最高法院民事判決九十六年度臺上字第二五三八號
上訴人甲○○
訴訟代理人黃碧芬律師
被上訴人乙○○
人廖克明律師）
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十六年六月二十
七日臺灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第二０六號），提起上訴
，本院判決如下：
主文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件上訴人主張：伊與被上訴人於民國八十八年八月九日簽訂不動產買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買其所有坐落臺北市○○區
○○段一小段九之五地號土地及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路
一八五巷二二號二樓房屋（下稱系爭房地），伊已於同日及同年月二十七
日分別給付被上訴人簽約款及備證款新臺幣（下同）各九十萬元，嗣系爭
房地因九二一大地震後存有多處瑕疵，經催告被上訴人修繕並於修繕完成
後再繼續付款，詎被上訴人竟毀約不賣，於同年十月十九日片面解除系爭
買賣契約，並沒收伊已付之價金，伊亦於同年十一月二十二日解除系爭買
賣契約，並依回復原狀之法律關係，訴請被上訴人返還前開價金及支付違
約金一百八十萬元，惟經法院〔臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）八十
九年度訴字第二九六號、原審九十年度上字第四七三號、最高法院九十二
年度臺上字第二六六八號〕判決認兩造間互為解除契約之意思表示均不生
效力，系爭買賣契約仍有效存在確定（下稱前第一案訴訟）。其後，因被
上訴人早於八十八年十一月十五日終止對永信代書事務所之委任，伊乃於
九十三年一月十六日催告被上訴人提供辦理系爭房地所有權移轉登記所需
之文件，惟被上訴人仍置之不理，伊再解除兩造間之買賣契約後，又訴請
被上訴人返還前開價金及違約金，亦經法院（臺北地院九十三年度訴字第
一二一０號、原審九十三年度上字第一０六九號）判決認伊請求被上訴人
交付移轉產權所須之文件，不符合債之本旨而敗訴確定（下稱前第二案訴
訟）。嗣伊於九十五年三、五月間，建議被上訴人共同委任黃碧芬律師代
為辦理履約程序，並請被上訴人配合提供相關文件以辦理系爭房地所有權
移轉，但遭被上訴人否決，經聲請調解亦不成立，而向銘宏地政事務所確
認其並未受被上訴人之委任，亦未交付相關過戶資料予張乖英代書後，伊
再於九十五年六月二十七日函催被上訴人委任專業代書人員，以履行系爭
買賣契約，惟仍無結果。被上訴人顯已違反系爭買賣契約第二條第二款、
第五條第一、二款應委任專業人員辦理不動產登記及備齊並交付一切過戶
證件資料之約定，伊乃於九十五年七月十八日，依同契約第十條第一款約
定，解除系爭買賣契約，依同條第三款約定，被上訴人應加倍返還伊已支
付之價款即三百六十萬元，以為損害賠償等情。爰先位聲明求為命被上訴
人給付三百六十萬元，及其中九十萬元自八十八年八月九日起，另九十萬
元自八十八年八月二十七日起，餘一百八十萬元自起訴狀繕本送達翌日起
，加計週年利率百分之五利息，並追加備位聲明求為命被上訴人於伊給付
七百五十六萬元之同時，移轉系爭房地之所有權登記及交付之判決。
被上訴人則以：系爭買賣契約並未課伊應委任專業人員以進行所有權
移轉登記等程序之義務，且伊亦確實委託張乖英地政士處理系爭房地買賣
過戶事宜，上訴人主張伊未委任專業人員而解除系爭買賣契約，不生解除
之效力。又系爭買賣契約係因可歸責於上訴人事由拒絕給付完稅款，上訴
人已陷於給付遲延之違約情事，依系爭買賣契約之約定，伊已於八十八年
十月十九日解除系爭買賣契約，並沒收上訴人所給付之價金，縱認前開解
除契約之意思表示不合法，在上訴人未給付完稅款及違約金之前，伊亦得
依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯，伊已於九十五年六月十二
日發函限期上訴人給付，上訴人至今仍未履行，伊於第一審以同年八月二
十八日民事答辯狀（下稱系爭答辯狀）繕本之送達表示解除系爭買賣契約
，並依該契約第十條第二款請求每日總價額千分之一之違約金，合計二千
三百五十八萬七千二百元，上訴人猶為本件之請求，並無理由等語，資為
抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查上訴人前以被上訴人
「非法解約、毀約不賣、沒收其已支付之價金」「拒不依約提供所有權設
定」「遲延且未完全排除或恢復房屋瑕疵毀損」「遲延且不依約借屋裝修
」「遲延與拒絕受領完稅款」「拒不履行完稅相關事宜」「未將產權移轉
過戶及交屋」等違約事由，表示解除系爭買賣契約，並訴請返還價金及違
約金，業經前第一案訴訟判決敗訴確定，嗣再以解除契約為由請求返還價
金等之前第二案訴訟，仍遭法院判決敗訴確定，兩造間就系爭買賣契約至
前第二案訴訟原審九十三年度上字第一０六九號事件於九十五年二月二十
一日言詞辯論終結止，仍屬有效存在。次依系爭買賣契約第二條所約定之
付款方式及時程，乃因不動產所有權之移轉以登記為要件，與動產以交付
為要件有別所致，參照系爭買賣契約第七條第一項斡旋協議所載「交屋時
間為簽約日之三個月」及系爭買賣契約附註二「簽約後被上訴人同意上訴
人先行放置傢俬、物品（惟被上訴人不負保管責任），上訴人應於八十八
年十一月九日以前完成交屋，被上訴人同意交屋前二十日先行借屋供上訴
人裝修之用」，可知兩造係預估於簽約後三個月內應完成銀行貸款付清尾
款，乃預定交屋日為八十八年十一月九日，然本於買賣契約之性質，仍須
付清價款始得要求出賣人辦理不動產所有權移轉及交屋自明，而上訴人交
付完稅款時，買賣標的物已進行不動產所有權移轉過戶之手續，故尚須上
訴人給付與尾款同額之商業本票一紙以為擔保，被上訴人抗辯上訴人於完
稅款未交付前，得拒絕系爭房屋之移轉及交付，洵屬有據。再查，被上訴
人前於收取上訴人給付備證款時，已備妥有關登記之一切文件並交予永信
土地代書事務所，並於八十八年九月十七日由稅捐稽徵處核發稅單，同年
月二十三日核發土地增值稅單，為上訴人所不爭，則依系爭買賣契約第二
條第三款之約定，上訴人本應給付完稅款一百萬元，並開立與尾款同額之
商業本票一紙，交付作為尾款付款之擔保，以便永信土地代書事務所辦理
過戶事宜，然因上訴人未依約給付，反要求被上訴人於同年十月二十日前
修復系爭房屋之毀損瑕疵後才願意繼續支付餘款，逾期將解除契約，已屬
於法無據，而被上訴人並無違約情事，業經前第一、二案訴訟判決認定在
案。上訴人既未給付完稅款及擔保尾款之商業本票，復經被上訴人以之為
同時履行抗辯，此部分已據兩造分別於前第一案訴訟中陳明，並經該案第
一、二審判決理由所載明，則在上訴人未依約給付完稅款及與尾款面額相
同之商業本票時，被上訴人本於同時履行抗辯權，自得拒絕上訴人辦理系
爭房地之所有權移轉登記及交屋事宜。故被上訴人日後雖於八十八年十一
月十五日終止對永信土地代書事務所之委任，並取回所交付之一切文件，
尚不生違約或給付遲延之問題。復查，不動產買賣因所涉及之金額龐大，
在買方未付清價金前，賣方均不放心將辦理移轉過戶所需之證件交予買方
，故買賣雙方通常係約定按買方付款時程將移轉所需證件交予專業之代書
代為辦理移轉登記手續，以保障買賣雙方之權益。故依系爭買賣契約第五
條第一、二款之約定，尚難認上訴人或被上訴人有指定代書人選之權利或
義務，上訴人於九十五年三月三十日建議共同委任黃碧芬律師辦理履約事
宜，被上訴人自得拒絕之。上訴人雖於同年五月一日函請被上訴人建議或
指定專業代書人員，被上訴人亦不因此負有建議或指定之義務，亦不因兩
造於九十五年六月十四日之調解過程中，而認兩造已有合意，被上訴人因
而負有契約上之義務，建議或指定專業人員即銘宏地政士事務所張乖英地
政士等人辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜。況依上訴人提出之錄音譯
文及證人即銘宏地政士事務所地政士張乖英之證述，堪認被上訴人於受上
訴人催告後確有意委任專業人員辦理系爭房地之所有權移轉登記之事宜，
但該項委任事務仍應以兩造合意進行移轉過戶手續為前提，茲上訴人既未
付清尾款，被上訴人復為同時履行之抗辯，兩造未能就履行之時間獲得合
意，因而未能實際交付地政士張乖英辦理系爭房地之所有權移轉登記之文
件，尚難認被上訴人有何違反契約之義務。則上訴人主張被上訴人違反系
爭買賣契約第二條第二款、第五條第一、二款委任專業人員辦理不動產登
記及備齊並交付一切過戶證件資料之約定，於九十五年七月十八日表示解
除兩造間系爭買賣契約，於法未合，難認已生解除之效力。又系爭買賣契
約第二條第三款所約定上訴人應給付完稅款一百萬元之義務，仍屬系爭買
賣契約中給付義務之一部，若上訴人未給付一百萬元完稅款，被上訴人自
得行使同時履行抗辯權，拒絕其對待給付（即移轉系爭房地之所有權）。
上訴人於簽訂系爭買賣契約後，既迄未依約支付上述完稅款及與尾款金額
相同之商業本票，則被上訴人於上訴人提出完稅款前，主張同時履行抗辯
，拒絕協同辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，自非無據。縱被上訴人
有受領遲延情形，於其事後復表示受領之意思時，受領遲延之狀態即因滌
除而終了，則上訴人於未辦理貸款，付清完稅款及尾款之前，要求被上訴
人履行移轉系爭房地之所有權並交屋，即非有據。至上訴人於前第二案訴
訟判決敗訴確定後，雖多次函知被上訴人辦理系爭房地所有權移轉相關事
項，惟均未表明其欲交付上述完稅款及尾款，僅單方面要求被上訴人應協
同辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，被上訴人於九十五年六月十二日
所發存證信函，一再指稱上訴人未提出上開完稅款，顯屬違約等情，實難
認上訴人有依約履行系爭契約第二條第三款約定對待給付之意思及行為，
嗣收受被上訴人上開限期十五日給付完稅款催告函後，亦未為欲給付之表
示，被上訴人既為同時履行之抗辯，是上訴人以系爭買賣契約已解除為由
，請求被上訴人給付前述金額，洵非正當。末查，系爭買賣契約因兩造發
生糾紛，上訴人拒付完稅款，被上訴人乃解除對永信代書事務所之委任，
並取回所交付辦理過戶之一切資料文件，延宕至今均未辦理系爭房地之所
有權移轉過戶事，故系爭買賣契約所訂履行期限顯然已因時間經過而失效
，成為給付無確定期限。債務人於債權人得請求給付時起須經催告而未給
付，負遲延責任。被上訴人已於九十五年六月十二日限期十五日催告上訴
人給付上述完稅款（即價金之一部），上訴人於受催告後，並未依限給付
，自受催告期滿時起即負遲延責任。則被上訴人援引系爭買賣契約第十條
約定，以系爭答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示，自屬於法有據。
兩造間之系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，上訴人請求被上訴人於伊
給付買賣價金七百五十六萬元時，將系爭房地之所有權移轉登記並交付之
，即非有據。從而，上訴人先位及追加備位聲明之請求，均非正當，要難
准許，應予駁回等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明
未經援用之證據為不足取，暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上
訴人敗訴之判決，駁回其上訴，及駁回其追加之訴。
查兩造就系爭房地之買賣，既於系爭買賣契約書第二條及附註約定付
款方式及履約時程，而上訴人於交付系爭買賣契約書第二條第二款所定之
備證款時，被上訴人亦依約將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交付
兩造約定之永信代書事務所，可見被上訴人已完成系爭買賣契約第二條第
二款及第五條第一款所定之義務；嗣因上訴人不履行交付該契約書第二條
第三款所定之完稅款及與尾款同額之商業本票，復爭執系爭房地之瑕疵等
事由，而提起前第一、二案訴訟，終因無理由均受敗訴判決確定，可認兩
造履約已至該契約書第二條第三款所定階段，則被上訴人於上訴人拒不履
行交付前述完稅款及與尾款同額之商業本票，且於系爭買賣契約所定完成
交易期限之八十八年十一月九日以後之同年月十五日，始終止對永信代書
事務所之委任並取回所交付辦理所有權移轉登記之一切文件，符合一般人
履行契約之合理期待，並無可歸責之事由，究難認有何違反契約義務之情
事。上訴人依兩造履約之階段，已應負履行前述交付完稅款及與尾款同額
之商業本票之義務，竟於事隔多年經前第一、二案判決其敗訴確定後，反
而一再要求被上訴人再履行系爭買賣契約書第二條第二款所定提出辦理所
有權移轉登記所需之文件，形同翻異系爭買賣契約已履行之時程，將自己
違反契約應負之責任，向前推移履約階段轉為要求被上訴人履行，無異要
求被上訴人重複履行系爭買賣契約第二條第二款所定義務，並免除自己已
經應為之上述給付義務，殊與誠實信用之原則有違。原審因以前述理由，
為其不利之論斷，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取
捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由
，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年十一月十五日
最高法院民事第六庭
審判長法官朱建男
法官顏南全
法官黃義豐
法官鄭傑夫
法官蘇清恭
本件正本證明與原本無異
書記官
中華民國九十六年十一月三十日
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
