得了讼争屋的产权证。
本院认为，1998年11月16日，原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于双方在合同中约定被告应于1999年6月30日前将讼争屋交付原告使用，而被告实际交付时间是2002年9月，现被告抗辩原告要求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，理由成立。故原告该诉请，本院不予支持。此外，原、被告双方在《商品房预售合同》中，没有约定办理讼争屋产权证的时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案被告于2002年9月向原告交付了讼争屋，故其应于2003年1月（交房之日起90日）前协助原告办理房屋产权证。但该讼争屋直到2008年12月31日才通过初始登记，故被告应承担逾期办证违约责任。由于双方在《商品房预售合同》中没有约定逾期办证违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第二项规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。虽然福州市房地产交易登记中心于2008年12月31日通过讼争屋初始登记，但被告未提供证据证明其在福州市房地产交易登记中心通过初始登记后已通知原告。此外，由于2009年3月3日，原告接受被告退还的面积误差款x.16元，说明此时原告已知晓讼争屋可办理产权证。故被告逾期办证违约金应以原告已付房价款x元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2008年1月21日起计算至2009年3月3日止。另外，由于在双方在《商品房预售合同》中已约定如果由于施工原因造成核定建筑面积与合同约定建筑面积不符的，售价按核定建筑面积如数增减，且被告已于2009年3月3日，被告退还原告讼争屋面积减少7.47M2的房价款x.16元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理。”故原告要求被告返还原告面积误差款7633元[按（7.47M2-4.x）×2514.61元/M2计]，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条第一款第二项、第十八条第二款第二项之规定，判决如下：
一、被告聚龙实业（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某逾期办证违约金（以原告已付购房款x元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，从2008年1月21日起计算至2009年3月3日止）。
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5556元，原告王某某负担4600元，被告聚龙实业（中国）有限公司负担956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长杨真容
人民陪审员林斌华
人民陪审员王某榕
二O一O年八月六日
书记员林华
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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