江某省萍乡市中级人民法院
民事判决书
(2005)萍民一终字第X号
上诉人(原审原告)郭某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡铁通职工，住（略）。
上诉人(原审原告)李某甲，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工。
上诉人(原审原告)林某，女，1972年11月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)龚某，女，1971年3月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)彭某，男，1944年11月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)李某乙，男，1934年10月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)吴某丙，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)刘某丁，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)张某戊，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)钟某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)李某己，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)周某庚，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)王某，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)张某辛，男，1975年10月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)吴某壬，男，1973年10月生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)陈某癸，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡发电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)颜某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)陈某某，男，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)刘某某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡矿业集团公司职工，住（略）。
上诉人(原审原告)胡某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)肖某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)周某某，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)黎某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)周某某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)廖某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)蔡某，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡电厂职工，住（略）。
上诉人(原审原告)谢某，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供销大厦职工，住（略）。
上诉人(原审原告)刘某某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡工务段职工，住（略）。
上诉人(原审原告)万某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡矿业集团公司职工，住（略）。
上诉人(原审原告)刘某某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)陈某某，女，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡供电局职工，住（略）。
上诉人(原审原告)邱某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，萍乡市再生公司职工，住（略）。
上诉人(原审原告)邱某，男，X年X月X日生，萍乡市人，萍乡联通职工，住（略）。
上诉人(原审原告)黎某，男，X年X月X日生，汉族，萍乡市人，住（略）。
上诉人(原审原告)江某，女，1955年生，汉族，萍乡市人，住（略）。
诉讼代表人吴某丙。
委托代理人刘某某宇，萍乡能达实业有限公司法律顾问。
被上诉人(原审被告)萍乡市华雅房地产有限公司。
法定代表人贺某，公司董事长。
委托代理人贺某，公司总经理。
委托代理人胡某宏，江某萍信律师事务所律师。
郭某等35人与萍乡市华雅房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市X区人民法院(2004)安民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员阳涛担任审判长并主审本案，审判员易康、助理审判员荣剑参加评议的合议庭进行了审理。书记员杨发良担任记录。本案现已审理终结。
萍乡市X区人民法院经审理查明：1998年至1999年6月间，郭某等35人分别与萍乡市华雅房地产有限公司签订了购房合同，根据合同第七条第1项的约定，萍乡市华雅房地产有限公司负责为郭某等35人代办产权证，按全市统一标准，费用由郭某等35人承担。合同签订后，郭某等35人按萍乡市华雅房地产有限公司的要求，将合同约定的购房款足额交付给了萍乡市宏安建筑工程有限公司和萍乡市宏泰公司，萍乡市华雅房地产有限公司亦按约交付了房屋。从1999年开始，郭某等35人多次要求萍乡市华雅房地产有限公司办理房屋产权证，均以未交清房款为由没有代为办理，但双方对此没有提供足够证据。2004年7月26日，萍乡市华雅房地产有限公司为郭某等35人办理了土地使用证，郭某等35人亦按其要求支付了费用。
萍乡市X区人民法院认为：郭某等35人与萍乡市华雅房地产有限公司签订的购房合同是合法有效的，应受法律保护。合同所约定的房款数额是郭某等35人履行付款义务的依据，其按约交付了房款，应认定为履行了付款义务。萍乡市华雅房地产有限公司认为阳台增加了面积，导致房屋实际面积超过了合同约定的面积，郭某等35人对此有异议，认为阳台的铝合金是其自己出钱购买的，该部分债权债务不明确，双方应协商解决另行处理，而不能成为不代办产权证的理由。郭某等35人提出要求萍乡市华雅房地产有限公司承担违约金的主张，因房款尚有争议，其没有提供起诉前要求办理房屋产权证的证据，且不符合公平合理的原则，故违约金不能从合同约定交付房屋后一个月算起，而应以法院判决办理时算起。郭某等35人要求萍乡市华雅房地产有限公司履行办理房屋产权证的请求应予支持。萍乡市华雅房地产有限公司认为郭某等35人的住房增加了面积应交纳房款，属于反诉的范畴，其既未提供充分证据也没有提出反诉，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、萍乡市华雅房地产有限公司在本判决生效之日起30天内办理完郭某等35人的房屋权属证书，费用由郭某等35人支付；二、萍乡市华雅房地产有限公司没有按上述规定的期限办理，则应承担郭某等35人的违约金损失(按其已交纳房款金额，从判决应办理之日到办理完毕止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算)。本案受理费5000元，由郭某等35人承担2500元，萍乡市华雅房地产有限公司承担2500元。
郭某等35人上诉称：1、原判决计算违约金从法院判决办理产权证之日算起无法律依据；2、办理产权证的费用全部由其承担不符合合同的约定。请求撤销原判决，予以改判，由萍乡市华雅房地产有限公司承担违约责任并承担办理产权证费用超过2000元的部分。
萍乡市华雅房地产有限公司答辩称：其未违约，不应承担违约责任；一审判决办理产权证的费用由上诉人承担是公平、合理、合法的。请求维持原判。
二审经审理查明，郭某等35人分别与萍乡市华雅房地产有限公司签订的《售房合同书》系萍乡市华雅房地产有限公司提供的格式合同。合同具体约定了房屋面积、价格、质量、交房时间、付款期限等。合同签订后，郭某等35人均按合同约定的房款数额及付款方式履行了付款义务，萍乡市华雅房地产有限公司亦按约在1999年6月30日前交付了房屋。在双方所订立的合同中，第七条第1项约定：萍乡市华雅房地产有限公司负责为郭某等35人代办房屋产权证，按全市统一标准收费，费用由郭某等35人负责(2000元之内，超过部分由萍乡市华雅房地产有限公司负责)。诉讼中，郭某等35人陈某某关于代办房屋产权证的费用，合同约定其只应承担2000元以内的费用，2000元之外的费用由萍乡市华雅房地产有限公司承担。萍乡市华雅房地产有限公司则陈某某其只是代办房屋产权证，费用应由郭某等35人承担。双方就合同中约定的代办房屋产权证费用由谁承担产生歧义。2004年3月，萍乡市华雅房地产有限公司委托萍乡市房屋产权登记发证办公室对郭某等35人所购房屋进行测绘，并出具了测绘报告，核定郭某等35人的套内建筑面积均超出了合同约定面积。萍乡市华雅房地产有限公司遂以郭某等35人未交清房款为由没有为郭某等人办理房屋产权证。其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为：郭某等35人分别与萍乡市华雅房地产有限公司签订的《售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家的法律、行政法规，是合法有效的。根据《售房合同书》第一条“房屋建筑面积106平方米。杂物间结算面积以实际丈量面积为准”以及第四条“交房时间为1999年6月30日。交房前，乙方必须向甲方(萍乡市华雅房地产有限公司)缴清全部购房款，否则甲方有权拒绝交房”的约定，郭某等35人均按合同约定的房款数额及付款方式履行了付款义务，萍乡市华雅房地产有限公司亦按约在1999年6月30日前交付了房屋。上述行为表明，双方在交房、支付房屋价款方面均不存在违约行为。根据2001年6月1日施行的建设部令第X号《商品房销售管理办法》第三十四条第一款“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定，萍乡市华雅房地产有限公司应当在房屋交付前组织实施测绘，据此萍乡市华雅房地产有限公司根据2004年3月萍乡市房屋产权登记发证办公室作出的房产测绘报告认定郭某等35人未交清购房款从而拒办产权证的抗辩理由不能成立。同时根据双方签订的《售房合同书》第七条第1项的约定，萍乡市华雅房地产有限公司负有约定的义务为郭某等35人代办产权证。根据建设部令第X号《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，为郭某等35人代办产权证亦是萍乡市华雅房地产有限公司的法定义务，是否交清购房款与代办产权证无因果关系。鉴于其未就超面积款提出反诉，此部分内容应另行处理，不属于本案审查范围。
郭某等35人上诉提出，办理产权证的费用全部由其承担不符合合同的约定。经审查，由于契税属于国家强制征收的税收，缴纳契税是房产买受人应承担的法定义务，当事人不得对契税的纳税人进行约定。故《售房合同书》第七条第1项的约定“甲方负责为乙方代办房屋产权证，按全市统一标准收费，费用由乙方负责(2000元之内，超过部分由甲方负责)”，应解释为郭某等35人应各自承担不含契税在内的2000元之内的所有办证费用。郭某等35人上诉还提出，原判决计算违约金从法院判决办理产权证之日算起无法律依据。经审查，双方在合同中未就迟延办理产权证的违约责任作出约定，当时的法律、法规亦无规定。根据2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]X号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二十八条第二款“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”的规定，对于本案违约金的计算可以适用该《解释》的有关规定。根据《解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限(约定期限、期房自房屋交付使用之日起90日、现房为合同订立之日起90日)届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，萍乡市华雅房地产有限公司在1999年6月30日前交付房屋后未及时办理产权证，应承担郭某等35人已付购房款从2003年6月1日起到办理完毕产权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。
综上，郭某等35人的上诉理由部分成立，应予支持。原判决认定事实清楚，审理程序合法，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、最高人民法院法释[2003]X号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、撤销萍乡市X区人民法院(2004)安民初字第X号民事判决。
二、萍乡市华雅房地产有限公司在本判决生效后90日内办理完毕郭某等35人的房屋权属证书(郭某等35人应予以积极配合)，不含契税在内的2000元之内的所有办证费用由郭某等35人各自承担。
三、萍乡市华雅房地产有限公司支付郭某等35人已付购房款从2003年6月1日起到办理完毕房屋权属证书之日止按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。
本案一、二审诉讼费（略）元，由萍乡市华雅房地产有限公司承担6000元，郭某等35人承担4000元。
本判决为终审判决。
审判长阳涛
审判员易康
代理审判员荣剑
二00五年八月十八日
书记员杨发良
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