原告中国建设银行股份有限公司北京安华支行，住所地北京市朝阳区X路X号。
负责人张某某，行长。
委托代理人陈辉，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被告刘某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人朱玉标，北京市翔鹰律师事务所律师。
被告北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区X路X号。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人李景韶，北京市翔鹰律师事务所律师。
中国建设银行股份有限公司北京安华支行（以下简称建行公司安华支行）与刘某、北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡镔独任审判，公开开庭进行了审理。建行公司安华支行委托代理人陈辉，刘某委托代理人朱玉标，海天公司委托代理人李景韶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建行公司安华支行起诉称：2002年12月20日，建行公司安华支行与刘某、海天公司签订借款合同，约定刘某向建行公司安华支行借款95万元，用于购买海天公司开发的北京市海淀区海天中心C座X层X号房屋，贷款直接划入海天公司在建行公司安华支行处开立的存款帐户内。借款期限为240个月，从2002年12月20日起至2022年12月19日，贷款月利率为4.2‰，采用等额本息还款法，从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，总期数为240期。如刘某逾期还款，则对逾期本息从逾期之日起，按每日万分之二点一计收利息，如刘某累计6个月未偿还贷款本息和相关费用的，建行公司安华支行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。此外，合同还约定，海天公司为刘某的上述债务提供连带责任的保证，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息）、刘某应支付的违约金、赔偿金以及建行公司安华支行为实现债权而发生的相关费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交建行公司安华支行代为保管之日止。合同签订后，建行公司安华支行依约向海天公司转存贷款95万元，但刘某仅偿还了部分借款本息，且房屋未办理抵押登记手续。现刘某已累计6个月未偿还借款本息，海天公司亦未履行连带保证责任，故建行公司安华支行诉至法院，要求解除借款合同、判令刘某偿还借款本金x.65元及利息、罚息（截止到2008年8月28日止的利息、罚息为x.59元，要求计算至借款本金实际偿清之日止）、判令海天公司对刘某的上述债务承担连带保证责任，并由刘某及海天公司承担本案诉讼费。
刘某答辩称：刘某对借款合同的真实性不持异议，但刘某与海天公司于2003年10月就已经签订了退房协议，约定由海天公司向建行公司安华支行偿还相关的借款。此外，刘某不是贷款的实际使用人，现在也不是房屋的使用人，故刘某现仅同意建行公司安华支行的第1项诉讼请求。
海天公司答辩称：借款合同真实有效，海天公司予以认可。现海天公司同意建行公司安华支行的全部诉讼请求，愿意独立承担还款责任。此外，海天公司已与刘某签订了退房协议，故建议法院不再追究刘某的还款责任。
经审理查明，2002年12月20日，刘某（甲方）为购买海天公司（丙方）开发的位于北京市海淀区海天中心C座X层X号的房产与中国建设银行北京安华支行（以下简称建行安华支行，乙方）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（以下简称《借款合同》）。该《借款合同》约定，乙方向甲方提供贷款95万元；借款期限240个月，自乙方将借款划入到甲方所指定并经乙方认可的账户之日起计算，即从2002年12月20日起至2022年12月19日；贷款月利率为4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期；甲方采取等额本息还款法，每月归还本息金额为6290.59元；甲方同意以其借款所购买的房屋作为抵押物；甲方未按合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起对逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。此外，《借款合同》还约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证；保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。
上述合同签订后，建行安华支行于2002年12月20日依约将发放了贷款。但截止到2008年8月28日，刘某已累计6个月未能按期偿还贷款本息，共拖欠借款本金x.37元及利息x.74元、罚息x.85元未付，海天公司也未按约定履行连带保证责任。
庭审中，刘某表示虽然其对《借款合同》的真实性不持异议，但由于海天公司迟迟不能交房，其遂于2003年10月21日与海天公司签订了《退房协议书》，约定海天公司同意刘某退房，由海天公司代为清偿刘某所欠银行贷款。海天公司认可退房一事并愿意独立承担全部返还贷款本息的责任。经询，刘某与海天公司签订《退房协议书》后，并未到建行安华支行办理终止《借款合同》的相关手续。此外，海天公司明确表示如果法院最终判决其对刘某的债务承担连带保证责任，海天公司在代刘某清偿完毕债务后，放弃向刘某的追偿权。
另查，位于北京市海淀区海天中心C座X层X号的房产并未在相关部门办理抵押登记手续。
再查，建行安华支行于2005年1月26日经北京市工商行政管理局核准变更名称为建行公司安华支行。
上述事实，有建行公司安华支行提供的《借款合同》、核定贷款指标通知、贷款支付凭证、贷款帐户基本信息、欠款明细查询、个人贷款交易明细，刘某提交的《退房协议书》，当事人陈述及开庭笔录在案佐证。
本院认为：建行公司安华支行与刘某、海天公司签订的《借款合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建行公司安华支行依约向刘某发放了贷款，刘某应按期还本付息，逾期还本付息，还应按约定支付罚息，海天公司在刘某用于抵押的房产尚未取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交建行公司安华支行代为保管的情况下亦应按合同约定对刘某的债务承担连带保证责任。现在刘某出现累计6个月未还本付息的情况下，建行公司安华支行有权依据合同约定解除《借款合同》，并提前收回全部贷款本息。对于刘某辩称已与海天公司签订《退房协议书》，还款责任应该由海天公司承担的意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中银行主张解除《借款合同》、提前收回全部贷款，而刘某与海天公司已基于真实的意思表示签订《退房协议书》并实际履行完毕，且海天公司是贷款的实际使用人，其亦同意独立承担还款责任，故海天公司应承担直接向建行公司安华支行偿还贷款本息的责任，刘某不应再承担还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司北京安华支行与刘某、北京海天房地产开发有限公司于二OO二年十二月二十日签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；
二、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司北京安华支行已到期及未到期的全部借款本金八十三万五千四百八十元六角五分并支付相应利息、罚息（截至到二OO八年八月二十八日止的利息为九万四千五百二十五元七角四分、罚息为一万二千零一十五元八角五分，自二OO八年八月二十九日起至拖欠借款本息实际付清之日止的利息，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
三、驳回中国建设银行股份有限公司北京安华支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百一十元，由北京海天房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员胡镔
二OO八年十二月二日
书记员刘某
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