原告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
原告XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
原告XX、XX共同委托代理人XX，年籍见上。
被告上海XX公司，住所地上海市XX室。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，男，上海XX公司工作。
原告XX、XX、XX诉被告上海XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年3月30日公开开庭进行了审理。原告XX、被告委托代理人XX到庭参加诉讼。2010年5月，原告向本院提出评估申请，本院依法委托了上海国衡房地产估价有限公司。2010年9月9日，本院再次公开开庭进行了审理，原告XX、被告委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX、XX、XX诉称，2006年1月21日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定以总房款人民币180万元（人民币，下同）向被告购买了本市XX号别墅一幢。根据购房合同的补充条款第6条与第7条约定：被告承诺于实际交房后一年内办出大产证，之后的半年内办出小产证。被告是2007年2月13日交房，物业公司也是按此日期计收物业费。故被告最迟应在2008年8月12日前办妥该房的大小产证。但被告却迟至2009年1月9日才取得该房的大产证，已构成违约；被告在原告的花园内，自南向北共埋设了直径10cm，长为16m的4根高压线，且设置了约5的水泥电缆井直接导致原告的花园的使用面积减少了32，根据电力法的规定，在该区域内原告已丧失花园的实际使用功能，整栋别墅使用面积也相应减少，造成别墅价值贬损；日前，原告去办理入住手续时，交纳了2007年3月至今的物业服务费，原告认为造成近期才收房的原因及责任，系被告设置高压电缆线及电缆井时未尽告知义务而双方产生争议，故该笔物业费应由被告承担。因被告拒绝协商，故诉至本院要求判令：1、被告承担逾期办理小产证的违约金13,680元（人民币，下同）（自2008年8月11日至2009年1月9日以购房款180万元为本金按每日万分之零点五计算）；2、被告赔偿原告房屋贬值损失48万元；3、被告承担物业费39,155.40元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海XX公司辩称，逾期办理大产证是事实，但并非被告自身原因导致，故不同意支付逾期办理小产证违约金；被告在原告私家用地设置电缆井是公共配套设施，是政府电力部门的职务行为，是为全体业主服务的，另外，预售合同的补充条款第十条明确约定被告如需在原告私家用地范围内铺设地下管道，原告应无条件同意，且在2009年11月7日（2009）汇民一（民）初字第X号民事判决书中，法院已确认草坪已长好，看不到电缆井的水泥顶盖，故原告主张房屋价值贬损48万元无相应事实和法律依据；根据双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第九条约定，乙方(原告)同意按每月每平方米建筑面积5元标准交纳前期物业管理费，乙方应从书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理费。上述判决书中已确认原告于2007年2月13日收到交房通知书。故原告主张的物业费由原告支付并无不当。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告XX、XX、XX（上述三人为合同乙方，下同）与上海XX公司（合同的甲方，该公司于2008年5月6日经工商登记企业名称变更为上海XX公司，即被告）于2006年1月21日签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：乙方以每平方米8,257.64元的单价、总房款为180万元向甲方购买本区XX号别墅一幢；补充条款第六条甲方承诺于实际交房后一年内向政府相关职能部门申请办理房地产初始登记手续，甲方负责催促政府相关职能部门尽快办理新建商品房房地产权证（大产证）；补充条款第七条甲方应根据乙方的要求，协助乙方申领该房屋的房地产权证（小产证），如因甲方原因致使乙方在该项目取得大产证后无法在向房地产交易中心申请办理房地产权证（小产证）之日起180天内取得小产证，则每迟延一日，甲方应按乙方已付购房款金额参照银行同期存款利率标准向乙方支付违约金，虽有前条和本条款约定，但因政府相关部门水电燃气等市政配套设施拖延、不能按时提供配套或未及时完工，或者房屋、住宅管理部门的原因而延期办理大产证、小产证的，甲方不承担责任；补充条款第九条乙方同意按每月每平米建筑面积5元人民币的标准交纳前期物业管理费，乙方应从甲方书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理费；补充条款第十条：甲方如需在乙方的私家用地范围内铺设、维修、检测地下管道，乙方应无条件予以同意，但甲方在铺设、维修、检测完毕后应负责将乙方的私家用地恢复原貌；合同第十一条约定甲方定于2006年12月31日前交房。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式和期限支付了房款。2007年2月13日被告向原告发出了交房通知书，原告至现场收房时发现花园内铺设了电缆井而双方发生争议原告拒绝收房。2009年1月9日，被告在取得房地产权证（大产证）后，向原告发出一份《通知》，通知了原告办理“小产证”的相关事宜。原告直至2010年2月28日至物业处办理入户手续，并交纳了2007年3月1日至2010年2月28日的物业管理费39,155.40元。
另查明，2009年3月10日，原上海市南汇区人民法院受理了原告XX、XX、XX起诉被告商品房预售合同纠纷一案，该案中原告要求：1、确认被告违反合同并承担逾期交房的违约责任；2、判令被告将电缆井迁移；3、本案诉讼费由被告承担。因原上海市南汇区人民法院撤销并入上海市浦东新区人民法院，2009年8月9日起由上海市浦东新区人民法院继续审理。2009年11月7日上海市浦东新区人民法院判决：一、被告上海XX公司于本判决书生效之日起10日内偿付原告XX、XX、XX逾期交房违约金人民币4,050元；二、驳回原告XX、XX、XX的其他诉讼请求。后原告上诉至上海市第一中级人民法院，2010年1月19日，该院作出了维持一审判决。
2010年5月5日，本院至系争房屋现场查看，发现在系争房屋右侧地下铺设了前后共有两个电缆井，电缆井井盖为水泥石板，现略低于地面。
审理中，被告提出在与原告的预售合同中没有约定系争房屋有花园使用面积，故铺设电缆及电缆井对原告使用面积没有影响。另，本院依法准予原告的申请后委托了上海国衡房地产估价有限公司,该公司于2010年8月向本院出具说明,认为系争房屋花园内设置的两个高压电缆井对房屋价值贬损不存在。被告对该情况说明无异议,原告虽提出异议但其没有提出异议成立足以反驳的相反证据和理由。
上述事实由原告提供的《上海市商品房预售合同》、沪房地南字（2009）第x号《上海市房地产权证》、上海市浦东新区人民法院（2009）汇民一（民）初字第X号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第X号民事判决书等证据及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已付清房款，被告理应按约向原告交付房屋和取得大产证，以使原告能办理小产证，现被告未能按约办出大产证及协助原告办理小产证，显属违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：一、被告逾期办理大产证而造成原告无法办理小产证，被告是否应承担违约责任。根据预售合同约定，被告应当在实际交房后一年内（在已生效判决书中认定交房日期为2007年2月13日）即2008年2月12日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产证（大产证）。在被告办理大产证后半年内，由双方依法向原上海市南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。故现原告将逾期办理小产证违约金自实际交房日起顺延一年半，即2008年8月11日作为该违约金的起算日符合合同约定，原告现计算至2009年1月9日并无不当，原告计算标准也不违反法律规定，本院予以支持。被告现无证据证明系因政府相关部门水电燃气等市政配套设施拖延、不能按时提供配套或未及时完工，或者房屋、住宅管理部门的原因而延期办理大产证，故被告认为非系自身原因而要求免责的理由显然也不能成立，本院不予采信；二、被告在原告花园内铺设电缆井行为是否应赔偿损失。原告认为对其房屋价值有影响要求赔偿贬值损失，因相关评估报告鉴定系争房屋贬值损失为零，原告虽对该结论提出异议，但其没有提出足以反驳的相反证据和理由，而对于原告自己计算的贬值损失48万元方法无任何法律依据，故本院难以采信。但本院至现场查看时注意到被告在原告花园内铺设电缆井，势必对花园使用功能在一定范围和性能上有所影响，结合相关电力部门表示电缆井盖上不允许堆物,故本院根据公平原则酌定由被告赔偿原告10,000元。至于被告抗辩预售合同内未约定原告有花园使用面积，故设置电缆井对原告使用面积没有影响的意见。根据原告提供的销售广告以及被告2007年3月9日给原告的回函中均确认原告购买的系争房屋有花园面积，故对被告的抗辩意见本院不予采纳；三、原告能否以花园内存在电缆井等而拒绝收房原告称2007年2月13日收到交房通知书，后双方在办理交房时，发现在该房花园内铺设了电缆和电缆井而发生争议并拒绝收房，后与被告在交涉，其实际没有入住，故至其入户前发生物业费应由被告承担。拒绝收房通常应当以房产公司具有适当履行的可能为前提，如果该房产公司丧失履行的可能性，拒绝收房实际上无法起到督促该房产公司适当履行的作用，本案中，电缆井是整个小区配套设施，补充条款中也约定如需在原告私家用地范围内铺设地下管道，原告应无条件同意，故原告应认识到不可能把电缆井拆除搬移。退一步讲即使被告存在责任，也不防碍收房后采取其他更适合方式追究其违约责任。故原告不能以此作为拒绝收房的理由。按照预售合同补充条款第九条的约定，原告理应承担从被告书面通知办理入住手续之日的次月起计收的物业管理费，现原告已于2007年2月13日收到交房通知，故该部分的物业管理费应由原告承担。故原告要求被告承担该物业管理费的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海XX公司应于本判决生效后十日内偿付原告XX、XX、XX逾期办理小产证违约金13,680元；
二、被告上海XX公司应于本判决生效后十日内赔偿原告XX、XX、XX10,000元；
三、驳回原告XX、XX、XX其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,126元,减半收取计4,563元，由原告负担4,369元（已交纳）；由被告上海XX公司负担194元，由被告负担此款现由原告预交，由被告于本判决生效后七日内交本院退原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员金剑
书记员苏春晓
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