上诉人（原审被告）兰某某，女，X年X月X日出生，汉族，银川澜视影视传播有限公司经理，住（略）。
上诉人（原审被告）杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，银川澜视影视传播有限公司副经理，住（略）。
委托代理人王某，正义达律师事务所律师。
委托代理人胡慧丽，正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏大捷建设工程有限公司。住所地：银川高新开发区X街X号楼。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人李向峰，宁人律师事务所律师。
委托代理人程鹏程，宁人律师事务所律师。
原审被告银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司。住所地：银川高新开发区X号办公楼。
法定代表人马某某，该公司总经理。
委托代理人孔某某，女，该公司职员。
上诉人兰某某、杨某某不服银川市金凤区人民法院（2008）金民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰某某、杨某某的委托代理人王某、胡慧丽，被上诉人宁夏大捷建设工程有限公司（以下简称大捷公司）的委托代理人程鹏程，原审被告银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）的委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月，房地产公司以位于银川市金凤区高新技术产业开发区X街X号楼X层西侧的1347.12平方米的厂房，抵偿其拖欠大捷公司的债务，双方就此签订二份《房地产买卖契约》。8月28日，房地产公司与兰某某、杨某某签订《房地产买卖契约》，房地产公司将上述楼层东侧的446.35平方米办公区以x元出售给兰某某、杨某某；同年11月收取房款100万元。该楼房办公区与厂房以伸缩缝为界，楼房东西两侧均有步行楼梯，楼房设计有两部相邻的电梯，位于办公区与厂房隔断处，偏办公区一侧，建房时只安装了一部电梯。
2006年11月14日和12月29日，银川市房产管理局给兰某某、杨某某和大捷公司分别按实测面积办理了446.35平方米和1335.56平方米房产证（大捷公司分开办理了两证），双方房产以伸缩缝为界。大捷公司办证面积较合同面积少11.56平方米。
2007年4月26日，大捷公司、兰某某、房地产公司就X号楼房X层电梯口过道使用问题签订《电梯口过道使用协议》，约定大捷公司在使用期间只有使用权，未经兰某某同意不得改变结构和功能；安全保障、通道和楼梯的卫生、公共用电等，由双方共同承担；大捷公司只能作为办公使用通道，不能用于库房、厂房或其他用途；大捷公司使用通道不能影响兰某某一方不动产其他区域的安全和正常的工作等。起初双方均能按协议履行，后因其他原因，兰某某、杨某某拒绝大捷公司使用电梯间及电梯通道。
2007年5月，经房地产公司同意，大捷公司在电梯间安装了另一部电梯。同年6月，兰某某、杨某某以电梯间通道系其房产为由，阻碍大捷公司对电梯的使用。大捷公司提起诉讼，请求判令兰某某、杨某某和房地产公司共同保障其正常使用电梯口通道及电梯的合法通行权。
原审法院审理认为，兰某某、杨某某拥有的446.35平方米的房屋产权面积虽然包括电梯通道和电梯间，但并不能因此认定电梯通道和电梯间系其专属部分，而属于公共通道。兰某某、杨某某阻碍大捷公司正常使用电梯通道和电梯间的行为，侵害了大捷公司的合法权益，应承担相应的民事责任。房地产公司给兰某某、杨某某出具发票的金额虽为x元，但实际收取100万元，也是考虑电梯通道与电梯间的使用和保障消防通道的畅通。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条的规定，判决：大捷公司对宁安大街X号楼的电梯口通道及电梯有合法通行权。诉讼费100元，由兰某某、杨某某负担。
兰某某、杨某某不服一审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。上诉人购房款x元已全部交清。上诉人的房产系独立的单元，楼房每层的电梯通道和电梯均属于各层业主，该单元楼不存在公用的电梯通道。被上诉人对上诉人房产的建筑面积及电梯间无分摊面积，对上诉人权属范围内的通道及其他公共部分无共有权，其无权使用。二、一审判决适用法律错误，认定事实与适用相邻权的法律规定相矛盾。双方虽然是相邻关系，但行使相邻权首先必须利用一方的土地。被上诉人有通行的楼梯，而其却将该楼梯上锁，在大门张贴告示要求客户从上诉人拥有所有权的楼房通道内通行，显属侵权，因此被上诉人主张的相邻通行权因不符合法律规定的条件而不能成立。请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
大捷公司辩称，电梯通道和电梯间均是公用通道，属公共使用范畴，上诉人的行为给被上诉人正常使用电梯通道和电梯间造成障碍。一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
房地产公司述称，房地产公司售房时就与业主口头约定电梯以及电梯通道为公共通道，后又与兰某某、杨某某和大捷公司签订《电梯口通道使用协议》，三方应依此协议执行，各方对电梯通道都有使用权，房地产公司为此还少收取上诉人x余元房款。
经审理查明，宁安大街X号楼建于1992年，钢混结构，设计用途为车间，共X层。除X层西侧是配电室外，2至X层结构相同。该楼房设计上有两部相邻的电梯，落成后只安装了一部载货电梯；另一部电梯未安装，相对应的每层电梯间出口均砌墙封堵。2001年11月8日，房地产公司申办了房产权属登记，房屋所有权证登记的建筑面积为1781.90平方米。
2006年8月28日，房地产公司董事会决定将X号厂房X层分别出售给大捷公司和兰某某、杨某某。房地产公司与兰某某、杨某某当日签订的《房地产买卖契约》载明，向兰某某、杨某某出售X号厂房X层1东半部分建筑面积446.35平方米，价格x元。9月13日，房地产公司与大捷公司签订二份《房地产买卖契约》，该契约分别载明：X号厂房X层X号面积725.47平方米，成交价x.60元；X号面积610.09平方米，成交价x元（合计面积1335.56平方米，合计价款x.60元，该面积与兰某某、杨某某购买面积之和为X层总面积1781.91平方米）。11月8日，房地产公司给兰某某、杨某某开具发票二张，分别载明各收取购房款x.50元，售房面积合计446.36平方米，价款合计x元。11月14日，兰某某、杨某某办理了446.35平方米房屋的产权登记；12月16日房地产公司给大捷公司开具发票4张，发票载明合计售房面积1336.42平方米（较合同面积多0.86平方米），合计价款x.60元（与合同价相符）。12月29日，大捷公司办理了725.47平方米和610.09平方米（合计1335.56平方米）房屋的产权登记。
兰某某、杨某某和大捷公司购买的房屋东西以伸缩缝为界，以东为兰某某、杨某某的房产，以西为大捷公司的房产，X层未安装电梯的电梯间及电梯口过道均包含于兰某某、杨某某房屋产权登记面积之内。2007年4月26日，兰某某、大捷公司签订《电梯口过道使用协议》，该协议载明，X号厂房X层电梯口过道产权属兰某某所有，因大捷公司需要，作为通道使用，未经兰某某同意，不能改变其结构和功能，卫生、公共用电共同承担，大捷公司的初装修不能使用此通道。如大捷公司不能履行协议，经告知无效，书面通知终止使用，大捷公司恢复通道使用前结构，使用权终止。后大捷公司打开电梯间封墙安装电梯，并在电梯口过道砌墙，兰某某在书面通知大捷公司拆墙未果的情况下，于6月15日以《律师函》的方式通知大捷公司终止使用权，并要求恢复通道使用前的结构。为此，双方发生争执，7月30日，兰某某、杨某某对大捷公司提起诉讼，请求判令大捷公司立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状、支付拆除费用500元。7月31日，大捷公司以兰某某、杨某某是否购买了电梯的公用通道必须通过房地产公司才能查清为由，申请追加房地产公司为第三人。8月7日金凤区法院追加房地产公司为第三人参加诉讼。8月23日大捷公司以该案须以大捷公司与兰某某、杨某某、房地产公司电梯间公用通道产权和使用权结果为依据为由，申请中止对该案的审理。
2007年9月14日，大捷公司对兰某某、杨某某、房地产公司提起诉讼，请求判令房地产公司为其补办11.57平方米房产证，价值x.58元；确认房地产公司与兰某某、杨某某签订的《房地产买卖契约》中涉及X号楼X层电梯口专用通道的内容无效。11月27日，大捷公司以经公司内部协商，为了社会安定、团结、和谐为由，申请撤诉；金凤区法院裁定准予撤诉。12月6日大捷公司又以相邻关系纠纷提起诉讼，请求判令兰某某、杨某某、房地产公司共同保障其正常使用电梯口通道以及使用电梯的合法通行权。2008年1月2日，金凤区法院裁定中止对兰某某、杨某某诉大捷公司侵权纠纷一案的审理。
另查明，一审中大捷公司还提交了其于2006年8月与房产地产公司签订的《房地产买卖契约》二份（落款未写明月、日），其中载明双方买卖X号厂房X层建筑面积之和为1347.12平方米。该契约较双方于同年9月13日签订的《房地产买卖契约》中载明的建筑面积多11.56平方米。
本院认为，宁安大街X号楼在设计用途上为标准厂房，设计有两部电梯。2006年8月28日，房地产公司决定将X号楼X层分别出售给兰某某、杨某某和大捷公司。以该建筑的伸缩缝为界，以东446.35平方米出售给兰某某、杨某某；以西1335.56平方米出售给大捷公司。其中与兰某某、杨某某的买卖面积中包含了X层以东部分的电梯间和电梯口走廊的面积11.56平方米。按照房屋建筑面积的计算规则，电梯井应按建筑物自然层计算建筑面积。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，功能上为整栋建筑服务的电梯井、公共过道等系公用建筑面积。上述规则规定，在商品房买卖合同中应注明应合理分摊的公用建筑面积；房地产权属登记机关应遵循该规则测定商品房的建筑面积。房地产公司在出售X号楼X层房产时，未遵循上述规则。
根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，大捷公司与兰某某、杨某某的房屋属于结构相连、具有共用设备，而为不同所有人所共有的异产毗连房屋，双方应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系；所有人和使用人对共用的楼道、电梯，应共同合理使用，并承担相应的义务，不得有损害地方利益的行为。兰某某、杨某某与大捷公司作为相邻不动产的权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理相邻关系。虽然兰某某、杨某某系X号楼X层伸缩缝以东房屋的所有权人，但其在行使该不动产所有权人的权利时，应受到合理的限制。X号楼在原设计上就有两部电梯，使用载人电梯和邻近共用通道，既是方便正常通行的需要，作为人员密集的公共建筑，也是保障安全的需要，这对双方具有共益性，并未对兰某某、杨某某的权利产生实质性影响。虽然取得必要便利的不动产权利人大捷公司的权利得以延伸，但这种延伸是其行使所有权和使用权所必需的；同时双方也应相互为对方提供便利。
综上所述，一审判决大捷公司对电梯口通道及电梯有合法通行权并无不当，本院对兰某某、杨某某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人兰某某、杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某儒
审判员王某花
代理审判员李元春
二00八年六月十三日
书记员刘静
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
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