原告北京润嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区X街道苏庄二里甲X号楼X单元X号。
法定代表人惠某某，经理。
委托代理人任某某，女，汉族，X年X月X日出生，北京润嘉房地产经纪有限公司业务经理，住（略）。
委托代理人王某某，男，汉族，北京润嘉房地产经纪有限公司职员，住（略）。
被告李某某，男，汉族，X年X月X日出生，北京市房山区第一医院职工，住（略）。
委托代理人王某贵，北京市智远律师事务所律师。
原告北京润嘉房地产经纪有限公司（以下简称润嘉公司）与被告李某某居间合同纠纷一案，本院于2008年9月2日受理后，依法由代理审判员孙静波独任某判，公开开庭进行了审理。原告润嘉公司的委托代理人任某某、王某某，被告李某某及其委托代理人王某贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告润嘉公司起诉称：被告委托原告提供买房中介服务，2008年5月16日，双方签订《需求看房、业主确认单》（以下简称看房确认单），约定由原告促成交易后，收取买方交易价格2.5%的中介服务佣金；同时，被告承诺本人及亲属、朋友在6个月内不与对方（卖方）达成私下交易或以任某方式进行交易，否则支付原告房屋成交价2.5%的金额作为赔偿金。原告在为被告提供中介、陪同看房等服务后，被告之子李某以57万元的价格从卖方（原告介绍的客户）购得楼房一套。原告认为被告的行为违背双方约定，损害原告合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付中介服务佣金x元；判令被告支付赔偿金x元；并由被告承担本案诉讼费。
被告李某某答辩称：原告起诉缺乏事实及法律依据，被告从未与原告签订居间合同，也没有发生过任某合同纠纷；原告立案时提供的看房确认单是一种格式条款，其内容是事先拟定好的，没有和被告商量过，依据《合同法》的相关规定，原告提供的确认单应属无效；原告为欺骗购房者，明知无房源而带被告看房，签字时上面也没有加盖公章，现在确认单上的公章是原告后加的；被告最终是从另一家有独家代理权的中介公司购买的房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2008年3月29日，本案所涉房屋原房主徐凤霞（甲方）与原告（乙方）就月华新村（西路南里）X号楼X单元X室房屋签订《出租/出售委托单》，约定：“甲方愿意将该房屋委托乙方代理出售，委托期限到此房屋售出为止；润嘉房地产经纪有限公司收到需求方所交订金后，通知甲方签订《房屋订购协议书》；由我公司促成出售交易后，我公司向委托方收取该房屋交易价格1%的中介服务佣金；以上费用在签订《房屋定购协议书》时交纳中介公司，每逾期一天支付10%的滞纳金，其他费用按相关部门规定的收费标准定时交纳相关部门……甲方承诺上述资料的真实性及合法性并对物业有合法处置权，否则签署人承担本委托的赔偿责任；甲方承诺在委托期限内或委托终止后6个月内，委托方及亲属、朋友不与乙方介绍的客户及亲属、朋友达成私下交易或以何种方式进行交易，否则赔偿北京润嘉房地产经纪有限公司赔偿金，标准为房屋成交价2.5%的金额；……乙方承诺认真完成甲方的委托事项，按照甲方的要求寻找承购人，将出售情况及时向甲方如实报告，并为承购人现场看房及甲方与承购人签订《房屋定购协议书》提供联络、协助、撮合等服务；……委托方已认真阅读以上内容，且充分理解，本委托书经双方签字后，具有同等法律效力。”
2008年5月7日，徐凤霞的爱人王某（甲方）与北京天行开泰房地产经纪公司（以下简称天行开泰公司，乙方）就上述涉案房屋签订了《委托代理出售房屋合同》，约定：甲方委托乙方为其代理出售甲方所有的上述涉案房产，共有人为徐凤霞；……委托期限自2008年5月8日起至2008年8月8日止，乙方在此期限内行使独家代理人权限，此期间为乙方独家代理期间，甲方不得再委托第三方出售此房产，亦不能自行出售。
2008年5月16日，被告李某某在原告业务员万文娟的带领下到徐凤霞处看上述涉案房屋，并与原告签订看房确认单。该看房确认单内容为：“由我公司促成交易后，我公司收取买方房屋交易价格1.5%或2.5%的中介服务佣金，收取卖方房屋交易价格1%的中介服务佣金，（说明：我公司收取买方房屋交易价格2.5%的中介服务佣金是在卖方不出中介服务佣金的情况下）；……润嘉公司收到需求人所交订金后，通知业主签订《房屋定购协议书》，同时交纳中介公司上述所约定的中介服务佣金，每逾期一天支付10%的滞纳金，其他费用按相关部门规定的收费标准定时交纳相关部门；需求人及业主承诺本人及其各自亲属、朋友在6个月内不与对方达成私下交易或以何种方式进行交易，否则需求人及业主各赔偿北京润嘉房地产经纪有限公司买卖房屋成交价2.5%的金额作为赔偿金；……需求人及业主已认真阅读且充分理解，并同意接受以上各项内容；……北京润嘉房地产经纪有限公司置业顾问万文娟、樊娜已引领需求人看过业主以下房屋，双方已经开始享受北京润嘉房地产经纪有限公司所提供的中介服务。”李某某及徐凤霞均在该看房确认单上签字。庭审中，被告辩称当初在该看房确认单上签字时，确认单上并未加盖原告公章，且确认单是对折的，被告并未看到完整的确认单内容，但被告对此并无足够证据予以佐证，故本院对该看房确认单予以认可。
2008年5月21日，被告李某某（甲方）与天行开泰公司（乙方）签订《意向金协议书》，内容为：甲方委托乙方买房，经乙方介绍，甲方对上述涉案房屋有购买意向，现委托乙方作为中介方向该物业业主提出签约条件。
2008年5月24日，王某（甲方）、被告儿子李某（乙方）及天行开泰公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：丙方接受甲、乙双方的委托，促成双方订立《房屋买卖合同》，并完成委托的服务事项；……甲方将上述房屋以57万元的价格出售给乙方；……乙方向丙方缴纳服务费x元及过户费3000元。同日，李某与王某就上述房屋签订了存量房交易结算资金自行划转声明。李某也向天行开泰公司交付了中介费及过户费共计x元。李某与王某已办理了该房屋的过户手续。被告并未向原告给付任某费用。
庭审中，原告员工万文娟出庭佐证，想证明其带被告看房以及签订看房确认单的过程。因万文娟与原告具有利害关系，故本院对其证人证言不予采信。
庭审中，被告提交了赵连鑫出具的书面证明，因赵连鑫与被告具有亲属关系，其本人也未出庭接受质证，而且其在证明中所陈述的只是其本人的看房经过，故本院对此证据不予认可。同时，被告还提交了徐凤霞的书面证明，因徐凤霞是本案所涉房屋的原业主，与本案有一定的利害关系，其本人也未出庭接受质证，故本院对此证据也不予认可。
庭审中，王某作为被告方的证人出庭作证，因其是本案所涉房屋的原业主，与本案有一定的利害关系，且其在庭审过程中关于其是否在被告看房现场所作陈述前后不一致，故本院对此证据也不予认可。
上述事实，有原告润嘉公司提交的《需求看房、业主确认单》1份、《出租/出售委托单》1份，被告李某某提交的《委托代理出售房屋合同》1份、《房屋买卖居间合同》1份、《存量房交易结算资金自行划转声明》1份、《意向金协议书》1份、收据1张、发票2张、契税缴纳凭证1份，以及双方当事人的陈述等证据在案作证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：上述看房确认单的内容包含了居间合同双方当事人的主要权利、义务，被告在该确认单上签字的行为表明其已经就确认单上载明的内容与原告达成了合意，该确认单的内容系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为有效，双方已经实际形成居间合同法律关系，均应自觉履行各自的合同义务。被告辩称未看过该确认单的完整内容，否认双方之间存在居间合同关系，但缺乏足够的证据予以佐证，故本院对此不予采信。被告作为完全民事行为能力人，应对其实施的行为承担相应的法律责任。
王某作为涉案房屋的原共有权人，虽然与天行开泰公司签订了独家委托卖房合同，但是该合同的签订时间晚于其妻子徐凤霞委托原告卖房的签约时间，同时并无证据表明徐凤霞已和原告解除了该居间合同，因此在该合同存续期间，原告有权向被告提供该涉案房屋的中介服务。
被告在接受原告提供的带领看房服务后，从未就原告是否有权提供涉案房屋的中介服务向原告进行过核实，同时由其儿子李某通过其他中介公司与该涉案房屋原业主达成购房协议，违反了确认单中关于“需求人及业主承诺本人及其各自亲属、朋友在6个月内不与对方达成私下交易或以何种方式进行交易”的约定，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。庭审中，被告请求法院降低违约金。对此，本院认为，根据法律相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求法院予以适当减少，故结合本案案件事实，并综合考虑原告所受实际损失，酌情确定本案的违约金按涉案房屋价款57万元的1.5%计算。
被告并未实际通过原告完成涉案房屋的交易，且原告所主张的赔偿金已足以弥补其损失，故原告要求被告支付中介服务佣金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告李某某于本判决生效后七日内给付原告北京润嘉房地产经纪有限公司赔偿金八千五百五十元。
二、驳回原告北京润嘉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十八元，由原告北京润嘉房地产经纪有限公司负担五十四元（已交纳）；由被告李某某负担二十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员孙静波
二○○八年十二月二日
书记员杨飞
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