上诉人（原审被告）昆明国美电器有限公司。住所地：住云南省昆明市X路X号。
法定代表人黄某某，执行董事。
委托代理人冯某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。系该公司职员。身份证号码：x。特别授权代理。
委托代理人郑某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。国美电器西部大区法律顾问。身份证号码：x。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）张某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
被上诉人（原审原告）杨某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人张倩，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。系张某、杨某共同委托代理人。
原审第三人昆明通发实业有限公司。住所地：云南省昆明市X路X号武成商业步行街南楼九层。
法定代表人符某，董事长。
委托代理人周某某，女，哈尼族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
上诉人昆明国美电器有限公司（以下简称国美公司），被上诉人张某、杨某，原审第三人昆明通发实业有限公司（以下简称通发公司）因租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2009年1月9日、2009年1月14日两次对本案公开开庭进行了审理。上诉人国美公司的委托代理人冯某某、郑某，被上诉人张某、杨某的委托代理人张倩，原审第三人通发公司的委托代理人周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：张某原为昆明市X路武成商业步行街南幢X层S142-S143房屋产权人。杨某原为昆明市X路武成商业步行街南幢X层SX号房屋产权人。2003年1月9日，张某、杨某与通发公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给通发公司。同年1月30日，通发公司与国美公司签订《房屋租赁合同》，将昆明市X路X号至X号新时代广场一层的房屋租赁给国美公司使用，上述房屋中包含了张某、杨某享有产权的人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋。因通发公司未依约支付张某、杨某租金，张某、杨某向昆明市中级人民法院提起诉讼，经（2007）昆民一初字第X号民事调解书确认：“一、原、被告双方于调解书生效之日起即解除2003年1月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告昆明通发有限公司于2007年5月18日前向原告张某、杨某支付2005年、2006年的房屋租金x.60元、利息x.85元及2007年1月1日至2007年4月30日止的房屋租金x.30元”。2007年5月23日，张某、杨某向国美公司送达了《关于国美电器武成店商铺租赁事宜的函》，将张某、杨某解除与通发公司之间租赁合同的事宜告知国美公司，请国美公司与张某、杨某协商租赁事宜并协助昆明市中级人民法院将通发公司应付款项支付张某、杨某，该函件由国美公司工作人员冯某签收。此后国美公司协助法院将通发公司应付张杨、杨某款项支付了张杨、杨某，但未与张杨、杨某协商租赁事宜而继续使用商铺。2007年12月，张某、杨某将其所有的人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S143房屋出售给北京鹏泽置业有限公司。经张某、杨某委托，昆明高新正信司法鉴定所出具昆高证鉴字（2008）第X号资产评估报告书，结论为人民中路武成商业步行街南幢X层SX号房屋2007年5月23日至12月30日的租赁价值为x元；人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S143房屋2007年5月23日至12月30日的租赁价值为x元。同时查明：国美公司已将人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋租金支付给通发公司，其中S142-X号商铺租金支付至2008年5月9日，SX号商铺租金支付至2008年3月11日。
原审法院经审理认为：张某、杨某作为原人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。国美公司基于与通发公司之间的租赁合同关系取得人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋承租权，张某、杨某解除与通发公司的租赁合同关系后，国美公司承租人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋的基础关系已不复存在，并且张某、杨某于2007年5月23日已将解除与通发公司之间租赁合同的事宜告知了国美公司。因此国美公司如欲继续承租人民中路X街南幢X层S142-S144房屋，应与张某、杨某进行协商。国美公司以其已向通发公司支付涉案房屋租金作为合法使用该房屋的辩解，原审法院不予采纳。本案中，张某、杨某、国美公司虽未就租赁事宜进行协商，但国美公司继续使用人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋，张某、杨某未表示反对，双方之间的租赁关系已经成立。由于双方未就租金标准进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，张某、杨某按照评估鉴定结论要求国美公司支付人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋2007年5月23日至12月30日租金x元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。张某、杨某主张的鉴定费无证据证实，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：一、由国美公司在判决生效之日起十日内支付张某、杨某人民中路武成商业步行街南幢X层S142-S144房屋2007年5月23日至12月30日房屋租金x元（其中支付张某租金x元；支付杨某租金x元）。二、驳回张某、杨某的其他诉讼请求。案件受理费3300元减半收取1650元，由国美公司负担。
原审判决宣判后，国美公司不服，向本院提起上诉。国美公司上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案所涉商铺是国美公司从通发公司承租的，通发公司当时对该商铺拥有转租权，二被上诉人是在上诉人与通发公司房屋租赁合同存续期间才取得涉案商铺所有权的。国美公司一直在向通发公司支付租金，严格履行了合同义务，上诉人和二被上诉人之间没有直接的租赁关系，所以被上诉人要求上诉人按照其确定的租金标准支付租金无事实和法律依据。二、一审违反了法定程序。本案中二被上诉人的诉讼标的是不同的，应当分别立案，但一审法院却作为一个案件处理，违反了法定程序。三、一审判决认定租金有误。本案涉及的商铺是上诉人在2003年1月30日与通发公司签订《房屋租赁合同》后，依照该合同从通发公司承租而来的，通发公司当时是涉案商铺的承租人。二被上诉人是在上诉人和通发公司之间的房屋租赁合同关系存续期间的2003年12月8日、15日才签订购买涉案商铺的《商品房购销合同》，在2003年12月24日才取得的涉案商铺所有权的。按照《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人与通发公司早在2003年1月30日就建立的包括涉案商铺在内的房屋租赁关系对二被上诉人仍有效，相应的房屋租金标准仍应按2003年1月30日的《房屋租赁合同》中的每月10元/平方米计算，但一审却采用二被上诉人自行评估的每月126元/平方米计算，实属认定租金有误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、判令二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人张某、杨某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二被上诉人是涉案房屋的原所有权人，通发公司是向二被上诉人租用后向上诉人转租的，后因为通发公司不缴纳租金，二被上诉人向昆明市中级人民法院起诉并与通发公司解除了租赁合同，且已将此情况告之了上诉人国美公司。因为与通发公司之间租赁合同的解除，因此上诉人国美公司应当向二被上诉人张杨、杨某缴纳租金。
第三人通发公司述称：我方同意上诉人国美公司的意见。
在二审审理中，上诉人国美公司针对其上诉请求，向本院提交以下证据材料：1、2003年1月6日《昆明市房屋所有权证》，欲证明在通发公司和上诉人国美公司签订合同时，S142-144房屋所有权人是通发公司，而不是上诉人国美公司的事实。2、二份《商品房购销合同》和二份《房屋所有权证》、三份《档案查询单》，欲证明分别在2003年12月8日、2003年12月15日二被上诉人才从通发公司手中买到涉案房屋，即二被上诉人是在上诉人和通发公司于2003年1月30日签订租赁合同后、租赁合同履行期间才取得的涉案房屋所有权的事实，被上诉人张杨、杨某取得房屋所有权是在2003年12月24日。3、《授权委托书》、《房屋买卖协议》、《收条》，欲证明上诉人国美公司下属的子公司北京鹏泽置业有限公司向被上诉人所支付的房屋价款已经包含了二被上诉人诉求的租金的事实。
被上诉人张杨、杨某对以上证据质证后认为：对上诉人提交的证据的真实性均无异议，但对其证明内容有异议。从证据2、证据3已经证明了在2000年8月2日二被上诉人就已经将全部购房款支付给了通发公司，并且通发公司已经在2000年将房屋交付给二被上诉人。但是通发公司并没有将房产证办给二被上诉人，而是到房管局写了承诺书，告知房管局涉案房屋没有卖，让房管局将房产证办到通发公司名下。然后，通发公司让小业主与其签订租赁合同，让小业主将房屋租给通发公司，再由通发公司将房屋租赁给国美公司。实际情况是，二被上诉人已经支付了房款，取得了房屋所有权，然后和通发公司签订了租赁合同，通发公司再将房屋转租给国美公司。
原审第三人通发公司对以上证据质证后认为：对上述证据的真实性均无异议。向房管局写承诺书的真实情况是，通发公司在办理完产权之后，大证已经交房产交易中心封存，当时还有六户没有签订购销合同，产权处才要求通发公司出具证明，证明该六户的房屋还在通发公司的名下，如果不写承诺书，该六户今后也办不了产权证，所以通发公司才作了承诺。通发公司的行为并无不当。
因二被上诉人张某、杨某及原审第三人通发公司对国美公司提交的上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。
在二审审理中，被上诉人张某、杨某向本院提交了以下证据材料：1、云质（99）竣字第X号《工程质量竣工核验证书》；2、2002年12月27日，通发公司写给昆明市房管局产权监理处的《承诺书》；上述证据欲证明张某、杨某是涉案房屋的所有权人，通发公司却向昆明市房管局产权监理处请求办理其自有产权的事实。
上诉人国美公司对上述证据质证后认为：对上述证据的真实性均没有异议，但对被上诉人的证明观点有异议。认为该《承诺书》和上诉人提交的《房屋所有权证》的记载是一致的，涉案房屋在出租给国美公司时属于通发公司所有。
原审第三人通发公司对上述证据质证后认为：对上述证据的真实性均无异议，但是通发公司是在涉案房屋没有人购买的情况下才写的承诺书，通发公司的行为并无不当。
因上诉人国美公司及原审第三人通发公司对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。
在二审审理中，原审第三人通发公司未向本院提交新的证据材料。
在二审审理中，上诉人国美公司明确陈述对一审法院确认事实无异议。但认为一审法院遗漏了二被上诉人对涉案房屋不是自始就有所有权，而是从2003年12月24日到2007年才取得所有权的事实。
二被上诉人张某、杨某及原审第三人通发公司对一审法院确认的事实均没有异议。
综上所述，二审经审理确认的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。
综合各方诉辨主张，本案二审争议焦点是：上诉人国美公司是否应该向被上诉人张某、杨某支付租金支付的租金应是多少
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人张杨、杨某与通发公司于2003年1月9日签订的《房屋租赁合同》，该合同的出租方是张杨、杨某，承租方是通发公司，该案租赁合同纠纷虽然经本院以（2007）昆民一初字第X号民事调解书调解结案，但案件审结后，通发公司并未将其所租赁的房屋返还张杨、杨某，张杨、杨某与通发公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效，根据合同相对性原则的规定，本案与张杨、杨某建立租赁合同关系的应当是通发公司，而非国美公司。张杨、杨某无权向国美公司主张相应的合同权利。通发公司与国美公司的租赁关系系另外的法律关系，可通过其它途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，被上诉人张杨、杨某起诉由国美公司支付所出租的房屋从2007年5月23日至2007年12月30日的房屋租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决由国美公司支付张杨、杨某所出租房屋租金不当，本院予以改判。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。上诉人国美公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决；
二、驳回张杨、杨某的诉讼请求。
一审案件受理费3300元，减半收取计1650元，二审案件受理费3300元，由被上诉人张杨、杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长褚晓云
审判员罗天惠
代理审判员起俊
二○○九年二月十二日
书记员汪佳
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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