上诉人（原审被告）向某，男，X年X月X日出生，土家族，湖南省湘潭市人，湘潭市运输管理处干部，住（略）。
委托代理人袁学俭，湖南同升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，山东省肥城县人，湘潭市科技局干部，住（略）。
委托代理人李某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住（略）。
案由：房屋买卖合同纠纷
上诉人向某因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2010）雨法民一初字第X号民事判决，向某院提起上诉称：一、一审法院认定的事实与客观事实不符。被上诉人预先知道该房屋没有办好产权证和国土使用权证，且在双方房屋买卖协议中约定被上诉人留1万元，待两证办好后再支付；二、一审中被上诉人录音证据未经质证，一审法院认定该证据不符合证据规则，过于草率；三、一审判决适用法律存在失误。造成本次纠纷的主要原因是被上诉人不能履行房屋买卖协议所致，依据合同法、民法通则的相关规定，被上诉人要求退定金于法无据，一审法院适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释不当。综上所述，请求二审法院查明事实，公正判决，保护上诉人合法权益。
本院经审理查明：向某、苏某某经人介绍于2009年11月4日签订了一个便条（实为房屋买卖协议），该协议约定：“向某让售给苏某某房屋一套，位于通苑佳园X栋X楼X号（实为湘潭市岳塘区X街X路X号通苑佳园X栋X单元X号），面积163（实际面积164.63），车库面积13左右（实际面积为18.3），房屋及车库总价格为36.7万元整。现收定金1万元整，十日内即2009年11月13日之前支付20万元整，余款在一个月内付清，即2009年12月3日之前付清全款。暂定苏某某留余款1万元整，待房产证及国土证办好后，将1万元归还给向某。收定金1万元整”。苏某某的代理人文知非、向某的代理人陈曙霞在该“协议”上签了字。协议签定之日，苏某某的代理人文知非将1万元定金交给了向某的代理人陈曙霞。“协议”签订后几天，苏某某向某楼盘住户了解到整个通苑佳园有的楼盘因种种原因，至今尚未办理产权证，因此找到向某要求终止协议，退还定金1万元。另查明，本案争议房屋因承建商的原因，目前不能办理两证，具体办证时间，现在还不能确定。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、上诉人向某退还被上诉人苏某某定金x元，双方签订的房屋买卖合同不再履行；
二、本案一审案件受理费300元，由被上诉人苏某某负担；二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人向某负担；
三、双方当事人对其他事项无异议。
本院经审查认为，上述协议是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，本院予以确认。
本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。
审判长张雪强
审判员冯海燕
审判员罗亮
二O一O年九月二十日
代理书记员刘欣
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