上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民三（民）初字第X号
原告余某某。
被告李某某。
原告余某某为与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月10日向本院提起诉讼。本院经审查后于当日立案受理，依法适用简易程序，于2009年9月9日公开开庭进行了审理。原告余某某、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年7月20日签订租赁合同，由被告承租原告位于本区X镇X村蔡家组xx号、面积为198平方米的房屋。合同约定，每年租金为x元。合同履行中，被告于2008年5月以竞争激烈、经营困难为由，要求降低租金。为此，双方协商将租金降低为每年x元，但明确在同一区域的三家超市如关闭一家，租金即恢复原租金标准。2009年1月，租赁房屋所在区域的三家超市中一家超市关闭，且被告于同年4月以每年x元的标准将承租房屋转租他人。因此被告应承担的租金应恢复至每年x元，但被告仍欲以每年x元支付租金。双方协商不成，故原告提起诉讼，要求被告支付2009年7月20日至2010年7月20日的一年租金x元。
被告辩称，双方确有租赁合同。在约定将租金降低为每年x元后，至今尚不符合将租金恢复至每年x元的条件。因原告在被告多次主动向其支付x元租金时，以租金应恢复每年x元为由拒绝收取，以致被告至今确未支付原告主张的该时段租金。现被告仍愿意按每年x元标准向原告支付租金，但不同意租金恢复为每年x元。
经审理查明，2006年7月20日，原、被告签订租赁合同一份，由原告将其位于本区X镇X村蔡家组的6间房屋及两间阁楼出租给被告，用于开设超市。合同约定，每年租金为x元，于每年7月20日一次付清；租期至房屋被拆迁为止。合同并对其他相关事宜作了约定。签约后，双方即开始履行合同。合同履行中，被告以经营困难为由，要求原告降低租金，原告表示同意。双方经协商后，于2008年6月15日签署一份“后加合同”，明确每年租金减少4000元，一旦生意好转则恢复原x元，原告同意被告转租，但只要东侧的“华联”和“好又多”两家超市中倒闭一家，租金即恢复至x元。之后，被告就按每年x元标准向原告支付租金。2009年4月，被告不再经营开设于租赁房屋的超市，以每年x元的标准转与他人经营。同时，“后加合同”中约定的“华联”超市则更名为“好家福”超市开展经营活动。原告因此认为“后加合同”约定的恢复租金x元的条件已经成立，要求被告按每年x元的标准支付2009年7月20日至2010年7月20日期间的租金。但被告不予认可，只愿按每年x元的标准支付，并多次主动向原告支付x元。因原告坚持租金应恢复至x元，而拒绝受领。之后，因双方协商不成，原告遂诉讼来院。
另查明，“后加合同”中约定的“好又多”超市至今仍以原名义X经营活动。
庭审中，被告表示，其给付原告现金x元，并以原告原欠其的借款7000元与其应付原告的租金进行抵销，作为其实际已支付原告2009年7月20日至2010年7月20日的租金x元。对此，原告予以接受，并将其诉讼请求变更为要求被告再支付上述时段的租金4000元。此外，原告表示，被告转租后现实际经营者的生意很好，但被告不予认可，而原告未能就此提供相应证据。被告则表示，其正是因生意不好而转租他人，所收的每年x元除房屋租费外还包括招牌等设施的费用，且次承租人经营仍是亏本。
上述事实，有租房合同、后加合同、农村居民建房申请表以及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。双方在签订租赁合同后，又签订“后加合同”，对原合同约定的租金标准进行变更，符合法律规定。根据“后加合同”的约定，租金变更为每年x元，但在符合一定条件的情况下即应恢复至每年x元。因此，“后加合同”约定的恢复租金条件是否成立，是审理本案的关键。从“后加合同”的内容来看，恢复租金有两个选择性条件，即“生意好转”或“有一家超市倒闭”。现被告实际已经将房屋转租，不再经营超市，故其生意是否好转已无从判断。且原告明确同意其可转租，故亦不能认定是被告为不正当利益而阻止该条件成就，而视为该条件成就。即便该条件所针对的经营主体并不限于被告本人，而仅是指利用租赁房屋所开设的超市，原告也未能提供该超市现经营已经好转的相应证据，应承担举证不能的法律后果，“后加合同”约定的“生意好转”条件不能认定已经成立。至于“后加合同”约定的“超市倒闭”条件，其本意主要是被告的外部经营环境是否改善，即竞争对手是否减少。“后加合同”中约定的两家超市中的“华联”超市虽更名为“好家福”超市，但两家超市客观上仍在经营，被告原开设超市的竞争对手并未减少。因此，不能因更名的事实认定“后加合同”约定的“倒闭”条件已经成就。综上，原告认为“后加合同”约定的租金恢复条件已经成就的主张，不能成立。其以此为由，要求被告在已支付x元的基础上再支付租金4000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原告余某某要求被告李某某支付2009年7月20日至2010年7月20日期间的租金4000元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告余某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员赵永兴
二○○九年九月二十二日
书记员邵文菁
审判员赵永兴
书记员邵文菁
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