原告：眉山外滩物业管理有限公司。地址：眉山市东坡区X路万伦大厦。
法定代表人：肖某某，该公司经理。
委托代理人：彭禄林，四川达宽律师事务所律师。
被告：陈某甲，男,汉族，X年X月X日出生，眉山市东坡区人，居民，住（略）。
被告：邹某某，女，汉族，X年X月X日出生，眉山市东坡区人，居民，住（略）。
二被告共同委托代理人:陈某乙，女，汉族，X年X月X日出生，眉山市东坡区人，住（略）。
原告眉山外滩物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告陈某甲、邹某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的特别授权代理人彭禄林，被告陈某甲、邹某某及其特别授权代理人陈某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：二被告系夫妻关系，于2004年、2005年、2007年向四川万景房地产开发有限公司购买了万景湖畔枫景住房一套、商用楼房两套。原告于2004年、2006年与四川万景房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，依法成为外滩湖畔枫景小区的物业管理人，为该小区提供物业服务至今。二被告接收该物业后，已按该物业服务费交费至2007年12月31日，之后一直未交至今。经原告多次催收未果，原告诉请法院判令二被告连带交纳自2008年1月1日至2010年3月1日止的物业服务费x.74元及违约金x.98元，共计x.72元；判令二被告共同承担本案诉讼费。
被告陈某甲、邹某某共同辩称：首先，本案没有事实依据，二被告从未与原告签订任何物业服务合同，双方不存在权利义务关系，且被告与房地产开发商签订的房屋买卖合同及补充协议中没有关于物业管理的约定，也没有业主公约，被告无义务交纳物业服务费及违约金；其次，本案被告不适格。原告与四川万景房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，合同的相对人不是二被告，主体不适格。最后，被告曾交纳的费用是被迫所交。被告入住前的钥匙由原告掌握，只有被迫向原告交费后才交予钥匙。被告保留对该笔费用要求返还的诉讼权利。综上，本案没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告陈某甲与邹某某系夫妻关系。陈某甲于2004年5月22日、2005年12月20日两次与四川万景房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，陈某甲购买了房地产公司开发的“万景湖畔枫景”小区住宅用房一套，建筑面积为177.85平方米，商业用房一套，建筑面积为426.35平方米。两套房屋均已办理产权证书。2007年1月12日，邹某某与上述房地产公司签订了《商品房预销售合同》，邹某某购买了“万景湖畔枫景”小区商业用房一套，建筑面积为249.89平方米。
原告物业公司是依法成立的企业法人，取得了营业执照和资质证书。2004年7月22日，原告与四川万景房地产开发有限公司签订了《物业管理委托书》，房地产公司将“万景湖畔枫景”小区委托给原告实行物业管理。2006年7月22日，双方就对“万景湖畔枫景”提供前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了约定。其中就服务费用的约定主要为：本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.5元，商铺每月每平方米1.2元；业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未交金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2006年2月14日，原告与被告陈某甲就“万景湖畔枫景”的前期物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》，协议为格式合同，对物业管理费用的标准无具体约定。同日，陈某甲在原告提供的《业主公约》、业主/住户消防安全责任书、室内装饰装修管理服务协议上签名。2006年2月15日和2007年3月25日陈某甲在房屋验收表、收楼验收交接表上签名，并对表内项目中有异议处签署了意见。
2006年12月22日，眉山市东坡区发展和改革委员会对原告管理的外滩（湖畔）枫景住宅小区物业管理服务收费标准发文（眉东发改价〔2006〕X号）批复，批复主要内容为：收费标准为每月每平方米0.55元。该标准为基准价，在执行时可根据实际情况向下浮动，并在物业服务合同中具体约定。实行明码标价，亮证收费。此标准试行期为2006年12月21日至2007年12月20日。原告曾于2004年6月24日在眉山市东坡区物价局办理过《收费许可证》。原告在提供物业管理服务中，实行物业管理收费标价牌，并公示于小区内。标价牌上载明：收费对象：外滩（湖畔）枫景。物业管理服务费：规定标准0.55元3，执行标准0.5元3；商业用房服务费：规定标准1.2元3，执行标准1.2元3。另外，原告向本院提交了一份关于物业服务费用收取标准的情况说明，说明载明：该小区物业服务实际收费标准为：2004年7月到2006年6月，住宅为每月每平方米0.28元，商用物业为每月每平方米0.8-1.2元；2006年7月起至今，住宅为每月每平方米0.4元，商用物业为每月每平方米0.8-1.2元。
2007年3月25日，陈某甲向原告交纳了其住宅房屋自2006年12月30日至2007年12月31日止的物管费1179.5元，每平方米0.4元；商业用房自2007年5月1日至2007年12月31日止的物管费3958元，每平方米0.6元。之后，二被告未向原告交纳物管费。2009年10月23日，原告通过特快专递向陈某甲发出交费通知，该通知因陈某甲一直未取被退回。原告为此诉至本院。
庭审还查明，原告在对“万景湖畔枫景”提供物业服务过程中，存在维护和管理上的瑕疵，对小区建筑物的外墙、楼梯扶手、楼梯墙面受损地方的维护不到位、不及时。
另查明，“万景湖畔枫景”小区现未成立业主委员会，未与其他物业管理企业签订有物业服务合同。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房预销售合同》营业执照、资质证书、《物业管理委托书》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、业主/住户消防安全责任书、室内装饰装修管理服务协议、房屋验收表、收楼验收交表、眉东发改价〔2006〕X号文件、《收费许可证》，收款收据、公证书、情况说明等及原告、被告的当庭陈某予以证实。
本院认为：依法登记取得或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法规定所称的业主。本案中，被告陈某甲、邹某某夫妻二人基于与四川万景房地产开发有限公司之间关于“万景湖畔枫景”小区商品房的买卖行为，陈某甲、邹某某已经依法登记和合法占有了“万景湖畔枫景”小区的一套建筑面积为177.85平方米的住宅用房，一套建筑面积为426.35平方米的商业用房和一套建筑面积为249.89平方米的商业用房，陈某甲、邹某某依法成为“万景湖畔枫景”小区三套房屋的业主。原告作为具有物业管理资质的企业，与小区开发商及被告签订前期物业服务合同，接受对涉讼房屋实施的物业服务行为合法有效。据此，原告按合同约定及被告入住小区时签订的《业主公约》收取物业管理费合理合法。原告请求被告给付拖欠的物业管理费的主张，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。
对于物业费收费标准问题，原告提出的住宅为每月每平方米0.4元，不违反双方此前履行标准且不违反相关批复标准，本院予以支持；对于商业用房的收费标准，因原告向各业主实际收费标准不一致，此前与被告是按每月每平方米0.6元的标准履行，故本院从其实际履行情况，按0.6元计算认定。据此，被告陈某甲、邹某某三套房屋自2008年1月1日起至2010年3月1日止的物业费分别为1849.64元（177.83×0.4元3×26个月）、6651.06元（426.33×0.6元3×26个月）、3898.28元（249.83×0.6元3×26个月），共计物业费x.98元。由于原告的物业服务不到位，存在维护和管理上的瑕疵，其请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、由被告陈某甲、邹某某共同支付原告眉山外滩物业管理有限公司自2008年1月1日起至2010年3月1日止的物业费共计人民币x.98元，限于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告眉山外滩物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1061元，由被告陈某甲、邹某某共同负担400元，原告眉山外滩物业管理有限公司负担661元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判长刘晓丽
审判员杨文俐
审判员龙跃明
二○一○年八月六日
书记员莫金伟
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