抗诉机关江西省人民检察院。
原审原告（原审上诉人）赣州市章贡区水产试验站。
法定代表人王某某，系该站站长。
委托代理人李建，江西凯莱律师事务所律师。
原审被告（原审被上诉人）赣州恒丰房地产开发有限公司。
法定代表人刘某甲，系该公司董事长。
委托代理人刘某乙，男，1931年10月生，住（略）。
原审被告（原审被上诉人）赣州丰德园社区管理委员会。
法定代表人刘某丙，系该委员会主任。
委托代理人王某泉，江西金圣律师事务所律师。
原审第三人廖某某，男，X年X月X日生，汉族，赣州监狱干部，住（略）。
原审第三人黄某丁，男，X年X月X日生，汉族，赣州监狱干部，住（略）。
原审第三人黄某戊，男，X年X月X日生，汉族，赣州监狱干部，系黄某丁之父。住（略）。
原审第三人郭某某，男，X年X月X日生，汉族，赣州铁路段干部，住（略）。
原审原告赣州市章贡区水产试验站与原审被告赣州恒丰房地产开发有限公司、赣州丰德园社区管理委员会、原审第三人廖某某、黄某丁和黄某戊、郭某某合作开发房地产纠纷一案，原由赣州市章贡区人民法院于2007年3月2日作出（2006）章民一（四）初字第X号民事判决，原审原告不服，提出上诉。本院于同年7月16日作出（2007）赣中民一终字第X号民事判决。判决发生法律效力后，原审被告赣州恒丰房地产开发有限公司、赣州丰德园社区管理委员会、原审第三人廖某某、黄某丁和黄某戊、郭某某向江西省人民检察院申诉。2008年4月26日，该院向江西省高级人民法院提出抗诉，同年5月13日，江西省高级人民法院将案件交由本院再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了公开审理。江西省赣州市人民检察院检察员张小康、原审原告赣州市章贡区水产试验站法定代表人王某某及其委托代理人李建、原审被告赣州恒丰房地产开发有限公司的委托代理人刘某乙、赣州丰德园社区管理委员会法定代表人刘某丙及其委托代理人王某泉、原审第三人黄某戊、郭某某等到庭参加了诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
经审理查明，2002年12月6日，赣州市章贡区水产试验站（以下称试验站）与赣州恒丰房地产开发有限公司（以下称恒丰公司）、赣州丰德园社区管理委员（以下称丰德园管委会）签订《联户建房协议》，协议约定：试验站将其已取得国有土地使用权的一块土地移交恒丰公司、丰德园管委会用于联户建房。试验站负责土地征用、拆迁、规划等，恒丰公司、丰德园管委会协助；恒丰公司、丰德园管委会负责项目的设计、报建、施工等，试验站协助，所需费用由恒丰公司、丰德园管委会承担。恒丰公司、丰德园管委会以优惠价返给试验站30套住房，总面积4000平方米，价格按580元/平方米，如减少面积按200元/平方米差价补足试验站，超出面积按780元/平方米补足恒丰公司、丰德园管委会。恒丰公司、丰德园管委会无偿返回试验站300平方米办公楼（北面二楼东头）。为确保工程顺利进展，试验站应在项目开工20天内支付恒丰公司、丰德园管委会总房款40%资金，其余60%由恒丰公司、丰德园管委会负责向银行代办按揭贷款，试验站提供资料。恒丰公司、丰德园管委会应在2002年12月30日前开工，2003年12月底竣工。协议签订后20天内试验站预交30万元购房款（每套1万元），同时签订30套住房的购房协议并确定房号。协议签订后，试验站先将该宗土地转让给丰德园管委会，丰德园管委会又转让给恒丰公司。在该宗土地及建房所有手续的申报、审批均以恒丰公司、丰德园管委会的名义办理。但，恒丰公司、丰德园管委会未按期开工，试验站也一直未向恒丰公司、丰德园管委会预交每套1万元的购房款。直到起诉前，试验站也未通知购房户与恒丰公司、丰德园管委会签订购房合同，而是由试验站与30户购房户签订购房合同，造成恒丰公司、丰德园管委会无法为购房户代办银行按揭贷款。试验站在2005年10月26日前陆续向恒丰公司、丰德园管委会支付购房款230万元。2004年11月25日，双方确定了向试验站交付30套住宅的单元和房号，其总面积4300余平方米，试验站将上述30套住宅安排给本单位和外单位的购房户。2004年12月起至2005年5月，丰德园管委会以试验站拖欠购房款为由分别将“丰德园”小区B栋四单元X、507、607房屋以联户建房名义另售给本案第三人。第三人在购房时查看恒丰公司、丰德园管委会提供的土地证及所有报批手续均为恒丰公司、丰德园管委会的名义才与丰德园管委会签订联户建房合同，并已付清所有购房款。在协议签订时907、908、X室原属807、808、X室楼顶花园。恒丰公司、丰德园管委会在施工时又将907、908、X室另行改为独立成套的住房。本案在审理期间，因购房户强烈要求交付房屋，在一审法院主持下，试验站于2006年12月30日将81万元购房款交付恒丰公司、丰德园管委会，而恒丰公司、丰德园管委会同时向试验站交付了除B栋X、507、607三套房屋的30套房屋给试验站。
原一审法院在审理期间，已向试验站释明四位第三人向恒丰公司、丰德园管委会购买的B栋X、507、607三套房屋，第三人属于善意的第三人，第三人与恒丰公司、丰德园管委会签订的合同合法有效，同时通知试验站变更该项诉讼请求，但试验站拒绝变更。
原一审法院认为，试验站与恒丰公司、丰德园管委会签订的《联户建房协议》实为合作开发房地产合同，试验站诉请法院判令恒丰公司、丰德园管委会交付“丰德园”小区四单元X、907、808、908、五单元X、X室住房，在诉讼期间，恒丰公司、丰德园管委会已向试验站交付的30套住房包含了以上房屋。试验站、恒丰公司、丰德园管委会的该项交房行为属于三方当事人真实意思表示，而且不违反法律规定，应予确认。而本案争议的焦点即试验站要求恒丰公司、丰德园管委会将第三人已向恒丰公司、丰德园管委会购买的房屋即“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室是否应当交付试验站用于履行合同义务，也即第三人是否是善意的第三人。从本案证据可以看出，第三人在向恒丰公司、丰德园管委会购房时，恒丰公司、丰德园管委会出具的所有应具备的证件和审批文件均写明为恒丰公司、丰德园管委会的名义，试验站并未提交证据证明第三人在购房时，知道其所购房已经出让或属于他人所有，那么第三人有理由相信并认定其所购房是恒丰公司、丰德园管委会开发的所有的，第三人与恒丰公司、丰德园管委会签订的购房合同并不违法。第三人据此作出的购房行为是善意的行为，应认定第三人是善意的第三人，所签订的合同依法应予保护。试验站诉请法院要求恒丰公司、丰德园管委会将第三人向恒丰公司、丰德园管委会所购房屋用于履行合同义务，没有法律依据。审理期间，已通知试验站变更该项诉讼请求，但试验站拒绝，因此，试验站就应承担该项诉求不利的后果，并应承担相应的诉讼费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、由恒丰公司、丰德园管委会在判决生效后即向试验站交付“丰德园”小区B栋四单元X、907、808、X室、五单元X、X室（恒丰公司、丰德园管委会已向试验站交付）。二、驳回试验站要求恒丰公司、丰德园管委会交付“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室的诉讼请求。案件受理费x元、保全费4233元、实支费3000元，合计x元（已由试验站预交），由试验站承担7868元，由恒丰公司、丰德园管委会承担x元。
本院二审查明，2004年11月25日，试验站与丰德园管委会确定了向试验站交付30套住宅的单元和房号，总面积为5017.29平方米。2005年1月12日，丰德园管委会和恒丰公司发给试验站催款通知书中进一步明确了交给试验站30套房子面积约5000平方米（其中27套半复式，3套屋顶花园）。而恒丰公司、丰德园管委会在施工时，未经规划许可将907、908、910原属807、808、X室楼顶另行改为独立成套的住房，因此受到了赣州市城市规划建设局的处罚。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，试验站与恒丰公司、丰德园管委会签订的《联户建房协议》实为合作开发房地产合同，符合国家法律规定，确认合法有效，双方当事人均应全面自觉履行。恒丰公司、丰德园管委会于2006年12月30日向试验站交付的30套房屋，其中907、908、X室属试验站与恒丰公司、丰德园管委会所确认807、808、X室的楼顶花园，实交27套，少交207、507、X室3套住房给试验站。恒丰公司、丰德园管委会未按原与试验站所确认的房号和面积向试验站全面履行交房义务，属违约行为，对此应承担违约责任。为此，试验站诉请法院判令恒丰公司、丰德园管委会向试验站交付“丰德园”小区B栋四单元X、507、607、807（含907）、808（含908）、B栋五单元X（含910）室住房的请求于法有据，本院予以支持。第三人与丰德园管委会签订的合同为有效合同，但未办理房屋所有权证，未实际取得207、507、X号房所有权，其要求确权，不符合有关不动产善意取得的法定条件，本院不予支持。鉴于“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室应当向试验站予以交付，第三人购买并取得该3套住宅所有权的目的不能实现，由此造成第三人的损失，第三人可通过其他合法途径向合同相对方另行主张权利。一审法院认定主要事实清楚，但认定第三人向恒丰公司、丰德园管委会所购房屋的行为是善意取得，属适用法律错误，应予纠正。恒丰公司、丰德园管委会认为三方联户建房协议已履行完毕的辩解，不符合事实，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）的规定，判决维持赣州市章贡区人民法院（2006）章民一（四）初字第X号民事判决第一项，撤销赣州市章贡区人民法院（2006）章民一（四）初字第X号民事判决第二项；恒丰公司、丰德园管委会在判决生效后即向试验站交付“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室的住房。一、二审案件受理费x元、一审财产保全费4233元、实际支出费3000元，合计x元（试验站已预交），由恒丰公司、丰德园管委会承担（限本判决生效后十日内付清）。
另查明，试验站和恒丰公司、丰德园管委会在签订联户建房协议后，双方都有违约行为。如恒丰公司、丰德园管委会未按期开工和如期竣工，试验站未按期交纳保证金和预付购房定金等。
还查明，丰德园管委会与恒丰公司联合开发“丰德园住宅小区”，恒丰公司出资500万元，取得小区一楼店面和二、三楼写字楼计面积3330.38平方米，其余x.61平方米由丰德园社区管委会解决市政中心职工住房。
再审庭审中，恒丰公司、丰德园管委会提供下列新证据：证据1丰德园住宅小区A栋X房产证1份，证明丰德园住宅小区住宅房屋总层数为X层；证据2、905、907、802、803、807、幸玉品的房产证共7份，证明X层改X层符合标准；证据3、报告1份，证明丰德园住宅小区B栋X户住户经国土局批准可办理房产证和土地使用权证；证据4、网站下载资料1份，证明原审试验站将部分房屋销售他人。
试验站对上述新证据的质证意见为：一、对证据1、2、3的真实性无异议，但对证明对象有异议，该组证据恰恰证明了恒丰公司、丰德园管委会违约的事实；二、对证据4的真实性有异议，并认为与本案无关联性。
试验站提供下列新证据：证据1、B、C栋建筑设计图（2003年9月制图）2张，证明B栋X、X层为复式楼住宅并有屋顶花园；证据2、B、C栋X、X层（2005年4月制图）2张，证明恒丰公司、丰德园管委会擅自更改原设计，将8、X层复式楼改为8、X层独立成套的住宅；证据3、207、507、X室住宅现状照片，证明二审判决生效后，已按分房号交付业主使用。
恒丰公司、丰德园管委会对上述新证据的质证意见为：对该组证据的三性未提出异议。
检察机关抗诉提出：赣州市中级人民法院（2007）赣中民一终字第X号民事判决要求恒丰公司、丰德园管委会向试验站交付“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室，认定的事实缺乏证据证明。理由是：（一）恒丰公司和丰德园管委会已经按《联户建房协议》及《调解协议》要求交付试验站30套住宅，合计面积4402.31平方米，协议已履行完毕。（二）赣州市中级人民法院（2007）赣中民一终字第X号民事判决采信的证据不能证明恒丰公司和丰德园管委会再应向试验站交付“丰德园”小区B栋四单元X、507、X室的事实。证据1是试验站提供的“2004年11月25日的住房分配表”，该表只有复印件，未提供原件，该表虽注明农业局总面积为5017.29平方米，共30套，但同时注明每套住宅面积最终以房产部门核后为准。因而该表作为证据存在瑕疵，不是协议三方共同约定的结果，不能作为应交付207、507、X室的证据。证据2是恒丰公司和丰德园管委会提供的向试验站递交的“2005年1月12日催款通知”，该通知只具有催款作用，并无试验站的盖章认可，对住宅分配三方未达成一致意见，只能证明协商过程，况且该通知的相关内容和原合同存在极大差异。证据3是赣州市城市规划建设局向丰德园管委会颁发的“建设工程规划许可证”证明丰德园住宅小区建设工程已经得到规划许可，既然二审法院认定907、908、X室已独立成套，所谓屋顶花园已不复存在，那么恒丰公司和丰德园管委会交付试验站30套住房在套数及面积上与原合同约定的相一致，二审法院判决再交付207、507、X室，则共交付房屋33套，与原合同约定在套数及面积上存在较大差异，对恒丰公司和丰德园管委会显失公平。
恒丰公司辩称：1、原二审判决恒丰公司应交付丰德园小区B栋四单元X、507、X室给试验站，证据不足，且存在瑕疵。2004年4月25日住房分配表是丰德园管委会单方面提出的征求意见表，没有恒丰公司的盖章确认，且在原审中并未提供原件进行质证。2、双方建房协议已履行完毕。3、2005年1月12日的催款通知只能证明催款，并不能证明对房号和面积的确认。
丰德园管委会辩称意见和理由同上，并认为原一审的判决正确。
原审第三人黄某戊辩称其是善意第三人，拥有对207、507、607三套住房的合法所有权，应受到法律的保护。
试验站辩称：1、2004年4月25日住房分配表是双方的真实意思表示，是有效的法律文件。恒丰公司与丰德园管委会对土地使用权进行了分割，由丰德园对住房进行处置，无需恒丰公司的认可。2、2005年1月12日的催款通知，证明试验站与恒丰公司、丰德园管委会对住房问题进行了确认。3、设计图证明了原就有复式楼，进一步证明应交付27套半复式住宅、3套复式楼住宅，面积共达5017平方米。
本案的争议焦点是：1、双方是否确定了应交付房屋的具体房号，依据是什么双方签订的联户建房协议是否履行完毕2、现丰德园小区B栋四单元X、908、X室是否属原807、808、X室楼顶花园是否可认定为恒丰公司、丰德园管委会交付给赣州市章贡区水产试验站30套住房中应有的3套住房3、恒丰公司、丰德园管委会是否应将丰德园小区B栋四单元X、507、X室交付给试验站，用于履行合同
根据查明的事实、证据，针对本案的争议焦点，本院评判如下：
本院认为，试验站与恒丰公司、丰德园管委会签订的联户建房协议，属双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法、有效，双方均应履行。第一、从查明的事实看，根据双方签订的协议、住房分配表及设计图纸，约定交付的30套住宅中的807、808、X室面积均为268平方米，为带楼顶花园的复式住宅，907、908、X室为变更设计后807、808、X室楼上的独立住宅，属原807、808、X室跃层，且907、908、X室未安装水、燃气管道及表，未完全按住宅要求设计施工。“2005年1月12日催款通知”也进一步证实交付的30套住宅中的807、808、X室为复式楼住宅。恒丰公司、丰德园管委会擅自改变应交付给试验站的住宅，不符合双方的约定。第二、住房分配表作为履行合同的附件之一，应与主合同具有同等的法律效力，未经双方协商，不得擅自变更，在一审中，恒丰公司、丰德园管委会均未对该表提出异议，本院二审和再审中经其要求又由试验站提供原件进行质证，可以作为认定事实的依据。在该表中，丰德园管委会明确将207、507、607三套住宅作为合同履行的事项之一，试验站对此接受。丰德园管委会与本案第三人及张立富、张维清等签订的联户建房合同，合同当事人也只是丰德园管委会，并无恒丰公司，且丰德园管委会与恒丰公司对所征土地使用权进行了分割，由此可以证明“丰德园小区”住房由丰德园管委会处置，其以该表未经恒丰公司签字盖章和在原审中未提供原件质证作为抗辩，理由不成立。恒丰公司、丰德园管委会交付给试验站的住宅套数，不符合双方的约定。因此，恒丰公司、丰德园管委会未全面履行合同，属违约，应承担违约责任。另，根据法律规定，不动产物权的的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原审第三人虽与原审被告之一赣州市丰德园管理委员会签订的合同合法有效，双方也已履行各自义务，但一直未办理不动产产权登记，未实际取得该项物权，其主张权利，不符合法律的强制性规定，亦不符合善意取得的法律规定，因此，其诉辩无事实和法律依据，不予支持。鉴于原审第三人的合同目的不能实现或造成的损失，原审第三人可通过其他合法途径向合同相对方另行主张权利。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，检察机关抗诉无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2007）赣中民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长郭某真
审判员黄某华
审判员刘某丰
二○○八年十月二十四日
书记员陈珏琦
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