上诉人（原审第三人）耿某某。
被上诉人（原审原告）陈某。
委托代理人李某某。
被上诉人（原审被告）马某某。
委托代理人胡某某，系马某某丈夫。
上诉人耿某某因与被上诉人陈某、原审被告马某某房屋买卖优先购买权纠纷一案，不服潢川县人民法院（2008）潢民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2008年12月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结
原审查明，原告陈某从2002年开始一直租赁被告马某某所有的地处潢川县火车站美景湖A栋X号房屋经营管理，于2007年12月24日付清了2008年度房租费7500元，租期至2009年1月9日届满。2008年7月15日，被告马某某丈夫胡某某向原告陈某及陈某丈夫告知了其要对陈某正在租赁的该房屋对外出售一事，原告表示其愿意购买此房。2008年7月18日，被告与第三人耿某某订立了“售房协议”，该协议约定：被告将潢川火车站美景湖A栋X号房屋以售价27万元卖给耿某某，耿某付定金2万元，剩余房款在办理过户时一次付清。协议签订后，第三人耿某某向被告马某某定金2万元。2008年7月21日第三人又向被告支付了剩余房款25万元。原告陈某得知被告已将房屋卖给第三人，认为其租赁人的优先购买权被侵害，遂提起诉讼。
原审认为，被告马某某于2008年7月15日才向原告告知其对外出售原告正在租赁的房屋，在原告明确表示要购买该房屋的情况下，被告马某某又于2008年7月18日与第三人耿某某订立售房协议，将原告正租赁房屋出售给第三人。被告在出售租赁房屋的3天前才履行对承租人即原告的通知义务。被告在出售房屋的3天前才通知承租人不符合《中华人民共和国合同法》第三十二条规定的应在出卖前的合理期限内通知承租人的立法精神。被告未在合理期限内履行通知义务的行为直接导致原告无法形式依法享有的优先购买权应承担相应的民事责任。被告与第三人的售房协议，因违反法律对优先购买权的强制性规定，应属无效。原审判决：（一）原告陈某对其承租的被告马某某所有的潢川火车站美景湖A栋X号房屋享有的同等条件下的优先购买的权利；（二）被告马某某与第三人耿某某所订立的“售房协议”为无效合同。
上诉人耿某某不服原审判决主要上诉称，上诉人是2008年7月得知被上诉人马某某位于潢川火车站美景湖A栋X号房屋对外出售的，并从多方得知承租人陈某认为该房价偏高，虽经马某某通知，其自愿放弃优先购买权。原判决以“合理期限”不应是“3天”确认与被上诉人马某某的房屋买卖无效，缺乏法律依据，请二身依法改判，被上诉人陈某庭审口头答辩称原判正确，请求维持一审判决。
经二审审理查明，原审认定事实清楚无误，足以认定。
本院认为，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”出租人于三天前才通知该出卖房屋承租人陈某，且在承租人明确表示购买，随后向其交付购房款时，被上诉人马某某已将房屋卖给上诉人，其此卖房行为明显违反了最高人民法院关于承租人对承租房屋在同等条件下优先购买权司法解释的规定。原判依法宣告被上诉人马某某与上诉人耿某某已签订的房屋买卖协议无效，确认承租人在租赁期间内在同等条件下享有优先购买权正确，应予维持。上诉人称承租人已放弃优先购买权的说法不符合本案事实，其上诉理由不能成立，不予采纳。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元由上诉人耿某某承担。
本判决为终审判决。
审判长付晓虎
审判员余继田
审判员王西福
二00八年六月十二日
书记员吴斌
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