原告侯某某，男，X年X月X日出生，回族，住（略）。
委托代理人李某辉，河南同立律师事务所律师。
被告周某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人马某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人周某峰，驻马某市148法律服务所法律工作者。
被告驻马某市骏亚物业管理有限公司。
法定代表人李某，该公司总经理。
被告驻马某市骏亚房地产开发有限公司。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人冯某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司职工，住（略）。
委托代理人时建民，河南豫通律师事务所律师。
原告侯某某因与被告周某某、被告驻马某市骏亚物业管理有限公司（以下简称骏亚物业）、被告驻马某市骏亚房地产开发有限公司（以下简称骏亚房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2008年12月15日向本院提起诉讼，本院于当日作出受理决定，于2009年3月6日向三被告送达起诉书副本，应诉通知书及举证通知书。原告侯某某于2009年4月月5日向本院提出鉴定申请，本院依法委托鉴定机构对原告侯某某申请事项进行了鉴定。鉴定机构于2009年7月17日出具鉴定书两份。本院依法组成合议庭，于2009年12月22日公开开庭进行了审理。原告侯某某及其委托代理人李某辉，被告周某某及其委托代理人马某某、周某峰，被告骏亚房地产公司的委托代理人冯某，被告骏亚物业及骏亚房地产公司的委托代理人时建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯某某诉称，2008年11月份，其发现房屋天花板漏水，经查找原因，发现系被告骏亚房地产公司在其房顶所埋设的暖气管道裂缝所致，该暖气管道位于被告周某某房屋的地板之下。其发现房屋漏水后，及时找到三被告协商解决办法，但三被告之间相互推诿，致使房屋漏水长达20多天，房屋内装修全部损毁，财产严重损失，给其生活带来巨大的困扰，经济上造成巨大损失，但三被告却拒绝承担赔偿责任。现要求三被告赔偿房屋装修及财产损失x元。。
被告周某某辩称，其不存在侵权和过错行为，房屋漏水是因为骏亚房地产公司开发的房屋不符合防水要求，施工不规范，地热管存在质量问题及骏亚物业在打水试压时未及时通知各业主造成的，其不应当承担赔偿责任。
被告骏亚物业辩称，其公司根据物业管理条例的规定以及与侯某某和周某某签订的物业管理合同，仅负责嘉瑞名苑小区内的环境卫生和公共秩序的管理，不存在侵权行为，也不存在过错，不应当承担赔偿责任。
被告骏亚房地产公司辩称，其公司交付给侯某某和周某某的房屋经过国家有关部门的验收，属于符合标准的合格商品。对于原告侯某某在接受房屋后因其他原因产生的损失，其公司不应当承担责任。本案中关于漏水原因的鉴定，程序不合法、鉴定结论及分析存在瑕疵，不应当作为定案依据，应当重新进行鉴定。
经审理查明，原告侯某某与被告周某某均为骏亚房地产公司开发的位于本市X路南段嘉瑞名苑小区X号楼X单元的业主，分别与骏亚房地产公司签订有购房协议。原告侯某某的房屋位于X楼西户，购买于2006年9月份，经装修后已实际入住。被告周某某的房屋位于X楼西户，购买于2006年9月份。2008年8月份，周某某将房屋承包给驻马某市讯航装饰工程有限公司进行装修，房屋于10月中旬装修后尚未实际入住。
2008年10月19日，骏亚物业对小区内住户房屋进行供暖打水试压。10月21日，原告侯某某发现房屋餐厅和厨房衔接处漏水，随后向骏亚物业和房地产公司进行反映。骏亚物业及房地产公司组织侯某某并与二楼业主周某某进行联系，查找漏水原因。之后在周某某的二楼住房内发现餐厅地板缝内往外渗水。为查找渗水原因，经周某某同意，由物业公司组织人员将渗水处的地板砖砸开，发现暖气管道有一小孔往外冒水。物业通知停止试压，渗水现象停止。但各方对渗水问题并未进行处理。之后，原告屋内再次出现漏水现象，造成室内装修受损程度加重。之后，原告侯某某不得不采取停水的方法暂时解决漏水问题。因三被告之间就漏水的责任归属问题存在争议，各方未能协商解决纠纷。原告侯某某为此向本院提起诉讼。
诉讼期间，原告侯某某向本院提出鉴定申请，要求对房屋装修修复费用及房屋质量漏水原因进行鉴定。本院依法委托驻马某市振兴资产评估事务所和驻马某市天工建筑工程质量司法鉴定所对原告侯某某申请事项进行了鉴定。
驻马某市振兴资产评估事务所通过实地勘察、市场调查与询证后，出具资产评估司法鉴定报告书一份，评估结论为：位于文明路南段东侧嘉瑞名苑X号楼二单元一楼西户住房因过水造成的墙面、供电线路、家具等损失在评估基准日的评估值为x元。损失清查评估明细表载明内容为：墙面漆333，单价23元，损失率为90%，评估值为6893元；客厅吊顶16.3，单价126元，损失率为55%，评估值为1164元；电视墙5.3，单价148元，损失率为50%，评估值为407元；电视柜2.3，单价450元，损失率为50%，评估值为540元；鞋柜2.3，单价420元，损失率为80%，评估值为840元；顶角线45m,单价18元，损失率为80%，评估值为648元；起脚线50m，单价5元，损失率为80%，评估值为200元；主卧壁柜一个，单价2940元，损失率为50%，评估值为1470元；主卧室床一张，单价2850元，损失率为50%，评估值为1425元；儿童套房一套，单价为4150元，损失率为50%，评估值为2075元；室内线路原值1500元，损失率为60%，评估值为900元；阳台推拉门一套，单价为2632元，损失率为40%，评估值为1053元。
驻马某市天工建筑工程质量司法鉴定所通过现场勘验和技术分析后出具司法鉴定意见书一份，鉴定意见书载明的勘验情况为：1、二楼进户门外楼层间穿线立管既未设置地板套管，又未采取嵌填密封措施；2、凿开二楼厨房南侧地面（采暖供回水进、出户部位）观测，该部位热水管转向弯折处外套薄壁塑料软管，现浇混凝土楼板四周（除门洞外）止水台（翻边）高度203，地面构造由下至上依次为钢筋混凝土基层、23厚水泥砂浆找平层（未见防水处理层），23白色泡沫板（热水管位于泡沫板上）、63混凝土、73干铺水泥砂浆层、3厚地板砖。3、二楼餐厅北侧地面（热水管破损、漏水部位）切割刨凿到泡沫板层，观测到铺设的热水管侧面有一孔洞，混凝土浇筑层厚43，干铺砂浆及地板砖共厚43，且混凝土及砂浆填充层仍呈潮湿状。分析意见为：1、厨房、卫生间防渗漏最重要，而钢筋混凝土现浇板则不具备自防水结构，在有防水要求的部位未作防水处理，不符合《住宅建筑装饰装修工程施工规范》x－2001第6节有关防水工程之规定；2、依据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》x－2002第8.5.2条规定，盘管隐蔽前必须进行水压试验以便检查盘管的铺设安装质量，消除隐患，防患于未然。尤其是在交房时应作通水、蓄水试验，由业主参与现场验收签字，一旦出现渗漏（二楼地热管破损）时便于责任划分；此项工作相关方面未做到或未做到位，造成房屋渗漏责任纠纷。3、第一次试水时已发现二楼渗漏，在未采取任何处理措施的情况下，又进行第二次试水，造成二楼二次渗漏，违背《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》x－2002第11.3.4条，供热管道做水压试验，试验管道与非试验管道应断开之规定，给地板渗漏提供了二次水源。4、出户室外排水管道与窨井连接处反坡向安装，与《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》x－2002第10.2条“排水管道的坡度必须符合设计要求，严禁无坡或倒坡”规定不符，且排水管道内有建筑垃圾，造成管道排水不畅、堵塞。用水高峰期，污水集中排放量相应增大，此时排水管内的污水不但不能及时排除反而发生倒灌从地漏处涌出，蔓延流淌到二楼室内外地面，给渗漏再次提供水源。5、因施工不规范促成了渗漏需具备的三个条件：水源、通道和出口；两次采暖系统试水、三楼厨房蓄水、二楼厨房地漏泛水，通过地面内填充层（密度小、孔隙多、无防水功能）、厨房混凝土地面、门洞部位（按规范此处混凝土现浇板未翻边，但却未作防水处理）、热水管进出户后下弯部位（未作挡水处理）及地漏下填充层渗出到其他房间地面。渗漏水在未处理好的楼板的楼板拼缝处及板端缝隙流出，顺墙而下洇湿一楼墙体及顶面。鉴定结论为：施工作业不规范，在地埋采暖管道局部破损的情况下两次试水（第二次试水渗漏本可避免，可未采取有效的防护措施）、室外排水管道倒坡堵塞、三楼厨房蓄水是造成二楼地面渗漏，损坏一楼装饰装修及配电设施的主要原因。原告侯某某申请两项鉴定，共计支出鉴定费5000元。
另查明，骏亚物业系嘉瑞名苑的物业管理单位，原告侯某某与被告周某某分别与骏亚物业签订有物业管理服务协议，协议约定骏亚物业负责小区内的共有部位，公用设施设备、绿化、环境、卫生、公共秩序的服务与管理。事故发生前后，小区内的供热试压是由骏亚物业负责实施的。
诉讼期间，原告侯某某另提供房屋租赁合同一份并申请证人张保东出庭作证，以证明起因房屋漏水在外租房居住一年，支出费用x元。被告骏亚房地产公司提供资质证书、工程竣工验收备案证书管道压力试验报告和金牛管材检验报告一份，以证明其公司依法具有开发资质，房屋竣工后已经过验收，管道经过压力试验正常。
被告骏亚房地产公司对驻马某市天工建筑工程质量司法鉴定所作出的鉴定结论提出异议，以现场勘验时没有通知其公司人员到场为由，认为鉴定程序有瑕疵，申请重新鉴定。对该异议，本院技术室有组织各方当事人协商鉴定机构的笔录在卷。驻马某市天工建筑工程质量司法鉴定所另出具说明一份，内容为：2009年7月8日我所受贵院委托对嘉瑞名苑小区X号楼X单元西户X楼、X楼进行鉴定、鉴定现场人员有：原告X楼业主侯某某之母常艳梅，代理律师李某辉。被告X楼业主周某某，代理律师马某某、周某峰。被告物业公司经理杨志新，骏亚房地产开发公司项目经理冯某。整个鉴定过程中以上人员全程陪同，鉴定结束时我所工作人员请物业公司杨志新经理及骏亚房地产开发公司冯某经理签字时，他们说：“我们不当家”。拒绝签字。
上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷为凭。
本院认为，对原告侯某某的房屋因二楼管道漏水造成室内房屋装修等财产损害的事实，各方当事人不持异议，应予采信。本案争议的焦点为漏水原因形成的责任归属和赔偿义务人的确定问题。驻马某市天工建筑工程质量司法鉴定所作出的鉴定结论认定，被告骏亚房地产公司为被告周某某所提供的房屋存在施工作业不规范，地埋采暖管道局部破损、室外排水管道倒坡堵塞等质量瑕疵。被告骏亚物业作为物业管理单位在第一次试水已造成漏水，明知地埋采暖管道局部破损的情况下，未采取有效的防护措施，又进行二次试水，造成损害程度进一步扩大。被告骏亚房地产公司虽然以其公司未参与鉴定为由，对该鉴定结论的程序提出异议，但在鉴定程序进行过程中，该公司参与了鉴定机构的协商，根据鉴定机构出具的说明也可以认定其公司参与了现场勘验。故被告骏亚房地产公司对该鉴定提出的异议不能成立，该鉴定程序合法。并且骏亚房地产公司对鉴定结论也未能提供足以反驳的证据，对该鉴定结论应予采信。根据该鉴定结论可以认定，造成原告侯某某房屋装饰装修及配电设施损坏的主要原因是由于被告骏亚房地产公司提供的房屋存在施工作业不规范，地埋采暖管道局部破损、室外排水管道倒坡堵塞等质量瑕疵及骏亚物业提供的物业服务存在服务瑕疵共同造成的。二被告应共同承担赔偿责任。二被告关于不应承担赔偿责任的辩称，不符合法律规定，应不予支持。被告周某某作为相邻一方，对管道漏水不存在过错，依法不应承担赔偿责任。
原告侯某某要求赔偿财产损失的请求符合法律规定，应予支持。经驻马某市振兴资产评估事务所通过实地勘察、市场调查与询证后进行评估，原告侯某某房屋内墙面、供电线路、家具等损失为x元。该鉴定程序合法，被告对鉴定未能提供足以反驳的证据，对该鉴定结论应予采信。原告侯某某的财产损失应按评估结论x元认定。侯某某为评估和鉴定所支出的5000元鉴定费也属于损失范围，应予保护。原告侯某某虽然申请证人出庭作证，证明其因租房居住支出费用x元，但其起诉状中仅对漏水所造成的财产损失进行了请求，诉讼期间也未对未对租房费用增加或变更诉讼请求，且仅凭证人证言也无法认定其因租住房屋而实际支出x元的费用，对该费用应不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、限被告驻马某市骏亚物业管理有限公司和被告驻马某市骏亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告侯某某财产损失x元及鉴定费5000元，共计x元。
二、驳回原告侯某某对被告周某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由被告驻马某市骏亚物业管理有限公司和被告驻马某市骏亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马某市中级人民法院。
审判长田朝晖
审判员马某
审判员李某
二0一0年一月二十四日
书记员杨光
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