上诉人（原审被告）朱某甲，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省望城县人，湘潭市X路局下岗职工，住（略）。
委托代理人唐某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人朱某乙，男，汉族，X年X月X日出生，湖南省湘潭县人，湘潭市工商联下岗职工，住（略）。
委托代理人上官霏非，女，汉族，X年X月X日出生，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者，住湘潭市岳塘区X路X号X栋东单元X号。
上诉人朱某甲因与被上诉人朱某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2008）雨法楠民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年12月24日立案受理后，依法组成由审判员谭四红担任审判长，审判员石钟良、杨爱美参加的合议庭，于2009年1月7日公开开庭进行了审理，代理书记员肖琳担任记录。上诉人的委托代理人唐某，被上诉人朱某乙及其委托代理人上官霏非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2007年11月26日，原、被告签订《购房协议》一份，其内容是：甲方（被告，下同）有位于阳光山庄雅园X栋X号房屋，已核面积为133.2平方米，产权证号为x号，双方协定价格为x元整。此价格包括屋内的一切装修及家具设施不动，除屋内的一张床、电视机、冰箱、洗衣机四件可由甲方搬走。1、此房价包括已办好的所有设施费和房屋维修基金及水、电、气、有线电视、宽带网等户头一并在内转给乙方（原告，下同）。2、付款方式，签订本合同之时付定金x元，到衡阳办公证生效之时将银行所欠的按揭贷款扣除之后全部付清。3、双方约定在2007年12月30日之前交房给乙方，以前所欠的任何费用及债权债务由甲方负责。4、违约责任，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约定金不退。5、本合同一式二份，双方签字即起法律效力。当日原告付给被告定金x元。双方未到衡阳办理合同公证，2007年12月13日被告口头告知原告要解除购房合同。2007年12月3日，原告以其妻的名姚正妹将共有的坐落于湘潭市砂子岭黄花塘X号X栋X单元X号房屋卖给了范伟，并已办过户手续。由于被告违约不同意将阳光山庄雅园X栋X号房屋卖给原告，故原告不得不租住范伟的房屋居住，从2007年12月3日至2008年9月3日，原告已向范伟交租金4500元。事后，原、被告多次协商不成，致使原告向本院提起诉讼，请求法院判令被告双倍返还定金及因购房造成的经济损失。
原判认为，2007年11月26日，原、被告之间签订的《购房协议》，权利义务明确，内容合法，系双方真实意思表示，依法应予以保护。然而，被告未按协议约定履行交房义务，给原告造成租房的经济损失，应按双方约定双倍返还定金，并承担原告租房的经济损失。原告要求被告承担房价上涨的差额，因证据不足，诉讼请求金额也不明确，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告朱某乙与被告朱某甲于2007年11月26日签订的《购房协议》自本判决生效之日终止履行；二、由被告朱某甲返还原告朱某乙双倍定金x元，并承担经济损失4500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，由被告朱某甲负担。
一审宣判后，被告朱某甲不服，向本院提出上诉，称：一审判决适用法律错误，理由为：一、一审法院认定由上诉人承担被上诉人4500元经济损失的判决违反双方所签订《购房协议》中关于违约责任部分的约定，该协议双方只约定了定金罚则，意味着被上诉人放弃了其他追究违约责任方式，一审判决违反了民法意思自治的原则而导致对上诉人不公平；二、一审法院认定被上诉人承担经济损失4500元的判决明显违反《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，我国法律要求非违约方在违约金责任和定金罚则中选择一种要求违约方承担，而且只有在约定的定金双倍返还不足以赔偿损失时，当事人一方才可以要求适用定金并要求赔偿损失。一审判决其实是使上诉人受到了双重处罚。故请求撤销原判，改判上诉人不承担4500元经济损失，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱某乙答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，1、本案中双方在购房协议中并没有就违约金进行约定，上诉人一直将租金损失4500元定义为违约金，缺乏充分的法律依据。2、根据本案的客观事实看，此4500元是因为上诉人的违约导致被上诉人无处居住而返租他人房屋所花费的费用，完全符合《合同法》第一百一十二条关于“其他损失”的规定，该笔损失应当由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故请二审依法维持。
在二审庭审中，被上诉人朱某乙提供证据1份，内容为上诉人朱某甲发给被上诉人的短信息共计八条，拟证明上诉人违约的事实及为了提高房屋价格有欺骗被上诉人的嫌疑。经当庭质证，上诉人对该证据的真实性予以认可。
对被上诉人提供的该份证据，因上诉人对其内容的真实性予以认可，可以证明上诉人违约的事实，本院予以采信。
上诉人朱某甲未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：被上诉人提起诉讼的时间为2008年8月21日。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人之间的《购房协议》合法有效。双方签订协议后，被上诉人交付了定金，而上诉人不履行交房义务，导致协议目的不能实现，上诉人应当承担相应的违约责任。《购房协议》中明确了定金，但又把定金罚则作为违约责任条款加以确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人可以选择适用违约金或者定金条款，从被上诉人当庭陈述及答辩理由来看，被上诉人选择的是定金条款，定金是对债权的一种担保，双倍返还定金对违约方具有惩罚功能，如其不足以弥补因一方违约而给对方造成的各项损失时，可以用赔偿金补足，但不能超出实际损失的范围。本案因上诉人的违约行为，造成了被上诉人4500元的租金损失、定金利息损失及协议签订后房屋价格上涨房屋差价的损失，一审法院判令上诉人返还被上诉人双倍定金
x元并承担经济损失4500元符合法律规定，且未超出被上诉人的诉请及实际损失范围。上诉人提出“一审判决违反了双方协议中关于违约责任的约定，其实是使上诉人受到了双重处罚”的上诉理由与法律不符，本院不予支持。法律适用方面因双方协议并未实际履行，且被上诉人是在协议期限届满之后才主张权利，原判适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十二条不当，但并未影响案件实体处理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律基本正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第七十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1050元，由上诉人朱某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长谭四红
审判员石钟良
审判员杨爱美
二OO九年二月二十日
代理书记员肖琳
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