上诉人（原审被告）黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
被上诉人（原审原告）林某某，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
委托代理人袁青峰，湖南湘楚律师事务所律师。
上诉人黄某乙与被上诉人林某某房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2009年10月20日作出（2009）芙民初字第X号民事判决，黄某乙不服该判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：长沙市芙蓉区X路X号凤凰大厦栋XB号门面房屋原系黄某乙所有。黄某乙在潇湘晨报上刊登公告，以每平方米2万元的价格出售该房屋，并承诺出售后返租该房屋10年，每年租金20万元。林某某看到上述公告后，意欲购买黄某乙的房屋。黄某乙于2009年3月23日发给林某某的手机短信说明，林某某购房后必须与黄某乙签订10年返租合约，年租金20万元。
2009年3月24日，林某某与黄某乙签订《房屋买卖合同书》，约定：黄某乙将长沙市芙蓉区X路X号凤凰大厦栋XB号房屋以206万元的价格卖给林某某(包括办理产权转让、土地使用权证的所有税费)；林某某在黄某乙向房地产管理局呈报过户资料后支付定金20万元，余款186万元在房屋过户手续办理完毕后2日内支付；黄某乙应于定金交付之日将房屋交付林某某；如林某某未按约付款，黄某乙对林某某的逾期应付款有权追究违约责任，自本合同规定的应付款限期第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，林某某按累计应付款的0.1％向黄某乙支付违约金；如黄某乙未按本合同约定的期限将房屋交付林某某使用，林某某有权按交付的房价款向黄某乙追究违约责任，每逾期一天，黄某乙按累计已付款的日0.1％向林某某支付违约金；因本房屋所有权转移所发生的税费均由黄某乙负责交纳。签订合同后，林某某共向黄某乙支付购房款186万元(包括定金20万元)。余款20万元，因双方在考虑和口头协商返租房屋事宜，且因房屋土地使用证尚未过户而未支付。
2009年4月23日，黄某乙将上述房屋的所有权过户至林某某名下，但未将房屋土地使用权过户至林某某名下。至今为止，黄某乙未向林某某交付门面房屋，也未与林某某签订房屋租赁合同。
2009年6月30日，林某某委托湖南湘楚律师事务所向黄某乙发出一份律师函，要求黄某乙协助林某某办理土地使用权过户手续，并与林某某签订房屋租赁合同，或将房屋交付林某某使用。但事后黄某乙既未将房屋交付林某某使用，也未与林某某签订房屋租赁合同。
原审法院认为：林某某与黄某乙于2009年3月24日签订的《房地产买卖合同书》合法有效，且双方已实际履行该合同的大部分条款内容。房屋的所有权已过户至林某某名下，但房屋的土地使用权尚未过户至林某某名下。故黄某乙有义务协助林某某办理土地使用权过户手续。黄某乙在其刊登的报纸公告和发给林某某的手机短信中强调，房屋出售后必须由其返租和使用房屋。此举可视为黄某乙向林某某发出返租房屋的要约，但事后双方并未就返租房屋签订书面合同，所以双方之间的房屋租赁合同关系尚未成立。既然双方未签订房屋返租合同，那么黄某乙就应将房屋交付林某某使用。黄某乙未如期将房屋交付林某某使用，其行为已构成违约，应承担交付房屋和支付违约金的民事责任。但双方在房屋买卖合同书中约定的迟延交付房屋的违约金(累计已付购房款的日0.1％)过高，依法调整为累计已付购房款的日万分之二点一。林某某所欠黄某乙的20万元购房款也应尽快支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款的规定，遂判决：一、黄某乙将长沙市芙蓉区X路X号凤凰大厦栋XB号房屋交付林某某使用，并协助林某某办理上述房屋的土地使用权过户手续；二、黄某乙自2009年3月24日起至本判决生效之日止，按186万元的日万分之二点一的标准，向林某某支付迟延交房的违约金；三、限黄某乙在本判决生效后十五日内履行上述判决所确定的义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定办理；四、驳回林某某的其他诉讼请求。本案受理费1980元，由黄某乙负担。
黄某乙上诉称：一、原审判决认定本人与林某某的房屋买卖合同有效，本人已将房屋产权过户到林某某名下。根据本人与林某某在房屋买卖合同中的约定，必须由林某某先将房屋价款全部支付之后，本人再交付房屋、办理土地使用权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》中关于先履行抗辩权制度的规定和本人与林某某在房屋买卖合同中的相关约定，林某某未依约将全部房屋价款支付完毕，本人有权拒绝交房及办理土地过户手续。因此本人并未违约，原审认定我违约是错误的。二、林某某购进的凤凰大厦栋XB号门面一直空着，且产权已过户到其名下，林某某支付完全部房款即可取得该门面，因其怠于履行支付购房余款的义务，依据合同约定本人可以不交付房屋，所以不存在本人迟延交付门面的问题。三、请求法院依照购房合同相关条款判决撤销原审判决、撤销本人与林某某的房屋买卖合同，并且判决由林某某承担由于房屋买卖产生的一切费用和损失以及赔偿因余款未交产生的一切损失，并由林某某支付全部诉讼费用。
林某某辩称：一、黄某乙发给本人的短信中表明，其想以每年20万的租金标准返租本人购买的门面房屋，本人尚未支付的20万购房余款为黄某乙返租房屋一年的租金。二、根据房屋买卖合同中的约定，黄某乙办理好房屋过户手续后本人才将余款付清，而黄某乙并未办理好土地使用权过户手续，故购房余款20万元并非由于本人的原因没有支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：林某某与黄某乙于2009年3月24日所签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予法律保护。合同签订后，林某某按照约定于2009年3月24日支付了定金20万元，并先后支付了总购房款206万元中的166万元，累计付款186万元，已经履行合同的主要义务，由于双方约定林某某交付定金后是在房屋权证办理完毕后支付余款186万元，此处约定的权证应当包含土地权证与房屋产权证两证。黄某乙未按约定时间将房屋土地权证办理到林某某名下，对此，2009年6月30日林某某以律师函的形式，向黄某乙提出了要求办理土地使用权证过户手续、并签订房屋租赁合同、或将房屋交付使用的明确要求。黄某乙收到函件后，既未与林某某签订门面返租协议，又未将土地权证过户到林某某名下并交付权证，更未交付门面房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，从林某某2009年6月30日委托律师向黄某乙发出的函件中可以看出，林某某同意将门面返租给黄某乙使用，但黄某乙没有按照函件要求适时履行租赁合同的签订义务，林某某基于返租合同尚未签订、土地权证没有交付，也未将购房余款20万元支付给黄某乙，其行为不构成违约，不应承担违约责任。原审认定黄某乙违约并给于违约处罚正确，黄某乙上诉以林某某应当先履行付款义务从而抗辩土地权证的办理迟延和房屋交付迟延，其理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审认定本案事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1980元，由黄某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长张丽娟
审判员游玉霞
审判员熊伟
二0一0年六月十七日
书记员毛发启
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