北京中铁金方物业管理中心与北京金贸旅馆房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:2008年京铁民初字第45号

原告北京中铁金方物业管理中心，住所地北京市西城区真武庙三条X号。

法定代表人陈某，总经理。

委托代理人张长江，北京市国源律师事务所律师。

委托代理人齐某某，女，1974年4年1日出生，汉族，北京市国源律师事务所律师助理，住（略）。

被告北京金贸旅馆，住所地北京市丰台区太平桥东里X号楼。

法定代表人计某某，经理。

原告北京中铁金方物业管理中心（以下简称金方物业）与被告北京金贸旅馆（以下简称金贸旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年1月29日立案受理后，依法由法官丁晓云适用简易程序独任审判。被告金贸旅馆在答辩期内提出管辖异议，本院于2008年2月18日做出有管辖权的民事裁定。金贸旅馆不服本院民事裁定，上诉于北京铁路运输中级法院。北京铁路运输中级法院于2008年4月14日以（2008）京铁中民终字第X号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2008年7月7日转为普通程序，依法组成由法官王恒担任审判长、法官于春华、丁晓云参加的合议庭审理。本院于2008年5月15日、6月3日、6月4日、8月6日公开开庭进行了审理。原告金方物业委托代理人张长江、齐某某，被告金贸旅馆法定代表人计某某到庭参加诉讼，其中8月6日证人刘大鹏、王笃才出庭作证。本案现已审理终结。

原告诉称：2006年1月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将北京市丰台区太平桥10、X号楼负二层租赁给被告用于办公、住宿、仓储，并约定被告如需将租用财产转租或与他人共同使用时，必须事先征得原告的书面同意，否则原告有权终止合同。2007年8月，原告发现被告有将租用财产转租的行为，即向被告表明原告不同意转租并要求被告立即结束转租关系，否则原告将按合同约定进行处理。2008年1月，原告发现被告对原告的要求置之不理，继续将租用财产进行转租。2008年1月17日，原告正式向被告发出解除合同通知，通知中明确告知被告因其行为严重违反合同约定，原告决定与被告解除合同并要求被告限期腾退房屋并交还原告。被告收到通知后，该合同已于1月20日解除。但被告态度消极且不按通知要求履行义务。合同约定的优先承租权，是附有相应条件和义务的，即按照合同约定完全履行合同义务，没有转租等严重违约行为。被告因为其严重违约行为而丧失了优先承租权。故向法院起诉请求：1、依法确认原告解除《房屋租赁合同》的行为合法、有效；2、被告腾退房屋交还原告；3、被告按合同约定向原告支付违约金人民币2000元；4、被告赔偿原告自2008年1月21日起至被告实际腾退房屋之日的损失，按每天520.54元计某，截止2008年5月15日为x.64元。

被告辩称：原告起诉事实不能成立，其解除合同的行为无效。理由如下：一、被告与刘大鹏、王笃才签订的承包合同先于原告与被告签订的租赁合同，且原告在与被告签订租赁合同时，已经知道被告与刘大鹏、王笃才之间有承包关系，原告起初不同意被告承包给他人经营，但双方最终都作出让步，签订了《房屋租赁合同》，表明原告承认《承包合同》合法有效。二、被告与刘大鹏、王笃才的承包合同是经营模式的一种，不是《房屋租赁合同》约定的转租行为。三、在2008年1月被告接到原告的解除合同通知书之前，原告并没有向被告表明“不同意转租并要求被告立即结束转租关系”，而是于2007年9月10日向被告催收了租金，于2007年12月向被告发出了招租通知。四、原告解除合同的目的是要将被告承租的房屋租赁给北京晋武伟业商贸有限公司。这侵犯了被告的优先承租权。被告已就优先承租权争议起诉到了西城区人民法院。请求法院驳回原告的诉讼请求，或中止审理。

经审理查明:2005年3月铁道部机关房地产管理所（甲方）与金贸旅馆（乙方）签订《中央国家机关事业单位用房租赁合同》，合同约定的标的物为丰台区太平桥X号楼、X号楼地下层及设备层，建筑面积500平方米，房屋用途为经营，月租金5000元，合同期限自2005年1月1日至2005年12月31日止。

2006年1月23日，金方物业（甲方）与金贸旅馆(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将北京市丰台区太平桥10、X号楼负二层（使用面积共计982平方米）出租给乙方，乙方将承租房屋用于办公、住宿、仓储，租赁期限为2年，甲方从2006年1月1日将房屋交付给乙方使用，至2008年1月31日收回（含一个月装修期），年租金6万元,每年2月1日和8月1日前交纳租金，每次交纳租金3万元。合同中还约定乙方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借他人使用或与他人共同使用承租房屋，乙方由于工作需要，将租用财产转租或与他人共同使用时，必须事先征得甲方的书面同意，否则，甲方可以终止合同。乙方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用或与他人共同使用的，应支付违约金2000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负赔偿责任。合同期满，乙方在同等条件下对租赁房屋有优先租赁权，但在决定续租时，应在租赁期届满前30天通知甲方，如双方同意维持租赁关系，需重新签订合同。2007年3月28日，金方物业与金贸旅馆签订《补充协议书》，将房屋租金变更为年租金7.2万元。2007年9月10日，金贸旅馆交纳了2007年度下半年度（截止2008年1月31日合同期满日）租金3.6万元。

2007年8月，王笃才在与金贸旅馆发生民事纠纷的情况下向金方物业反应金贸旅馆对外承包的情况，并提供了金贸旅馆与王笃才签订的《承包协议》和《承包协议补充协议》复印件等合同材料。金方物业在对此事进行处理时，表明了不得转租的立场。金方物业于2007年12月就太平桥10、X号楼地下空间，作为整体对外公开招租，向金贸旅馆发出了招租通知，期间，刘大鹏向金方物业反应金贸旅馆仍与其签订有《承包合同》，此后，于2008年1月11日向金方物业提供了该《承包合同》复印件，并提交了相关书面情况说明。

2008年1月17日，金方物业以金贸旅馆违反合同约定，未经金方物业同意，擅自将租用财产转租，严重违反合同约定为由，向金贸旅馆发出书面解除合同通知书，并限三日内将承租房屋腾退并交还金方物业，支付违约金2000元。金贸旅馆于2008年1月20日签收该解除合同通知书，但至今未腾退房屋，也未支付2000元违约金。

另查明，坐落于北京市丰台区太平桥东里10、X号楼的产权人为中华人民共和国铁道部。铁道部机关服务局对该房产享有经营管理权，于2005年11月将该两处房产的地下空间划拨给金方物业负责经营管理，金方物业享有使用权及获得收益的权利，有权对外出租。

再查明，2005年11月3日，金贸旅馆（甲方）与刘大鹏(乙方)就金贸旅馆二分部（地址：丰台区太平桥东里X号楼负二层地下室）签订《承包合同》，合同主要约定：一、承包期限为7年。二、承包费7.5万元。三、承包期内费用的分担：甲方负责取暖费、人防费、及工商、税务、消防、公安方面的协调工作。协调费用由甲方负担，因乙方原因致使被消防、公安罚款由乙方自己负担。乙方自觉守法经营，并接受甲方的检查、监督。乙方负担承包期内的水费、电费、卫生费、电话费。四、责任权利义务。甲方按期将房屋交给乙方经营，若甲方不能按期交付，甲方应赔偿乙方因此所受损失。合同期内，房屋内的设备、设施由乙方负责维护、保养及维修、更换。乙方不得留住无身份证人员，对租住人员做好登记、验证管理工作，对来访人员逐一填写会客登记，不得遗漏。甲方为乙方提供五张双人床、电话一部，各房间安装独立电度表、灯、电源插座，闭路电视插座及手机信号系统，一次性配备15支ABC型5公斤灭火器。灭火器的年检、维修、更换费用由乙方负担。地面楼道铺地砖，房间地面不铺地砖。

2005年11月4日，金贸旅馆（甲方）与王笃才（乙方）就金贸旅馆（地址：丰台区太平桥东里X号楼地下室）签订了《承包协议》，主要约定：一、承包期限：8年。二、用途：商住、旅馆、办公。三、承包费为每年7万元。四、付款方式：采取上缴款方式。五、承包经营权的移交：2005年3月1日甲方将旅馆的承包经营权交给乙方，包括相关的各种手续。六、承包期内费用的分担：经营费用由乙方负担，取暖费、人防费、办证费（不含西客站接站证等相关费用）由甲方负担，水、电、卫生费、西站接站证费等相关费用由乙方负担，各种证照的年检费用由乙方负担。甲方为乙方一次性配备15支ABC型灭火器，灭火器的年检费用乙方负担。承包经营期间旅馆内的设备、设施由乙方负责维护维修。七、双方的权利义务。甲方按时将旅馆交给乙方经营，如不能按期交付，甲方应赔偿乙方因此所受损失。乙方应守法经营，甲方有权进行监督、检查。乙方不得留住无身份证人员及相关人员住宿，做好入住人员的登记、验证管理工作，对来访人员认真做好会客登记，不得遗漏。承包期内，乙方如将承包经营权转包他人，应提前以书面形式与甲方协商。因不可抗力致使本协议无法履行，双方各自承担损失，互不退赔。甲方未按期提供各种证照致使乙方无法正常经营，由此给乙方造成的损失，由甲方负责。乙方不交或未能按期交款，甲方有权终止协议。甲方负责协调公安、工商、税务等方面的事务。

2007年2月28日，金贸旅馆（甲方）与王笃才（乙方）签订《承包协议补充协议》约定：一、乙方在经营期间必须严格遵守国家、政府的各项法律、法规、政策。乙方在经营期间因违反国家、政府的各项法律、法规、政策，原协议及本补充协议自动解除。二、乙方在经营期间，应留存所有员工的身份证复印件，并交甲方一份备案。其中户籍员应经过培训上岗，未经培训不得上岗，保证及时登记、录入。三、甲方提供营业执照、卫生许可证、特行许可证、税务登记证共计某种证件的正本原件各一件、发票专用章一枚给乙方，协议到期或协议解除乙方将上述四种证件及发票专用章交回。在协议期间或协议期满时，乙方每丢失一种证件或发票专用章须赔偿2000元给甲方，造成损失超过的按实际损失赔偿。因乙方原因致使相应证照未能通过年检损失乙方自负。四、乙方离开本店超过2日（含2日）以上，需提前向甲方报告，并安排合格人员替换工作，甲方在检查时乙方应当配合不得干扰，双方做检查记录。五、经甲方或公安部门检查发现值班室无人等脱岗现象或留住无身份证人员（包括有身份证而未登记的人员住宿）或对来访人员未进行会客登记等违反安全法规的情况累计某过10次时，原协议及本补充协议自动解除。六、原协议第七条第9款系指乙方的正常经营活动中的相关事宜，因乙方未能遵纪守法而受到的行政调查、处罚、勒令停业等情况不是甲方的义务。七、后附移交物品清单一份。属固定资产的协议到期后一并交还，缺失的按原价赔偿。八、经营期间乙方不得随意装修改变房间结构，如需要乙方应当先向甲方报告，并按照相关要求进行行政审批，否则一切后果由乙方负责。九、本补充协议之前的费用分摊如下：身份证鉴定仪购置费用4800元由甲方承担，房间整改共计4290元，甲方分摊2830元，乙方分摊1460元，原手机信号设备为甲方所有，乙方在本补充协议签订时交还甲方。本补充协议之后，乙方经营期间，根据经营需要增加的设备、设施（包括价值较高的固定资产）由乙方决定、出资，甲方不得干涉，协议期满或协议解除由乙方带走。乙方需要发票则按规定购买、交税。

在本案诉讼过程中，金贸旅馆提供了刘大鹏2008年5月12日书面证言、王笃才2008年5月8日书面证言，以说明金方物业提供的刘大鹏2008年1月11日书面情况说明内容是在金方物业工作人员的胁迫下书写的，并申请证人王笃才、刘大鹏出庭作证。但证人王笃才、刘大鹏8月6日出庭对金贸旅馆提供的上述书面证言内容予以了否认。

上述事实有原告提交的2008年2月1日铁道部机关服务局证明、2005年3月《中央国家机关事业单位用房租赁合同》、2006年1月23日《房屋租赁合同》、2005年11月3日《承包合同》复印件、2005年11月4日《承包协议》复印件、2007年2月28日《承包协议补充协议》复印件、解除房屋租赁合同通知、特快专递邮件查询详情单，被告提供的2007年3月28日《补充协议书》、2007年9月15日《缴费通知单》，王笃才证言、刘大鹏证言及当事人陈某等证据在案佐证。

本院认为，金方物业与金贸旅馆于2006年1月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。合同约定如果金贸旅馆未经金方物业书面同意擅自转租或与他人共同使用，则金方物业有权解除合同。本案争议的焦点是金贸旅馆分别与王笃才、刘大鹏签订承包合同是否构成解除合同的违约行为。对此焦点问题，本院认为，由于金贸旅馆与刘大鹏、王笃才分别签订的《承包合同》、《承包协议》在金贸旅馆与金方物业签订《房屋租赁合同》之前就已经存在，金贸旅馆在与金方物业签订《房屋租赁合同》之时应当就上述承包合同问题向金方物业进行说明，在此基础上，双方应对此问题做出明确约定。关于金贸旅馆辩称签订租赁合同之前金方物业明知其对外承包经营，并最终承认承包合同的有效性，因金贸旅馆没有证据证明其事实主张，故本院对金贸旅馆的辩解主张不予采信，不能认定金方物业在签订合同之前明知金贸旅馆已承包给个人经营，并承认承包合同的有效性。关于金贸旅馆辩称在其接到解除合同通知书之前金方物业并未向金贸旅馆表明不同意转租并要求立即结束转租关系，与王笃才的证人证言不符，本院亦不予采信。且金方物业收取租金的行为和向金贸旅馆发出招租通知的行为并不影响金方物业依本合同行使解除合同的权利。

关于本案《承包合同》、《承包协议》的性质，本院认为，从金贸旅馆与刘大鹏的《承包合同》约定的内容看，合同限定的地址为丰台区太平桥东里X号楼负二层地下室，刘大鹏除负担合同期内的水、电、卫生、电话费用外，每年还要交纳一定数额的费用，第四条责任权利义务的约定主要涉及的是房屋及房屋内的床、电话、灭火器等设施的交付、维护使用问题，因此，认定该《承包合同》的性质为名为承包合同，实为租赁合同；从金贸旅馆与王笃才签订的《承包协议》的内容看，合同限定地址为北京市丰台区太平桥东里X号楼地下室，王笃才除负担合同期内的水、电、卫生、西站接站证费、各种证照的年检等费用外，每年还要交纳一定数额的费用，虽然约定有承包经营权包括各种证照的移交，但《承包协议补充协议》有对房间整改问题的约定，因此，该合同的履行必然涉及房屋的交付和使用。对金方物业来讲，这具有对其所出租房屋的转租或与他人共同使用的性质。综上，金贸旅馆的行为构成合同约定的擅自转租或与他人共同使用承租房屋的违约行为。金方物业依据合同约定解除合同的行为合法有效。该合同自金贸旅馆收到解除通知之日，即2008年1月20日解除。金贸旅馆应腾退房屋交还给金方物业。金贸旅馆拒不腾退房屋，应赔偿拒不腾退期间的损失，损失数额按原承租标准（每年7.2万元）计某。由于金贸旅馆于2007年9月10日已交纳至2008年1月31日的租金，该2008年1月20日至2008年1月31日期间的租金应冲抵相应期间的损失，因此，应以2008年2月1日作为损失计某的实际起始时间。金方物业请求金贸旅馆支付违约金2000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于优先承租权的问题，本案不涉，另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第九十七条的规定，判决如下：

一、确认原告北京中铁金方物业管理中心与被告北京金贸旅馆2006年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2008年1月20日解除。

二、被告北京金贸旅馆于本判决生效后十日内腾退位于北京市丰台区太平桥东里X号、X号楼地下二层房屋，交还原告北京中铁金方物业管理中心。

三、被告北京金贸旅馆给付原告北京中铁金方物业管理中心违约金二千元，于本判决生效之日起十日内付清。

四、被告北京金贸旅馆按每年七万二千元的标准赔偿原告北京中铁金方物业管理中心自2008年2月1日起至实际腾退之日的损失。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千三百〇九元，原告北京中铁金方物业管理中心负担二百九十二元（已交纳），被告北京金贸旅馆负担一千〇一十七元，于本判决生效后七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一千三百〇九元，上诉于北京铁路运输中级法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长王恒

审判员于春华

代理审判员丁晓云

二○○八年九月二十五日

书记员陈某