上诉人（原审原告、反诉被告）北京中海物业管理有限公司，住所地北京市海淀区X路X号中建大厦九层X室。
法定代表人欧阳国欣，董事长。
委托代理人田大东，北京市尊诚律师事务所律师。
委托代理人贺某，女，汉族，X年X月X日出生，北京市尊诚律师事务所职员，身份证住址：吉林某长春市朝阳区X街X号。
上诉人（原审被告、反诉原告）澳西奴时尚纺织（上海）有限公司北京销售分公司，住所地北京市东城区建国门内大街X号办三X单元。
负责人林某某，总经理。
委托代理人吕红梅，广东广大律师事务所北京分所律师。
委托代理人李晓春，广东广大律师事务所北京分所律师。
上诉人北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、澳西奴时尚纺织（上海）有限公司北京销售分公司（以下简称澳西奴公司）之间因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2008）东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中海物业公司原审起诉称：澳西奴公司是北京恒基中心办公楼X-X号房屋（以下分别简称X号、X号、X号、X号）的业主、使用人。中海物业公司受建设单位北京恒兆置业有限公司（下称恒兆公司）委托，自2005年5月1日起负责恒基中心的物业管理。现起诉要求澳西奴公司给付拖欠的物业服务费x.08元、滞纳金9624.68元。
澳西奴公司原审答辩称：恒基中心办公楼X号、X号、X号是澳西奴公司租用的办公用房，X号是澳西奴公司自有房屋。2006年12月，有数名农民工到澳西奴公司处闹事，中海物业公司未采取任何安全保卫措施，该事件给澳西奴公司造成了严重的经济损失和商誉影响。中海物业公司要求滞纳金没有任何法律依据，不同意中海物业公司的诉讼请求。同时，中海物业公司为追索物业服务费于2008年7月10日、2008年7月14日至2008年7月18日将X号、X号、X号用电切断，导致澳西奴公司无法正常经营，造成人员工资和房租损失，故反诉要求中海物业公司赔偿停电期间人员工资损失x元、房租损失9412.79元，并负担本案诉讼费。
针对澳西奴公司的反诉，中海物业公司原审答辩称：因澳西奴公司拖欠物业服务费，为协商交费事宜，中海物业公司确实采取了停电措施，实际停电时间为2008年7月10日上午8时至中午、2008年7月14日下午18时至2008年7月18日上午8时。依据中海物业公司与业主签订的北京市恒基中心管理维修公约（以下简称管理维修公约），对逾期交纳管理基金、管理费及其他费用一个月或以上的业主，中海物业公司有权采取停电措施，直至业主缴清所欠费用及滞纳金止。故不同意澳西奴公司的反诉请求。
原审法院查明：2005年4月18日，中海物业公司与北京市恒基中心公寓X号、X号、X号、X号房屋的建设单位恒兆公司签订了北京市恒基中心物业管理合同，合同约定：恒兆公司委托中海物业公司对北京恒基中心提供物业服务；公寓管理费为15元/月/平米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起七日以上的，每逾期一日加收应付金额的千分之一的滞纳金。
澳西奴公司系X号房屋业主，并承租X号、X号和X号房屋，至今拖欠中海物业公司X号、X号、X号房屋2007年11月、2007年12月，2008年1月、2008年2月各半个月的物业服务费以及2008年3月、2008年4月、2008年5月、2008年6月的物业服务费合计x.08元。自2008年5月1日，中海物业公司自行下调滞纳金的计算标准为，从逾期之日起七日以上的，每逾期一日加收应付金额千分之零点五的滞纳金。截至2008年9月30日，澳西奴公司累计欠付滞纳金4825.67元。
原审法院另查，恒兆公司与X号、X号业主欧阳永于1997年3月26日签订的管理维修公约中约定，乙方（业主）应按照本公约的规定按期如数地向管理处（物业公司）缴付管理基金、管理费用及其他费用。如逾期交纳，管理处将向乙方加收滞纳金，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的百分之零点一的滞纳金；逾期一个月或以上仍未缴清者，管理处有权采取停电、停水等措施，直至乙方缴清所欠费用连同滞纳金为止。
2008年7月10日，中海物业公司为向澳西奴公司追索物业服务费，于上午8时对X号、X号和X号房屋采取了停电措施，经双方协商后，中海物业公司于中午恢复供电；2008年7月14日下午18时，中海物业公司再次对X号、X号和X号房屋采取了停电措施，在澳西奴公司缴付了10万元物业服务费后，中海物业公司于2008年7月18日上午8时恢复供电。
原审法院再查，澳西奴公司承租的X号、X号房屋的租金为1.78元/平米/天，承租面积为389.28平米，物业服务费由澳西奴公司代业主欧阳永向中海物业公司缴付。2008年7月，澳西奴公司给办公室人员共计53人支出基本工资x.38元，平均日工资2911.1元。
上述事实有中海物业公司提供的物业管理合同、停电情况说明、租赁合同、管理维修公约、澳西奴公司提供的物业服务费发票、2008年7月会计报表、办公室职工工资表、物业费追缴函、双方回复函3份及当事人原审当庭陈述在案佐证。
原审法院认为：国务院物业管理条例规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，有义务交纳物业服务费用的主体包括业主和与业主有约定的物业使用人。本案中，中海物业公司作为在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位恒兆公司选聘的物业服务企业，按照其与恒兆公司签订的物业管理合同向业主提供物业服务。澳西奴公司作为X号房屋业主、X号、X号房屋的物业使用人，应当按照法律规定和合同约定向中海物业公司支付物业服务费。现澳西奴公司累计拖欠物业服务费x.08元，已构成违约。中海物业公司要求澳西奴公司给付上述物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
对双方诉争的滞纳金问题，因物业管理合同对滞纳金已有明确约定，该滞纳金亦具有违约金的性质，故澳西奴公司应按物业管理合同的约定支付未交纳物业服务费部分的滞纳金4825.67元。
就澳西奴公司之答辩意见，中海物业公司作为物业服务企业，在维护公共秩序、安全防范等方面应尽协助管理义务，其本身并没有处理澳西奴公司内部事务的权力。本案中，澳西奴公司未提供证据证明2006年12月农民工闹事事件真实存在，并且在原审庭审中澳西奴公司亦称该事件系农民工与澳西奴公司员工之间的矛盾所致，中海物业公司的安保人员也到现场了解了情况。所以在该事件真实存在的前提下，中海物业公司也基本尽到了安保协助义务，并无明显过错。现澳西奴公司以中海物业公司未尽安保义务为由拒付物业服务费，没有事实和合同依据，原审法院不予支持。
对于澳西奴公司的反诉，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于物业管理合同关系，业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费，物业服务企业应当通过合法途径进行追索。物业服务企业采取停止供应电、水、气、热等方式催收物业服务费给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，澳西奴公司作为产品销售企业，中海物业公司以停电方式追索物业服务费，将直接影响澳西奴公司的正常经营，澳西奴公司要求的工资和房租损失亦属合理范围。
中海物业公司虽然以管理维修公约主张其采取停电方式追索物业服务费具有合同依据，但电、水等具有公益性质的资源为人们生产、生活所必须，物业服务企业以停电、停水等方式追索物业服务费，给业主或物业使用人造成的损失很可能超出物业服务本身的价值，从而造成合同对价的失衡；况且，法律赋予了物业服务企业通过仲裁、诉讼等方式维护其经济利益的权利。所以，无论从合同法的公平原则还是从民事诉讼法的适用范围分析，物业服务企业以停止供应电、水等方式追索物业费都不应提倡。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。中海物业公司提供的管理维修公约作为恒兆公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与业主协商的格式条款，其中关于管理处（物业公司）对逾期交纳物业服务费的业主有权采取停电、停水等措施的条款，免除了物业管理者侵权的法律责任，排除了业主或物业使用人追究物业管理者侵权行为的合法权利，应认定无效。
就澳西奴公司反诉要求的损失数额，首先，对于停电天数，因澳西奴公司未提供证据证明中海物业公司停电时间为6天，故原审法院根据中海物业公司自认，确定停电时间为5天（2008年7月18日上午8时恢复供电，不影响正常经营）。其次，对于工资损失，澳西奴公司虽主张其中应包括其向办公室人员支出的津贴，但津贴作为一种辅助工资形式，具有额外补偿性，且澳西奴公司未提供证据证明澳西奴公司工资制度中有关津贴发放的相关制度，故原审法院对因停电造成的津贴损失不予确认。对于房租损失，澳西奴公司虽主张房租损失应包括X号房屋，并以目前市场出租价格计算房租损失，但X号房屋是澳西奴公司自有房屋并自己使用，该房屋的租金损失并非澳西奴公司实际产生的损失，故原审法院对该部分损失亦不予确认。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决：一、澳西奴公司于判决生效后十日内给付中海物业公司物业服务费十万零一千六百零二元零八分及滞纳金四千八百二十五元六角七分；二、中海物业公司于判决生效后十日内赔偿澳西奴公司工资损失一万四千五百五十五元四角九分及房租损失三千四百六十四元五角九分；三、驳回中海物业公司其他诉讼请求；四、驳回澳西奴公司其他反诉请求。上述一、二项折抵后，澳西奴公司应给付中海物业公司物业服务费八万八千四百零七元六角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中海物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，澳西奴公司支付物业管理费x.08元、滞纳金9624.68元，驳回澳西奴公司的反诉请求。理由是：我公司自2005年5月1日起负责恒基中心的物业管理，本案所涉恒基中心办公楼X-X号房的业主、使用人澳西奴公司因拖欠物业费被诉至法院，澳西奴公司以损害赔偿反诉。我公司对澳西奴公司采取停电措施时，已明确告知，但其仍然无理拒绝交纳物业费。澳西奴公司拒交物业费是损害全体业主利益的行为，若其认为物业服务有瑕疵应当采用合法正当途径解决。我公司的停电措施是按约定行事，澳西奴公司应当预见到自己应承担的结果。
澳西奴公司不同意中海物业公司的上诉意见，其亦不服原审判决，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，驳回中海物业公司的全部诉讼请求，中海物业公司赔偿澳西奴公司停电期间人员工资损失x元、房租损失9412.79元，中海物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由如下：一、原审判决认为“中海物业公司基本尽到了安保协助义务，并无明显过错”错误。中海物业公司作为我公司办公场所的物业服务企业，收取我公司物业服务费用，有义务保障和维护我公司有序、正常的办公环境。中海物业公司对2007年元旦前后发生的不明身份、不明原因的多人、数次未经允许进入我公司的办公场所内聚众闹事，严重妨害我公司办公的情况没有采取任何措施排除干扰，未尽基本、合理的安保义务，从而给我公司的经营造成损失，对我公司的声誉造成损害。在中海物业公司违约在先的情况下，我公司有理由不支付物业服务费用，也无需向其支付滞纳金。二、原审法院对“津贴作为一种辅助工资形式，且澳西奴公司未提供证据证明澳西奴公司工资制度中有关津贴发放的相关制度，故对因停电造成的津贴损失不予确认”的认定没有事实和法律依据。我公司员工的工资形式为基本工资加津贴，津贴部分写入了每位员工的劳动合同中，每月按期向员工支付，并且津贴与基本工资合计计入员工社会保险及缴纳个人所得税的税基范畴，因此津贴就是工资的一部分，这也是现行包括行政单位、企事业单位及公司工资发放的普遍方式。因中海物业公司的侵权行为导致我公司员工不能正常办公，但我公司仍需如数向员工支付不能办公期间的津贴。因此，我公司支付给员工的该部分津贴是因中海物业公司侵权造成的损失。依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第28条的规定，中海物业公司应当全额赔偿我公司该部分损失，且中海物业公司原审时并未对赔偿的津贴部分提出异议，原审判决对我公司的津贴损失不予确认没有任何事实和法律依据。三、原审法院关于“X号房屋是澳西奴公司自有房屋并自己使用，该房屋的租金损失并非澳西奴公司实际产生的损失，故对该部分损失亦不予确认”的认定适用法律错误，有违公平原则。X号房屋虽为我公司自有房屋，但其财产权亦应受到同等保护，中海物业公司对该房屋非法停止供电的行为侵犯了我公司的财产权，使房屋的使用价值无法得以实现。对此，中海物业公司理应承担赔偿责任。且中海物业公司的租赁部对X号房屋的使用价值体现为日租金4.5元/平米予以承认。在中海物业公司停电期间，我公司还如数向中海物业公司缴纳了该房屋停电期间的物业服务费，我公司的损失是实际存在的。四、原审法院判决我公司向中海物业公司支付滞纳金没有依据。中海物业公司违约在先，我公司无需支付滞纳金。中海物业公司主张滞纳金的证据是《物业管理合同》，该合同是中海物业公司与恒兆公司签订的;《管理维修公约》是恒兆公司与业主欧阳永签订的，签约主体非我公司与中海物业公司，对我公司与中海物业公司不产生约束力。且《物业管理合同》已于2008年4月30日到期失效，《管理维修公约》为复印件，中海物业公司未向原审法院提交原件，该证据不具有证明力，我公司对此不予认可。
中海物业公司不同意澳西奴公司的上诉请求，认为其公司已经提供了物业服务，故澳西奴公司应当支付物业费及滞纳金。另，中海物业公司提供的物业服务不是单独对澳西奴公司提供的，有人要进入大厦，保安无权阻拦。如果有人闹事或采取暴力手段，保安才有权进行管理。停电期间，澳西奴公司的员工不上班，根据国家规定仅支付生活费也是可以的。X号房屋是澳西奴公司的自有房屋，不应赔偿损失。
本院经审理查明，原审法院所查事实属实，本院予以确认。
在本院审理期间，澳西奴公司提供一份视听资料，证明在2006年12月21日至26日期间，有数人到澳西奴公司前台处停留不走，中海物业公司的安保人员虽曾出现在事发现场，但未能有效阻止来人进入澳西奴公司的办公场所，影响了澳西奴公司的正常办公。
本院另查明：中海物业公司起诉要求澳西奴公司支付物业管理费x.8元及滞纳金9624.68元。在原审法院审理中，中海物业公司变更诉讼请求为要求澳西奴公司支付物业管理费x.08元，滞纳金数额未变更。
上述事实有澳西奴公司提供的视听资料、原审庭审笔录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：中海物业公司受恒兆公司的委托，对包括澳西奴公司承租的X号、X号及购买的X号房屋在内的恒基中心提供物业管理服务。中海物业公司与澳西奴公司虽未订立书面合同，但已经形成事实上的物业管理法律关系。澳西奴公司接受中海物业公司提供的物业服务，其应当向中海物业公司支付相应的物业管理费用。由于涉案房屋所在的恒基中心的物业服务均执行该中心管理维修公约中的规定，故澳西奴公司应当按照管理维修公约履行自己的义务。现澳西奴公司未按时支付物业管理费，构成违约，除足额支付物业管理费外，还应向中海物业公司支付管理维修公约中规定的滞纳金。澳西奴公司提出双方当事人之间没有合同，故不支付滞纳金的主张不成立。由于中海物业公司在案件审理中主张的物业管理费数额发生变化，原审法院对中海物业公司主张的滞纳金数额进行相应调整并无不当。中海物业公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支付。
《物业管理条例》规定，物业管理是指物业服务公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序提供的服务。物业服务公司的保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。现澳西奴公司内部员工与他人发生纠纷，造成相关人员在澳西奴公司办公场所内停留，该情形不属于前述法律规定的中海物业公司应当履行维护公共秩序的职责范围。且在事件发生后，中海物业公司已经派保安到现场履行了必要的安保职责，故澳西奴公司以中海物业公司未尽基本、合理的安保义务为由，拒绝支付物业服务费用的主张，本院不予支持。关于澳西奴公司提出的停电期间工资津贴损失及X号房屋的租金损失问题，澳西奴公司就其公司的工资制度中是否包括津贴制度及该津贴是否实际发放等未提交充分证据佐证，故本院对澳西奴公司的此项请求不予支持，另外由于X号房屋为澳西奴公司的自有房屋，澳西奴公司以市场出租价格计算该房屋在停电期间的损失并主张房屋租金损失没有法律依据，本院对此亦不予支持。
综上，中海物业公司及澳西奴公司的上诉理由均不成立，双方的上诉请求均应予以驳回。原审法院认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费（含反诉费）二千三百零五元，由北京中海物业管理有限公司负担五百零五元（已交纳）；由澳西奴时尚纺织（上海）有限公司北京销售分公司负担一千八百元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费四千六百一十元，由北京中海物业管理有限公司负担二千三百零五元（已交纳），由澳西奴时尚纺织（上海）有限公司北京销售分公司负担二千三百零五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员张濡
代理审判员武子文
二○○九年三月十七日
书记员王媛
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