原告XX有限公司，住所地上海市X村X路X号。
法定代表人XX，经理。
委托代理人XX，上海市中远蓝天律师事务所律师。
委托代理人XX，上海政明律师事务所律师。
被告上XX有限公司，住所地上海青港经济小区北区X号。
法定代表人XX，经理。
委托代理人XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村北区X号X室。
原告XX有限公司诉被告XX有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2010年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX，被告委托代理人XX到庭参加了庭审。后依法组成合议庭，于2010年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX，被告委托代理人XX到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2005年3月1日起开始租用被告的厂房与场地，共计1500平方米，用于生产经营。因是口头约定，没有书面协议，也没有约定付款方式和付款时间。2009年7月起，被告通知原告，因市政建设需要，该租用厂房与场地的部分需要拆除。为此，严重影响了原告的生产经营。考虑到是市政动迁，原告也想积极配合。但被告在没有经原告同意的情况下，擅自与动迁部门签订了动迁补偿协议，严重损害了原告应该获得国家合理补偿的合法权利，同时，被告还将获得的、本应给予原告的动迁损失补偿费克扣，原告虽多次与被告协商，但均无果，使原告至今无法搬迁与无法正常生产。同时，由于原告对剩余厂房已不适应正常的生产经营，失去了租赁目的，故要求解除房屋租赁合同。故原告诉讼来院要求判令：1、被告支付房屋拆迁损失补偿费人民币（下同）180,000元；2、解除原、被告之间的房屋租赁合同。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、付款凭证三份，证明原告与被告之间存在事实租赁关系。
2、动迁补偿协议一份（不全），证明原告主张的停工损失等。
被告辩称，2009年7月已经通知原告要求终止租赁关系，原告租赁的房子，因随时会拆迁，所以没有签订协议，说好拆迁后原告可以租赁被告其他厂房，所以在动迁时没有向镇动迁办主张原告搬迁损失。原告诉请没有事实依据，协议上没有写明被告给原告的数额，原告对拆迁应有所准备，所以不存在动迁损失，故不同意原告的诉请。双方拖到12月4日结账时，原告尚欠被告租赁费和水电费共计67,949元，合同解除后要求原告支付尚欠款项。同意解除合同，认为合同事实上已经不存在了。
被告针对其辩称向法庭提供了2009年12月4日收条一份，证明原、被告之间有关租赁关系中的权利义务，里面载明了原告尚欠房租、水电费等，因原告款项未付清，还抵押了机器设备在被告处。
审理中，本院向上海市X村镇规划土地和环境管理科（以下简称“青村镇规划科”）调取了《青村X路动迁补偿协议》一份，并与该科科长制作谈话笔录一份，内容为：动迁损失补偿费约为300元每平方米，是对有机器设备的厂房做出的补偿，在本案中是指5、6、X号房，X号房门卫及X号房办公楼则不予补偿。动迁损失补偿费具体包括所有经营损失、搬迁费用、预期收益等，因每家厂搬迁损失不用，经营内容不同，故按照国家规定予以赔偿，不进行评估的，再由双方协商。本案中协议约定的动迁损失补偿费是给出租人的，承租人的机器设备不多，故搬迁费用不多的，因当时青村镇规划科没有看到双方的书面租赁协议，故这项费用都是补偿给房东的。如果双方有书面协议，则要适当考虑承租人的部分。原告对动迁补偿协议真实性无异议，对笔录认为有一定的倾向性，协议中补偿数额明确，应当有评估报告的，不然不会有这么精确的数字。被告对动迁补充协议真实性无异议，对笔录无异议，认为被告的预期收入也包括在动迁损失补偿费中。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1无异议；对证据2不予认可，认为动迁补偿损失是因拆迁被告的房屋造成的损失，不是补给原告的。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，认可收条中约定抵押的机器已经由原告拿回，收条中的费用同意在本案中抵销。上述原告提供的证据1、被告提供的证据及法院调取的证据，双方对真实性均无异议，本院均予以采纳。对于原告提供的证据2，因不全面完整，故本院不予认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2005年3月1日，原、被告订立口头的房屋租赁合同，约定由被告将位于上海奉贤区X镇X路X号中约1500平方米厂房及场地租赁给原告使用，租赁费为每月16,000元。原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，也未约定租赁费用的支付方式等。2009年7月28日，因上述房屋及场地中的部分被列入市政拆迁范围，被告与青村镇规划科签订《青村X路动迁补偿协议》一份，约定因涉及需被告动迁的土地占地2.7亩，由青村镇规划科支付被告地上物动迁补偿资金、动迁损失补偿费、一次性搬迁奖励费等费用，其中动迁损失补偿费为181,932元。原告实际使用系争房屋至2009年12月4日，2009年12月4日，原、被告签订《收条》一份，载明：原告还欠被告10月、11月房租32,000元以后结算；税金9,600元、油漆7,704元、水电费18,645元，合计35,949元与剩余房租一起结算；原告押一台三滚机、二台搅拌机、一台铲车在原地，房租全部到帐后再搬迁。后原告将上述机械设备全部搬走，上述款项未支付给被告。
另查明，位于上海市X村X路X号房屋具有房产权利证书(红证)。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间的口头房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现原告租用的房屋部分被动迁，原告作为承租人，有权获得相应的搬迁费、经营损失等补偿，但被告与青村镇规划科签订的动迁补偿协议中对动迁损失补偿费的组成未列明，而根据本院向青村镇规划科所做的谈话笔录显示该项费用包括经营损失、搬迁费用、预期收益费用等，其中经营损失及搬迁费用应由原告获得，故本院酌定原告应获得动迁损失补偿费为100,000元。现该笔动迁损失补偿费均由被告取得，故被告应当支付原告动迁损失补偿费100,000元。庭审中，原、被告均认可双方的房屋租赁合同已经解除，且原告使用系争房屋至2009年12月4日，房屋租金亦计算至该日，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2009年12月4日解除。原、被告双方对租赁期间的房屋租金、税金、水电费等进行了结算，确认原告欠被告房屋租金32,000元、税金、油漆、水电费共计35,949元，两项合计67,949元，庭审中原告亦同意上述费用在本案中予以抵销，本院依法予以准许。两相抵销后，被告应当支付原告的动迁损失补偿费为32,051元。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告XX有限公司与被告XX有限公司于2005年3月1日达成的口头房屋租赁合同于2009年12月4日解除。
二、被告XX有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司动迁损失补偿费人民币32,051元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,900元，由原告负担1,734元、被告负担2,166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长倪黎明
代理审判员屠朝辉
代理审判员苏姝
二O一O年十月十二日
书记员沈严
审判长倪黎明
审判员苏姝
代理审判员屠朝辉
书记员沈严
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