陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2000)西经二终字第X号
上诉人(原审原告)陕西省科学技术信息研究所(以下简称研究所)。住所地西安市X路南段X号。
法定代表人徐某，所长。
委托代理人马某，男，研究所干部。
委托代理人段威，陕西雁塔律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)陕西历史博物馆(以下简称博物馆)。住所地西安市X路X号。
法定代表人周某，馆长。
委托代理人赵某，男，博物馆开发部经理。
委托代理人郭新民，陕西一元律师事务所律师。
原审第三人孙某，男，X年X月X日出生，陕西省耀县印刷厂退休干部。住（略）。
原审第三人李某，男，X年X月X日出生，原博物馆劳动服务公司副经理。住（略）。
上诉人研究所因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院(1999)雁经重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
原审法院判决认定：1995年1月，研究所下属劳动服务公司与博物馆下属劳动服务公司约定，由博物馆租用研究所临街商业楼南端一，二楼及部分平房场地，开展餐饮娱乐业。博物馆子1995年1月27日预交房租（略）元。1995年4月l日，双方签订了租赁合同。合同约定，博物馆租用研究所商业楼一楼X平方米，租金每平方米每月60元，二楼X平方米，租金每平方米每月50元，平房三间半，每回每月租金400元，其余场地每月租金600元，合计月租金为（略）元。自租房之日起一次性预付上半年房租，下半年须提前一个月预付租金。从第二年起，提前一个月预付全年租金，至合同终止。租金三年不变，三年后另议。此合同未在有关部门登记备案。合同签订后，博物馆即在所租房屋及场地上开始筹建餐饮娱乐业场所。1995年6月至1996年1月，博物馆共向研究所支付房租（略）元，其中（略）元用于抵偿违约赔款。1996年1月，博物馆将筹建中的餐饮娱乐业的全部设施转让给第三人孙某、李某，并未经研究所许可将所租研究所房屋场地转租给第三人。1996年3月11日博物馆劳动服务公司与研究所劳动服务公司签订担保协议约定，研究所劳动服务公司担保博物馆劳动服务公司按时上交博物馆的合同指标，担保金额（略）元。被担保单位博物馆劳动服务公司用其拟开办的餐饮娱乐场所室内装修及全部设备的（略）元的投资作抵押，担保单位受到担保金额内的经济连带责任时，担保单位有权收回在被担保单位租房的使用权、经营权及全部抵押物作补偿并归担保单位所有。担保期限从1996年2月28日至1997年2月27日。后第三人孙某、李某利用从博物馆处转租的房屋及博物馆转让的经营设施开办了格兰酒店有限公司。在第三人经营期间陆续替博物馆向研究所支付租金（略）元。由于第三人孙某、李某未能向博物馆清偿转让费，从而引起诉讼。1998年3月10日西安市中级人民法院(1998)西经终字第X号民事判决书终审判决认定，双方转让协议无效，孙某、李某应清偿所欠博物馆转让费（略）．16元，并赔偿博物馆经济损失（略）.96元，共计（略）．12元。该案在执行过程中，孙某、李某表示愿以格兰酒店全部设施向博物馆偿还债务，博物馆明确表示同意。经原审法院执行庭主持对格兰酒店全部资产进行评估，总价值为（略）元。孙某，李某按此价格将格兰酒店全部资产移交给博物馆以充抵欠款。审理中，博物馆表示愿用接收的格兰酒店全部设施按执行阶段所做的评估价格抵偿部分房租，研究所亦表示同意。经原审法院主持调解，博物馆已当庭将格兰酒店全部资产参照评估价格移交给研究所。1998年11月11日博物馆及第三人正式将所租研究所房屋交还给研究所。在租房期间，房租及水电杂费总计（略）．53元，博物馆及第三人已付（略）元，以酒店设施折抵房租（略）元，下欠（略）.53元未付原审法院认为，双方签订租赁合同，来到房地产管理部门办理登记备案，其行为违反了《城市房屋租赁管理办法》第十四条的规定，双方签订的租赁合同无效，依法不予保护。对此双方均负有过错责任，双方对因合同无效而蒙受的损失依法应予自负。博物馆使用研究所房屋后，不但长期拖欠房屋使用费，而且未经研究所许可擅自将房屋转租第三人，其行为损害了研究所的合法权益，故其对所拖欠的房屋使用费及水电杂费应依照其过错责任承担相应部分的清偿义务。第三人从博物馆处转租房屋使用受益，应对博物馆拖欠研究所房屋，水电杂费承担连带清偿责任。据此判决：一，研究所，博物馆签订的房屋租赁合同属无效合同，依法予以废止。二、博物馆下欠研究所房屋使用费及水电杂费（略）.67元，应于本判决生效后十日内一次付清；逾期付款，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、第三人孙某、李某对博物馆所欠研究所房屋使用费及水电杂费负连带清偿责任。四、研究所要求博物馆支付迟延付款利息的诉讼请求予以驳回。研究所的上诉理由：截止1998年11月11日，博物馆已欠房租（略）．46元及水电费（略）．53元，原审法院对双方责任划分有失公允，判决结果严重显失公平。请求撤销原判，依法改判由博物馆支付其所租用房屋的全部使用费和水电等杂费，以维护其合法财产不受侵害。
经审理查明：双方当事人对租赁合同的签订及履行情况均无异议。双方当事人争议的焦点问题是租赁合同是否有效，博物馆是否应付清拖欠研究所的全部租金及水电杂费。截止1998年11年11日，博物馆应付租金总额为．（略）．85元，水电杂费（略）.53元，博物馆已付租金为（略）元，用设施折抵租金（略）元。下欠租金（略）.85元，水电杂费（略）．53元，总计欠款为（略）．38元。
上述事实有租赁合同、欠款清单、(1998)西经终字第X号民事判决书、当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，《城市房屋租赁管理办法>>第十四条规定：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法；第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准手续、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍末办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。依照上述规定，双方签订的租赁合同虽未经有关部门备案，但并不影响该合同的效力，故依法认定双方签订的租赁合同有效。博物馆应依据合同约定付清下欠研究所的全部房租及水电杂费原审第三人孙某、李某与博物馆之间的转租关系，业经本院终审判决处理完毕，本案不应涉及。上诉人上诉理由充分，证据确凿，其上诉请求依法应予支持。原审判决认定事实不清。适用法律错误，判处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：
一、维持西安市X区人民法院(1999)雁经重字第X号民事判决第四项；
二、变更西安市X区人民法院(1999)雁经重字第X号民事判决第二项为：博物馆子本判决生效后十日内给付研究所下欠房租，水电杂费共计（略）元；逾期不付，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、撤销西安市X区人民法院(1999)雁经重字第X号民事判决第一、三项；
四、博物馆与研究所签订的租赁合同有效，终止履行
一、二审案件受理费共计（略）元，由博物馆负担。
本判决为终审判决.
审判长王兰琪
代理审判员岳新文
代理审判员高伟
二○○○年三月七日
书记员郝海辉
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