上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2008）嘉民三（民）初字第X号
原告上海某某电子科技有限公司。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人唐某某，上海市正大律师事务所律师。
被告上海某某通讯线缆技术配属有限公司。
法定代表人孙某某，经理。
委托代理人徐某某，上海市嘉定区X镇法律服务所法律工作者。
原告上海某某电子科技有限公司为与被告上海某某通讯线缆技术配属有限公司租赁合同纠纷一案，于2008年10月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2008年11月20日、2009年1月7日两次公开开庭进行了审理。之后，本院又依法组成合议庭于2009年3月9日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐某某、被告法定代表人孙某某及其委托代理人徐某某均到庭参加诉讼，原告法定代表人周某某到庭参加了第一、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告自2006年1月起存在租赁关系，由原告向被告承租位于本市X路xx号的厂房1172平方米用于电子生产。为此，原告按照生产经营所需，对租赁房屋进行了装修、安装了生产设备并对动力线进行了改造。此外，原告向被告租借了面积为100平方米的食堂。因上述租赁房屋所在地位于嘉定新城建设范围，租赁房屋因此而被列入市政动迁范围。为此，上海大雄资产评估有限公司于2006年11月对被告在该处的所有房屋，其中包括原告所租赁房屋内的装修及设备等，进行了动迁评估。2007年初，嘉定区X镇人民政府（下称马陆镇政府）及被告多次与原告会谈，要求原告先行搬迁。原告表示会积极配合，并于2007年4月另向他人租赁房屋并对房屋进行装修和改建，准备自被告处搬至该处。2007年5月，被告与马陆镇政府签订了动迁补偿协议。但在原告要求被告支付政府所给予的补偿款时，被告百般推诿，拒绝支付原告应得的补偿款。原告为服从市政动迁大局，自2007年12月24日搬迁至新租赁的房屋，而被告仍拒绝就补偿事宜与原告协商。故原告提起诉讼，要求被告支付二次装潢补偿费x元、停产停业补偿费x元、设备、货物运输搬迁及安装费x.60元、不可搬迁和无法恢复使用的资产补偿费x元。
被告辩称，双方原确签有房屋租赁合同，但在原告提起本次诉讼前，双方间的租赁合同已被法院判决确认因原告违约而解除，该判决已经生效。且被告至今尚未完全领取动迁补偿款。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，位于嘉定区X路xx号、建筑面积为5253.96平方米的房屋系被告所有。2006年1月6日，原、被告签订租房协议，由被告将上述房屋中1172平方米（以实际丈量面积为准）的区域出租给原告用于电子生产。协议约定，租赁期限自2006年1月1日起至2009年12月30日止；租赁费第一年每平方米每月为12.50元，年租金x元，第二年每平方米每月为13.50元，年租金x元，第三年每平方米每月为15元，年租金x元，第四年双方协商租金价格，另外使用场地共3亩，每年各应承担1.5亩的使用场地费7500元；付款方式为2005年11月底前支付租金x元及x元押金，共计x元，以后每半年付款一次，须提前一个月支付租金；并约定被告逾期三个月不支付租赁费，原告有权单方终止租赁合同，被告付清房款之后再支付半年的房租等条款。签约后，原、被告均按约履行租赁合同。2006年9月29日，双方又签订餐厅借用协议，由原告使用被告厂区内的食堂和餐厅供员工就餐，每月租金为1000元，使用时间自2006年10月1日起至厂房租赁结束。同年10月，被告被马陆镇政府告知，系争租赁合同所涉房屋因嘉定新城规划建设的需要，将进行拆迁。之后，上海大雄房地产估价有限公司接受拆迁人的委托对包括原告租赁房屋在内的上述被告房屋及附属设施的价格、房屋内实物资产搬迁补偿费用进行评估，并于2007年1月4日、1月7日分别作出评估结论，确认被告房屋及附属设施的建安重置价为x元、房屋内实物资产搬迁补偿费用为x元。其中，x元实物资产搬迁补偿费用包含了原告的实物资产搬迁补偿费x元，该x元中又包含了不可搬迁的动力线部分的补偿费x元。而就房屋及附属设施价格，评估报告则明确建筑物价格为x元、二次装潢价格为x元，附属设施价格为x元、绿化价格为x元，但报告未明确二次装潢和附属设施中是否包括原告在租赁期间添附的内容。且报告是在将装潢分为不同区域，并将不同区域的相关装潢内容予以罗列后，根据不同的装潢内容确定相关区域的装潢单价，再结合各区域的面积进行计算，从而确定二次装潢价格。其中，X号房的总面积为3069.58平方米，装潢单价为每平方米270元、装潢价格总计x元。除卫生间、厨房和食堂之外，该房的其余区域的装潢内容为，地砖、瓷砖、吊顶、铝合金及塑钢隔断、防静电涂料、复合地板、立邦、玻璃隔断、防盗栅等。2007年5月16日，马陆镇政府与被告根据上述评估报告签订拆迁补偿协议，约定由马陆镇政府对被告的上述房屋及相关土地等进行拆迁，被告应于新基地厂房启动之日起10个月内搬迁结束，马陆镇政府应给付被告补偿款x.50元，于协议签订后送相关部门审定后15天内及被告新厂房结构封顶后分别支付300万元，余款x.50元于被告搬迁并将原厂房完整交于拆迁方后一次性支付。上述协议所确定的拆迁补偿款中除包含评估报告所确定的相关费用外，另包含企业搬迁停工停产的损失补偿费x元及其他相关的补偿费用。同年10月，马陆镇政府相关人员就拆迁事宜与被告法定代表人孙某某商谈，希望尽快搬迁，并表示如能尽早搬迁，政府可适当补偿。谈话时，原告法定代表人周某某亦由孙某某通知到场，其要求被告补偿25万元，并表示可随时搬迁。但原、被告间就拆迁补偿未能达成协议。因原告自2007年9月起未向原告支付租赁费，且未向原告支付2007年8月至12月的水电费x.07元。被告于2007年11月13日委托嘉定区X镇法律服务所向原告催讨拖欠的租赁费及水电费，但无结果。2007年12月24日，原告从承租房屋处搬迁了部分设备。同时，原告将其借用的食堂返还给被告，向其客户发了联络函及搬迁通告，并申请电话停机。但因原告仍将部分设备放置在房屋内，亦未向被告交付房屋钥匙。被告遂以原告违约为由向本院提起诉讼，要求解除其与原告间的厂房租赁合同，并要求原告支付租金、水电费和违约金。本院审理后于2008年10月24日作出（2008）嘉民三（民）初字第X号判决，确认双方于2006年1月6日签订的租赁合同自2008年7月29日解除，并责令原告向被告支付租金、水电费和违约金。判决后，原告不服提起上诉。同时，原告以被告未给予其拆迁补偿为由，提起本次诉讼。
另查明，上海市第二中级人民法院于2009年2月20日对双方的前一诉讼作出终审判决，驳回了本案原告的上诉，维持了本院（2008）嘉民三（民）初字第X号判决。
再查明，被告属高新技术企业，其与马陆镇政府签订的拆迁补偿协议所确定的企业搬迁停工停产的损失补偿费，亦是按高新技术企业的补偿标准每平方米350元和用于生产经营的厂房面积进行计算所得，而通常企业的停工停产损失补偿标准为每平方米300元。截止2009年4月21日，被告已从拆迁人处收取拆迁补偿款900万元。
诉讼中，原告提交了一份其诉讼请求金额计算方式的明细表，明确其所主张的相关费用的金额，是根据被告实际可得相关补偿费用的金额和被告房屋的产证面积，计算出每平方米的补偿标准，再结合其实际租赁面积计算所得。对此被告不予认可。但双方一致认可原告基于双方的第一份租赁协议所承租的1172平方米房屋属于评估报告确定的X号房的一部分。原告并表示，其对所承租的食堂确未进行过装修，但其对承租的上述1172平方米房屋进行了装修。其中包括吊顶、隔断、地坪防静电涂料、电子防盗系统、防盗网等，并制作了一净化车间。被告对于原告是否进行了上述装潢表示不清楚，但认可原告陈述的内容在房屋出租前确实不存在，租赁房屋在出租前的墙面是白色的，地面是磨光石子。为此，本院对租赁房屋进行了现场勘验，发现房屋内确有原告所陈述装潢的部分实物及被拆除后遗留的痕迹。此外，双方一致认可原告基于餐厅借用协议另租赁的食堂、餐厅的面积为100平方米，但该部分建筑物属违章建筑。
上述事实，有租房协议、餐厅借用协议、食堂物品清单、电信业务登记单、拆迁补偿协议、评估报告、（2008）嘉民三（民）初字第X号民事判决、（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事判决、陈述笔录、本院调查笔录、勘验笔录、高新技术企业认定证书以及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。
本院认为，尽管原、被告签订的房屋租赁合同已由生效民事判决确认自2008年7月29日解除。但该合同所涉及的租赁物在此之前即原告实际租赁期间已经遭遇拆迁，并由被告作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁补偿协议，且拆迁协议所依据的评估报告确定的实物资产搬迁补偿费用中包含了原告实物资产的相应搬迁补偿费。因此，可以认定被告依据拆迁补偿协议可获得的拆迁补偿款项中包含了原告依法可获得的补偿利益。就该部分利益，原告有权要求被告从其可取得的补偿款中予以支付。现评估报告直接确定原告的实物资产补偿费用为x元，其中包含了不可搬迁的动力线部分的补偿费x元。在无相反证据的情况下，原告可要求的被告给付的实物资产补偿费用应按该金额予以确定。故原告主张不可搬迁和无法恢复使用的资产补偿费x元，本院予以确定。但原告主张设备、货物运输搬迁及安装费的金额为x.60元，缺乏依据，本院仅能按评估报告确定为x元。至于原告主张的二次装潢补偿费，虽然评估报告中未能直接反映，但是从评估报告就原告租赁厂房所在的X号房所列的装潢内容来看，其中既包含了原告主张而被告自认未实施过的装潢内容，也包含了原告未主张的装潢内容。因此，可以认定评估报告就X号房的二次装潢所确定的单价每平方米270元，实际包含了原告租赁期间所实施的装潢的相应价值和被告在出租前原有装潢的相应价值，原告有权就其实施的装潢部分获得相应的补偿。但因评估报告将所有的装潢作为一个整体来确定单价，而未具体明确原、被告各自实施的装潢的相应价值，以致无法根据评估报告直接确定原告就其装潢可获得的补偿金额。故原告就其装潢可获得的补偿金额，本院酌情以评估报告确定的装潢单价的一半即每平方米135元为标准，结合原告实施装潢的租赁面积1172平方米来予以确定，为x元。至于拆迁补偿协议确定的拆迁人对被告补偿的企业停产、停业损失费用，是按用于生产经营的厂房面积和一定的补偿标准进行计算的，其中用于生产经营的厂房面积包含了原告所租赁的厂房。而原告租赁的厂房所对应的停产、停业补偿费应属于原告占有、使用租赁物可获得的收益，应归原告所有。该费用的具体数额则应按相关标准予以确定。尽管拆迁人与被告所签订的协议是因被告属高新技术企业而按高新技术企业的补偿标准每平方米350元来确定停产、停业补偿费用，但原告无证据证明其亦属高新技术企业，故其可获得的停业、停产补偿费仅能按通常企业的补偿标准每平方米300元和相应的租赁面积来确定。原告除租赁1172平方米直接用于生产的房屋外，另租赁的食堂、餐厅属违章建筑，依法不能获得相应的停产、停业损失。故原告可获得的企业停产、停业补偿费应以其直接用于生产的租赁面积1172平方米进行计算，金额为x元。尽管被告现从拆迁人处仅收取了900万元补偿款，尚未取得补偿协议约定的全部x.50元补偿款，但考虑到拆迁人系政府机构，给付能力较强，只要被告切实按补偿协议的约定履行义务，其获取剩余补偿款应无障碍。故原告要求被告现就支付其可得补偿款的全部，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条之规定，判决如下：
被告上海某某通讯线缆技术配属有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某电子科技有限公司二次装潢补偿费x元、停产、停业补偿费x元、设备、货物搬迁补偿费x元和不可搬迁的资产补偿费x元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费x.54元，由原告负担2413.34元，被告负担x.20元。被告所负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长秦忠
审判员赵永兴
代理审判员杨洁
二○○九年六月十六日
书记员于吉鸿
审判长秦忠
审判员赵永兴
代理审判员杨洁
书记员于吉鸿
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