原告：张掖市新世纪物业管理有限责任公司。
组织机构代码：x-7。
法定代表人：付某某，男，该公司经理。
委托代理人：李某某，男，该公司办公室主任。
委托代理人：张某某，男，甘肃锦舒律师事务所律师。
被告：岳某某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略）。身份证号码：x
原告张掖市新世纪物业管理有限责任公司与被告岳某某物业管理合同纠纷一案，本院于2008年6月30日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某某、张某某，被告岳某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张掖市新世纪物业管理有限责任公司诉称：被告系（略）住户，一直接受我公司供水、供电、供暖等各项物业服务。但被告拖欠原告2006年10月至2008年5月物业管理费625.6元、2006年10月至2008年5月电费788.42元、2005年采暖费126.6元、2007年采暖费1311.5元、2007年至2008年自行车管理费33元、2006年水费4.5元，以上各项费用合计2889.62元至今未偿付，经原告多次催要，被告无付某诚意。现诉讼要求被告立即偿付某欠的以上费用，并要求被告承担滞纳金288.9元。
被告岳某某辩称：我系原告管理的住户，拖欠原告各项费用2889.62元属实。但我不是无故拖欠，而是暂缓交纳。原因是物业公司损害了我的权益，小区治安管理差，多次发生盗窃事件，我丢失女式红旗自行车一辆,物业公司没有给我赔偿。2008年8月前，小区X路差，现在已经进行了整修。本小区公共照明系统差，缺乏维修，一到晚上只有门灯照明。另外物业公司收取的电费一直比市上规定的电费多0.05元。对于采暖费问题，物业服务协议规定，室内各房间平均温度为16-18度，但我居住的楼房管道设计不合理，供暖一直存在问题，2007年以来各住户温度一直保持在10度左右。由于原告供暖质量不合格，才造成了我拖欠采暖费的问题。综上，我请求：1、物业公司向本业主道歉；2、要求物业公司赔偿我的损失；3、要求物业公司停止加收0.05元的电费，并退回多收的电费；4、要求原告减免45%的采暖费。只要物业公司解决上述问题，本业主将积极缴纳所拖欠的费用。
经审理查明：被告系原告（略）住户。2003年7月17日，原、被告双方签订《物业管理协议书》一份，协议约定，被告委托原告对其所住楼房进行各项综合有偿服务；被告按市物价委核准的标准给原告支付某暖费、物业管理费、水电费、自行车停车费及其他服务收费，若物价委调整收费标准，原告则执行调整后的标准；协议约定，原告所供暖气温度标准为，室内平均温度16-18度，同时约定了其他相关服务质量；对违约问题，协议约定住户如果拖欠以上费用，按银行利率加收滞纳金。协议签订后，被告接受原告的供暖等各项物业服务。在接受物业服务期间，被告拖欠原告2006年10月至2008年5月物业管理费625.6元、2006年10月至2008年5月电费788.42元、2005年采暖费126.6元、2007年采暖费1311.5元、2007年至2008年自行车管理费33元、2006年水费4.5元，以上各项费用合计2889.62元至今未付，遂引起原告诉讼。在庭审调解时，原告当庭放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求，同时被告也愿意支付某告物业管理费、电费、自行车管理费、水费等四项费用，双方唯就采暖费问题未达成一致意见。
上述事实，有原告提交的物业管理协议书、经营服务收费许可证、物业管理企业资质证书、被告拖欠费用统计表、暖气测温记录表、张掖市物价局文件、甘州区物价局文件、原、被告的当庭陈述及双方提交的光盘、证人证言在卷，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：本案主要涉及两个法律关系，即一是物业服务合同法律关系，二是供暖合同法律关系。（一）关于物业服务合同法律关系。本院认为，物业服务合同是民事合同的一种，除《物业管理条例》有特别规定外，《合同法》总则的有关规定均可适用于物业服务合同。物业管理的管理对象是物业。物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）或使用人。物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品--劳务与服务。物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式，可分为常规性的公共服务（如设施、房屋管理、卫生、绿化、治安、车辆管理，及公共代办性质的服务）、针对性的专项服务（如日常生活类、商业服务类、文化教育类、金融服务类等）和委托性的特约服务三大类。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原、被告双方签订的《物业管理协议书》符合物业服务合同的基本要求和内容，涵盖了常规性物业服务的主要方式，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害国家、集体、他人利益和社会公共利益，该合同合法、有效，依法应受法律保护，双方应按照约定履行各自的义务。现被告已接受了供水、供电、物业服务、自行车管理等各项常规性物业服务，原告按约定要求被告交纳上述各项费用的请求符合法律规定，本院予以支持。被告未按协议约定向原告交纳上述费用，其行为属违约，应承担偿付某述费用的民事责任。（二）关于供暖合同法律关系。本院认为，供暖合同是双方约定供热人供热、用热人支付某款的合同，系《合同法》调整的法律关系，其与物业服务合同是有本质区别的。原告要求被告支付某暖费用，提供了《物业管理协议书》，该协议书中对供暖质量、收费标准均进行了明确约定，并约定收费标准执行政府指导价。上述证据能够证明原告已给被告供暖，原、被告之间形成事实上的供暖关系。被告接受原告供暖之后，理应按约定支付某应的供暖费用。故对原告的此项诉请，本院予以支持。对于原告要求的滞纳金，原告当庭予以放弃，本案予以照准不再涉理。对于被告辩称，不交纳物业管理费、停车费、电费、水费等费用，是因为原告小区治安管理差，小区X路差，门灯照明不好，对此被告提交制作的光盘欲证明原告上述服务质量差等问题，但此光盘系被告于2005年所制作，光盘上所反映的也是当时的情况，而被告所拖欠的各项费用均产生在2006年以后，故此光盘无法证明原告2006年以后物业管理的实际情况，与本案无关联性，本院不予采信。相反，原告提交2008年11月制作的反映被告居住小区现状的光盘，以证明小区内有相应的各项设施，也有收费公示栏，原告的物业管理等各项服务符合标准，对此光盘被告也无异议，认可原告对小区内所存在的问题进行了整治，同时在庭审调解时，被告也表示同意支付某述费用，不再提出异议，故对被告这一抗辩理由本院不予支持；对于被告辩称不交纳采暖费是因原告所供暖气温度未达到约定的标准，并提供两位证人以证明暖气不热，但这两位证人与原告系同事关系，同时又是原告所管理的住户，且均与原告为此类问题发生过诉讼活动，与原告有一定的利害关系，故此证言的真实性无法判断，不能作为认定事实的依据，本院不予采信。对于被告提交张掖市新世纪紫竹花园小区X号楼X单元X室住户沈立冬2008年1月室内温度测试证书，以证明暖气不热，但沈立冬与被告不是同一栋楼内住户，该证据只能证明沈立冬所居住的X号楼室内温度的情况，而不能证明被告所居住的X号楼内的温度，被告以其他楼房室内温度测试证书来证明自己所居住的楼房室内温度不达标，缺乏一定的关联性，故对此证据本院不予认定。从原告提交的测温记录可以看出，原告于2006年12月23日至30日、2007年1月5日至10日分别对被告所居住的新世纪紫竹花园小区X号楼X-X楼包括被告及其他住户的室内温度进行了测量，经测量室内温度普遍在双方约定的16度以上，被告对测温记录上本人的签字也予以认可，此证据可以证明原告已按照双方的协议履行了供暖义务，被告应按照约定承担交纳采暖费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告岳某某拖欠原告张掖市新世纪物业管理有限责任公司物业管理费625.6元、电费788.42元、采暖费1438.1元、自行车管理费33元、水费4.5元，合计2889.62元，被告于判决生效之日起五日内一次性付某。
如果未按本判决指定的期间履行给付某钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付某延履行期内的债务利息。案件受理费50元，由被告岳某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长黄凯
审判员陈丽
审判员姚勇
二00八年十二月八日
书记员高雪莲
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百一十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。
附：
【本案所适用的法律法规】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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