原告（反诉被告）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，原住（略），现住昆明市X村福德宾馆。
委托代理人高崇华，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人凌某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，原住（略），现住昆明市X村福德宾馆。特别授权代理。
被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司。
住所地：昆明市官南大道新南站。
法定代表人孟某某，该公司董事长。
委托代理人王曼、陈某，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。
原告马某某诉被告云南盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月21日立案受理后依法组成合议庭，于2008年10月9日组织双方当事人进行了证据交换，2008年10月30日公开开庭审理了本案，马某某及其委托代理人高崇华，盛达公司的委托代理人王曼、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马某某诉称：2007年8月31日，双方当事人签订一份《房屋租赁合同》，约定：盛达公司将福宏宾馆一楼部分房屋（大厅）面积为85平方米，二、三楼全部和福德宾馆二至七楼全部，一楼大堂和饭店375平方米及电梯等设施租给马某某，租期6年。马某某租用上述房屋系用于开设宾馆，且盛达公司保证提供给马某某的房屋权属清楚没有争议，并配合马某某办理相关经营证照。合同签订后，马某某一次性支付了租金x元，盛达公司移交了大部分房屋给马某某。马某某接收房屋后进行了全面改造装修。由于盛达公司存在欺诈或严重违约行为，导致合同无法正常履行，主要表现如下：1、至今未全面移交福宏宾馆的二、三楼，澡堂部分被租赁给了第三人使用。2、租赁范围内的房屋产权并非属盛达公司所有，导致马某某至今无法办理营业执照。盛达公司存在欺诈，双方合同应属可撤销合同。3、盛达公司无法提供房屋安全鉴定书、消防验收合格证、土地证、环保等相关证照，马某某无法办理合法手续，不能正常经营。4、福宏宾馆和福德宾馆以前办理过营业执照，但产权并非盛达公司的，且该两份营业执照至今未注销，根据工商行政管理法的规定，工商部门不会在同一地点办理两份相同的经营执照，即使能办理也加大了马某某的经营风险。5、合同约定水电费按昆明市标准执行，但盛达公司收取该费用时明显高于昆明市政府制定的收费标准。综上所述，请求法院：一、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、因租赁合同解除导致在合同期间不能正常的经营损失60万元和解除合同后马某某投资装修的损失445万元，两项共计505万元，判令由盛达公司赔偿；三、本案诉讼费用由盛达公司全部承担。
盛达公司答辩并反诉称：1、盛达公司在履行合同当中不存在欺诈和违约行为。合同签订以后，盛达公司将房屋移交给了马某某，马某某将酒店房屋接收以后将房屋转租给他人，马某某与他人的转租合同当中约定相关证照自行办理，马某某只是协助。盛达公司租赁给马某某的房屋权属清楚，不存在任何瑕疵。马某某将房屋转租给他人以后，装修都是其他人进行的，马某某不存在任何的投资，因此其要求补偿装修不能成立。盛达公司收取马某某的水电费是合理的，马某某至今还在正常使用房屋。2、对于第一年度的租金，马某某仅交纳了x元，按约其应于2008年6月31日前再支付x元，但经盛达公司多次索要，马某某均未支付，逾期已超过两个月，已构成违约。故在请求驳回马某某诉讼请求的同时，反诉请求法院判令马某某：1、支付拖欠的租金x元、滞纳金x元、违约金20万元；2、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；3、承担本诉和反诉费。
马某某针对反诉答辩称：1、反诉请求的租金不能成立，合同约定存在歧义，盛达公司请求的是三个月的租金数额，而合同约定装修期三个月的租金是不收的，因此6月31日开始的三个月马某某是不用交租金的。2、马某某在2007年8月31日签订合同，至2008年5月份是试营业期间，马某某要求盛达公司提供产权证以及消防许可证，其提交不出来，且收取的水电费都高于市面价格。因此双方多次交涉无果。3、盛达公司法定代表人在签订合同当时称有营业执照，但在签订合同以后，马某某到工商局查了以后，才知道福宏宾馆和福德宾馆都没有营业执照，马某某找到盛达公司，盛达公司表示没有办法，其才诉到法院。双方签订合同的目的就是为了开设宾馆，而现在营业执照和消防许可证都办不下来，合同目的不能实现，故请求法庭驳回反诉请求，支持本诉请求。
根据双方当事人在证据交换及庭审中的举证、质证，本院确认本案法律事实如下：
2007年8月31日，双方当事人签订一份《房屋租赁合同》，约定：盛达公司将坐落于本市X路X号及福达路边的福宏宾馆和福德宾馆出租给马某某。租赁范围：福宏宾馆一楼部分房屋（大厅）面积为85平方米，二、三楼全部；福德宾馆二至七楼全部，一楼大堂和饭店为375平方米及电梯间；宾馆使用的电梯等设施。租期6年。经营范围：住宿、休闲、餐饮、娱乐、房屋出租等。租赁期限6年，自2007年9月1日至2013年12月31日（包括3个月的装修期）。租金：第一年105万元，从第二年开始租金在第一年基础上递增5.5%，第三年在第二年基础上递增5.5%，第四年在第三年基础上递增5.5%，第五年在第四年基础上递增5.5%，第六年在第五年基础上递增5.5%。付款方式：每年一次性支付，马某某必须于每年合同期满提前一个月支付下年租金。第一年交款于合同签订后10日内一次性交x元，剩余款项在2008年6月31日前交清。盛达公司给马某某装修期三个月时间不收租金。租赁期内，马某某经营住宿、休闲、娱乐、餐饮等合法经营手续由其自行办理，费用自行承担。消防手续由盛达公司配合马某某办理，费用由马某某承担。盛达公司保证向马某某出租的房屋、设施设备权属清楚没有争议，并配合马某某办理相关经营证照。合同签订后，租赁期内，盛达公司保证马某某的正常供水、供电，水、电费按昆明市标准收取。盛达公司违约单方终止合同，支付马某某违约金20万元，全额退还保证金即装修损失和余下租金。马某某不按约交纳租金，盛达公司有权继续催收并按照欠租金额每日1%的标准向马某某收取滞纳金，期限超过两个月，盛达公司有权立即终止合同，并由马某某支付违约金20万元，保证金不予退还。2007年9月1日，双方共同签署了一份《房屋移交清单》，载明：盛达公司下属福宏宾馆一楼部分房屋（大厅），面积为85平方米，二、三楼及楼顶全部房间，以及福德宾馆二楼至七楼全部含楼顶、还有一楼大堂和饭店面积为375平方米及电梯间的水电设备现已移交马某某，福宏宾馆房间设备即太阳能马某某已买下，福德宾馆客房设备已陈某，移交方不清点，不收钱。手续移交清楚后所发生的一切纠纷及安全事故与盛达公司无关。马某某于2007年10月31日向盛达公司支付了租金x元，于同年12月17日支付了保证金1万元。本案审理中，对于双方合同约定的租期2007年9月1日至2013年12月31日（包含三个月装修期），扣除装修期后租期实为6年零1个月，与双方约定的租期为6年的条款相矛盾的问题，双方当事人均一致认可：多出的一个月系当时对时间的计算有误所致，如果合同有效且不解除的情况下，双方均愿意按约履行到2013年12月31日，2013年12月1日至2013年12月31日的租金标准按双方约定的第六年的租金标准除以12个月计算后为准。
马某某承租房屋后以福德温泉宾馆的名义，于2007年9月8日将位于福达路边的原福宏宾馆转租给案外人陶乃信，并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁范围包括福宏宾馆一楼部分房屋（大厅）面积为85平方米，二、三楼全部；于2007年10月9日将福德温泉宾馆一楼餐厅转租给案外人韦从树，并签订《房屋租赁合同》；于2007年9月27日将福德宾馆二楼转租给案外人汤健；于2007年10月27日将福德宾馆三楼至七楼X间房屋、一楼大堂及电梯间转租给案外人杨慧，并签订《房屋租赁合同》。涉案租赁标的物在被移交给马某某后，由相关的使用人进行过装修。
另，2007年11月19日，盛达公司与案外人刘远忠签订一份《房屋租赁合同》，约定：盛达公司将其坐落于（福德路）八十八号二、三楼整体及一楼楼梯道入口面积4449.5平方米的房屋出租给刘远忠。刘远忠现利用该租赁房屋开设了“天源温泉浴室”。
经本院现场勘查确认，盛达公司已移交给马某某使用的“福宏宾馆”的一楼大厅位于本市X路X路的交叉处，大厅的门开设在福德路上，而二、三楼客房均位于本市X路。案外人刘远忠开设的“天源温泉浴室”一楼楼梯道口及二、三楼均位于本市X路。“福宏宾馆”的一楼大厅与“天源温泉浴室”一楼楼梯道口之间隔有一游戏室。盛达公司移交给马某某的“福宏宾馆”所使用的房屋二、三楼与“天源温泉浴室”所使用的房屋二、三楼紧密相邻，该两部分房屋整体在外形上呈一“7”字型，在结构上后者的每一楼层层高均高于前者，前者二楼墙面上原有一道位置较高的门通向后者的二楼，前者三楼至楼顶的楼梯间墙面上原有一道门通向后者的三楼，该两道门现均已被封堵无法通行，即在前者的内部可见有两扇尚未拆除的门，但后者的相应位置已被砌为墙体。
综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、盛达公司是否违约，如果违约，应如何承担违约责任。二、马某某是否违约，如果违约，应如何承担违约责任。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
针对本案第一个争议焦点，马某某主张盛达公司违约，违约情形有：1、没有房屋产权证；2、没有移交足够面积的房屋；3、没有办理消防手续；4、违约收取水电费。盛达公司则主张其没有违约。本院认为：（一）针对涉案房屋的产权问题，盛达公司主张其系该房屋的产权人，并提交了以下证据：1、福德小村股份合作社与盛达公司签订的《土地房产转让协议书》及《补充协议》；2、盛达公司支付土地房产转让费发票；3、昆明市官渡区X街道办事处福德社区居民委员会、官渡区X镇福德社区居民委员会第一小组、昆明市官渡区X镇X村股份合作社共同出具的《关于福德社区居委会第一小组（福德一社）与福德小村股份合作社名称使用的情况说明》；4、《国有土地使用证》、补交土地价款的收据、完税证、《土地它项权利证书》；5、《房屋所有权证》两份；6、福德小村股份合作社出具的《关于福德、福宏宾馆及相关建筑物房屋产权的情况说明》。马某某经质证认可上述证据的真实性，但认为不能证明盛达公司的主张。因双方对上述证据的真实性无异议，故本院予以采信。盛达公司提交的上述证据能够相互印证，形成证据锁链，能够证明盛达公司系涉案房屋的权利人：首先，盛达公司已经取得涉案房屋所附着土地的《国有土地使用证》；其次，尽管盛达公司尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，但现并无他人对该房屋的所有权提出异议。因此，盛达公司有权出租涉案房屋，即其出租该房屋的行为并不违反法律或者行政法规的强制性规定。（二）针对本案租赁范围的界定问题，双方对福德（温泉）宾馆的租赁范围并无争议，仅对福宏宾馆二、三楼的租赁范围存在争议。马某某提出，合同约定的福宏宾馆“二、三楼全部”指其现在已使用的二、三楼及“天源温泉浴室”所使用的二、三楼，其称在双方洽谈合同期间盛达公司曾带其看过租赁物现场，两部分房屋的二、三楼之间可以通行，其准备将“天源温泉浴室”现所使用的二、三楼作为福宏宾馆的会议室使用。盛达公司则认为福宏宾馆租赁范围中的二、三楼仅是指马某某现在使用的二、三楼，此系沿用原福宏宾馆所包含的使用范围，并不包括“天源温泉浴室”的二、三楼。盛达公司针对其主张提供以下证据：1、《房屋移交清单》；2、福德小村股份合作社出具的《关于福宏宾馆房屋情况的说明》；3、现场照片若干；4、马某某与案外人陶乃信签订的《房屋租赁合同》；5、关于本市X路X号房屋现状证据保全的《公证书》。马某某认可上述证据的真实性，但认为不能证实盛达公司的主张。因双方均认可上述证据的真实性，故本院对真实性予以采信。分析上述证据，马某某于2007年9月1日就与盛达公司签署了书面的《房屋移交清单》，其中载明盛达公司已将福宏宾馆二、三楼及楼顶全部房间移交给马某某。马某某现主张盛达公司从未全面交付过福宏宾馆二、三楼的租赁范围给其，即马某某对其签字确认的书面移交清单所载明的内容不予认可，其应当举证予以反驳，但其未能提交充分的证据证实该主张。而本院现场勘查时，“天源温泉浴室”工作人员杨显兵陈某：“天源温泉浴室”的二、三楼原系开设网吧，原确有门可以通往“福宏宾馆”，但“天源温泉浴室”的经营人接收房屋后，因该两道门并无实际用途遂在装修过程中进行了砌墙封堵。该陈某与福德小村股份合作社在《关于福宏宾馆房屋情况的说明》中叙述的该“7”字型房屋在转让给盛达公司前，位于福达路的二、三楼装修成标间开设福宏宾馆，一楼的铺面出租，位于福德路的一至三楼均为无隔断的大开间，出租给他人开游戏室和网吧的情况，能够相互印证，可以证实尽管在马某某承租之前原“福宏宾馆”的二楼及三楼至楼顶的楼梯间可以通往现“天源温泉浴室”，但原“福宏宾馆”的使用范围并不包括位于福德路的二、三楼。另外，马某某将其承包来的“福宏宾馆”全部房屋转租给案外人陶乃信的时间是2007年9月8日，该转租合同中明确载明出租房屋的地址是坐落于本市X路边的原福宏宾馆，租赁范围也是福宏宾馆一楼部分房屋（大厅）面积为85平方米，二、三楼全部。从该合同内容可以看出，马某某明知其承租来的“福宏宾馆”的范围就是沿用原“福宏宾馆”范围，以及“福宏宾馆”系位于本市X路边而非福德路的事实。上述证据之间能够相互印证并形成证据锁链，可以证实盛达公司的主张，即盛达公司出租给马某某的“福宏宾馆”二、三楼是指位于本市X路的部分，并不包括与之相邻的位于本市X路的部分，本院对此予以确认。马某某主张其租赁范围包括位于本市X路现“天源温泉浴室”所使用的二、三楼的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。盛达公司已将“福宏宾馆”位于本市X路的二、三楼全部房间移交给了马某某，其并未违约。（三）关于办理消防手续的问题，双方合同约定“消防手续由盛达公司配合马某某办理，费用由马某某承担”，即盛达公司仅负有配合办理消防手续的义务，而不负有办理消防手续的义务，从“费用由马某某承担”的约定看，消防手续应由马某某负责办理。现马某某并未举证证实其要求盛达公司配合办理消防手续，盛达公司拒绝配合，或者消防手续现尚未办理系基于盛达公司的原因的事实。故对马某某主张的盛达公司没有办理消防手续而构成违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。（四）关于水电费收取的问题，双方在合同中约定“盛达公司保证马某某的正常供水、供电，水、电费按昆明市标准收取”，双方均提交了相关证据以证实昆明市的收费标准，但均系复印件，双方对对方所举证据均不予认可，因双方均不能举证证实现行昆明市收费标准，即马某某不能举证证实其所提出的盛达公司高于昆明市收费标准收取其费用从而违约的主张，故本院对此不予采纳。综上所述，马某某所主张的盛达公司的违约情形均不存在，盛达公司并未违约，不应承担违约责任。对于马某某以盛达公司违约为由要求解除合同的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。此外，对于解除合同的理由，马某某还提出，因盛达公司的违约行为导致其不能办理经营证照，继而使其不能正常经营，合同目的无法实现的主张，首先，本案系租赁合同纠纷，对于承租人而言其合同目的就是实现对租赁物的使用，至于承租人如何使用租赁物并非租赁合同的直接目的，本案中，出租人盛达公司已将租赁物交付马某某使用，马某某的主要合同目的已经实现。其次，根据双方合同中“马某某租用上述房屋系用于开设宾馆”、“马某某经营住宿、休闲、娱乐、餐饮等合法经营手续由其自行办理”、“盛达公司保证向马某某出租的房屋、设施设备权属清楚没有争议，并配合马某某办理相关经营证照”的约定，马某某在租用房屋后如何合理合法地经营和使用房屋，应由其自行负责，此亦不属本案租赁纠纷能够解决的范围，盛达公司按约并不负有为马某某办理经营证照的义务，而仅是负有保证租赁物权属清楚而协助马某某办理经营证照的义务，现马某某不能举证证实其至今未办理经营证照的原因在于盛达公司，且盛达公司亦不存在马某某所诉称的各种违约行为。故马某某要求解除合同的该项理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因合同不应解除，故马某某要求盛达公司赔偿损失505万元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。盛达公司要求继续履行合同的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
针对本案第二个争议焦点，盛达公司主张，马某某未在合同约定的期限内（2008年6月31日）付清租金（第一年度的剩余租金x元），应按约承担违约责任（滞纳金x元、违约金20万元）。马某某则提出，1、双方对于第一年租金交付的约定存在歧义，可以理解为其所交纳的x元就是第一年租金，而剩余部分因是三个月的装修期应当免交租金；2、其签订合同的目的是为了开设宾馆，而现在营业执照和消防许可证都办不下来，合同目的不能实现，其拒付租金是合理、合法的。本院认为，关于第一年度租期的起止时间及租金支付问题，双方在合同中约定：“租赁期限6年，自2007年9月1日至2013年12月31日（包括3个月的装修期）。”“租金：第一年105万元，第一年交款于合同签订后10日内一次性交x元，剩余款项在2008年6月31日前交清。”“盛达公司给马某某装修期三个月时间不收租金。”对于上述合同条款的理解，盛达公司主张：2007年9月1日至同年11月30日是三个月的装修期，该期间免收租金；2007年12月1日至2008年11月30日是租期第一年，该年度的租金应当在2008年6月31日前交清；马某某则主张：2007年9月1日至2008年8月31日是租期第一年，该年度的租金虽为105万元，但因该年度中包含免收租金的三个月装修期，故实际应当交纳的租金仅为x元，其无需交纳剩余的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，上述合同条款应作如下理解：2007年9月1日至2013年12月31日实为6年零4个月，因该期间包括3个月的装修期，故装修期应当自2007年9月1日计算至同年11月30日，扣除装修期后的期限才是双方约定的租赁期限6年零1个月（该问题双方已在本案审理中当庭达成一致意见，详见确认事实部分，在此不予赘述），也就是说，双方约定的“租期”并不包括装修期，租期应从2007年12月1日起算，第一个租期年度就应当是2007年12月1日至2008年11月30日，该期间的租金是105万元，对于该105万元的支付期限双方已经明确约定即“于合同签订后10日内一次性交x元，剩余款项在2008年6月31日前交清”。双方的合同条款能够清晰、明确地反映上述意思表示，并不存在歧义。上述意思表示应系双方真实意思表示。故盛达公司对合同条款的理解符合法律规定及双方真实意思表示，本院予以支持。而马某某对上述合同条款的理解与双方真实意思表示明显相悖，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，马某某按约应当在2008年6月31日前交清第一年度的租金，但其并未交清，其已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，马某某应当承担违约责任。对于马某某逾期支付租金应承担的违约责任，双方当事人已在合同中明确约定：马某某不按约交纳租金，盛达公司有权继续催收并按照欠租金额每日1%的标准向马某某收取滞纳金，期限超过两个月，盛达公司有权立即终止合同，并由马某某支付违约金20万元，保证金不予退还。该条款约定了马某某的双重违约责任，滞纳金具有违约损失的性质，而违约金则同时体现对违约损失的弥补性及对违约行为的惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，滞纳金与违约金不宜同时予以支持，在当事人同时主张两种违约责任时，只能支持一项。本院已向盛达公司释明由其进行选择，其拒绝选择而坚持要求两项同时支持。鉴于此，本院考虑到滞纳金与违约金的性质区别，因违约金既包括损失弥补性又包括惩罚性，且经计算双方约定的违约金数额明显高于滞纳金数额，故本院支持盛达公司对于违约金的请求，而不支持其对滞纳金的请求。马某某在庭审中提出违约金20万元约定过高，并请求本院予以调整。因欠付租金给盛达公司造成的实际损失仅系欠付款项所产生的利息，马某某欠付租金的数额为x元，应付款日期为2008年6月31日，其至今尚未支付该款项，利息应当自次日起算至款项付清之日，本院以此为基础并充分考虑对马某某违约行为的惩罚性后，酌情确定由马某某向盛达公司支付违约金7万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，马某某在支付违约金7万元后，还应当向盛达公司履行支付拖欠的租金x元的义务，故盛达公司要求马某某支付该费用的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，本院认为，马某某的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；盛达公司的反诉请求中有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）马某某与被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司继续履行双方于2007年8月31日签订的《房屋租赁合同》。
二、原告（反诉被告）马某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司2007年12月1日至2008年11月30日租金x元。
三、原告（反诉被告）马某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金7万元。
四、驳回原告（反诉被告）马某某的全部诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费x元，由原告（反诉被告）马某某负担。反诉案件受理费5000元，由原告（反诉被告）马某某负担70%即3500元，由被告（反诉原告）云南盛达房地产开发有限公司负担30%即1500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长孟某
代理审判员卢义颖
代理审判员起俊
二○○八年十二月十二日
书记员熊梓旭
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