原告（反诉被告）吴a，男，汉族，住×××。
委托代理人吴b，男，住×××。
委托代理人俞a，女，住×××。
被告（反诉原告）陈a，男，汉族，住×××。
委托代理人陈b，女，住×××。
委托代理人姚a，上海市A律师事务所律师。
第三人郑a，女，汉族，户籍地×××，现住×××。
委托代理人吴b，男，住×××。
委托代理人俞a，女，住×××。
原告（反诉被告）吴a与被告（反诉原告）陈a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月27日立案受理。适用简易程序于2009年11月17日公开开庭进行了审理。期间，被告陈a提起反诉，本院予以合并审理。因本案案情复杂转为普通程序审理后，本院依法组成合议庭。诉讼过程中，因郑a实际使用涉案房屋，与本案的处理结果可能存在利害关系，本院于2010年1月20日依法通知其作为第三人参加本案诉讼，并于2010年1月29日、2月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴a及第三人郑a的共同委托代理人吴b、俞a，被告（反诉原告）陈a的委托代理人姚a、陈b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴a诉称，原被告经B房产公司居间介绍，签订租赁合同，约定原告租赁被告位于×××毛坯房屋，租期自2007年11月15日至2011年1月14日止，并约定原告可以进行装修并转租。合同订立后，原告按约对该房屋进行装修并配置家具、家电设备后转租给韩国人士居住，但近日，原告多次接到被告发来的短信，声称要把次承租人赶走并收回该房屋。2009年10月26日22时，原告接到次承租人来电，称被告到上述房屋内威胁他立即搬家，否则后果自负。次承租人因此拒绝向原告按约支付租金，要求原告履行合同义务维护其合法居住权益。原告按约向被告付清了所有租金和物业费，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，已构成严重违约，故诉至法院请求：一、确认双方的租赁合同合法有效，继续履行；二、判令被告陈a停止一切侵权行为，赔偿原告违约金人民币（币种下同）3,000元。
诉讼中，原告（反诉被告）吴a变更诉讼请求为，一、确认双方的租赁合同合法有效，继续履行；二、判令被告陈a协助原告至闵行区房地产交易中心办理房屋租赁备案手续；三、判令被告陈a立即恢复有线电视的使用。
被告（反诉原告）陈a辩称，其不存在违约行为，不同意原告吴a的诉讼请求。根据合同约定，承租人应于每月12日前向出租人支付租金，逾期不支付租金累计超过一个月的，出租人可以解除合同。承租人吴a在合同履行过程中已累计逾期支付租金达67天，其中9月到10月的租金延期支付达36天，承租人已构成违约，被告有权解除合同。
同时，基于上述辩称事由，被告（反诉原告）陈a提起反诉要求：一、判令解除双方的房屋租赁合同；二、承租人搬离租赁房屋；三、房屋内的固定装修归反诉原告陈a所有。
诉讼过程中，陈a撤回第三项反诉请求。
第三人郑a陈述，要求继续履行与吴a的租赁合同，并承诺在租赁房屋可正常使用的情况下，在其应付租金的范围内代吴a向大房东（陈a）支付租金和违约金（若有）。同时，要求恢复租赁房屋内被大房东停掉的有线电视。
经审理查明，2007年11月13日，被告（反诉原告）陈a（签约甲方）与原告（反诉被告）吴a（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于×××的房屋出租给乙方居住使用。租期自2007年11月15日起至2011年1月14日止。每月租金为3,000元，乙方应于每两个月12日之前向甲方支付租金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3,000元。租赁期间，甲方允许乙方转租该房屋，若乙方违约，则放弃固定装修，不得拆除。合同还约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（一）甲方未按时交付该房屋……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。
合同签订后，陈a依约向吴a交付了租赁房屋。吴a对该房屋进行了装修，并转租他人。2009年10月14日，陈a提出因吴a未能依约支付租金要求解除租赁合同，或向其一次性付清剩余租金，但双方未能协商一致。嗣后，吴a以讼称事由诉至本院。审理期间，被告提起反诉，要求解除双方的租赁合同，本院于2009年11月26日向吴a送达了反诉状。
租赁期间，吴a分别于2009年1月13日、3月22日、5月28日、7月20日、10月18日、11月14日向陈a支付了当期租金各6,000元。
诉讼期间，吴a与第三人郑a于2009年12月29日就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，吴a将涉案房屋转租给郑a居住使用，租期自2010年1月5日起至2011年1月4日止，租金为8,500元。目前，涉案房屋由郑a居住使用。
以上事实，由原告（反诉被告）吴a提供的吴a与陈a签订的《上海市房屋租赁合同》，付款凭证一组，吴a与郑a签订的《上海市房屋租赁合同》，被告（反诉原告）陈a提供的上海市房地产权证，银行存取款明细，上海B房地产经纪有限公司出具的证明及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于吴a提供的案外人高a的证明，形式要件不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》，且陈a对该证明记载内容不予认可，故对该份证明本院不予认定。对于陈a提供的2009年11月3日寄送吴a的通知，因吴a表示未曾收到，而陈a无证据证明该函已送达，对该证据本院不予采信。
本院认为，原告（反诉被告）吴a与被告（反诉原告）陈a签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。根据双方的租赁合同和实际履行的交易习惯可知，双方约定，租金每两个月支付一次，支付日期为第一个月的12日之前。承租人逾期不支付租金累计超过一个月的，出租人有权解除合同。吴a作为承租人，在租赁过程中屡屡迟延支付租金的行为已属违约。2009年9月、10月承租期的租金直至2009年10月18日支付，拖欠租金已逾一个月，合同约定的解除权条件成就，陈a作为出租人要求解除合同的请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，实际承租人郑a应及时搬离涉案房屋。对于第三人郑a要求代吴a支付租金及违约金以继续承租涉案房屋的意见，本院认为，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，吴a与陈a的租赁合同自陈a意在解除合同的反诉状送达对方时（2009年11月26日）解除。合同解除后，吴a已无权将涉案房屋转租，故2009年12月29日与吴a签订租赁协议的郑a要求以次承租人的身份代为支付租金以履行租赁合同的抗辩请求本院难以支持。对于因吴a与陈a的租赁合同解除导致其无法继续租赁造成的后果，可依转租合同约定向相对方主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴a与被告（反诉原告）陈a就×××房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年11月26日解除；
二、第三人郑a于本判决生效之日起十五日内搬离×××房屋；
三、驳回原告（反诉被告）吴a的诉讼请求。
本诉案件受理费925元，反诉案件受理费减半收取计275元，合计1,200元，由原告（反诉被告）吴a负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陆家寿
书记员殷雪
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