原告王A。
原告许B。
法定代理人王A。
两原告共同委托代理人许C。
两原告共同委托代理人殷某。
被告上海R商务服务有限公司。
法定代表人蒋某，公司经理。
委托代理人唐某、程某，上海市某（略）事务所（略）。
原告王A、许B诉被告上海R商务有限公司（以下简称R公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程某，由代理审判员黄某独任审判，公开开庭进行了审理。原告王A暨原告许B的法定代理人及两原告的委托代理人殷某、许C，被告R公司的委托代理人唐某、程某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王A、许B诉称：原告于2003年购买了上海市X路某室房屋，房产权利人为两原告。嗣后，原告与被告R公司签订租赁委托合同，委托R公司负责房屋出租事宜，委托期为5年（2003年4月1日至2008年3月31日）。合同期满后，原告多次找被告要求按约定的按现时“市场房价（商务楼）指数情况”商定续签合同事宜，然而被告始终回避不谈。与此同时，原告在查看自己的房屋时，发现房屋已由被告出租给上海Q餐饮有限公司使用，租期为10年。对此，原告大为吃惊，向被告求证此事，被告却不置可否含糊其词。2008年5月7日，原告委托（略）致函被告，指出被告超出代理期限的行为显属无权代理，还要求被告停止侵权，使原告得以行使其合法物权。2008年5月12日，被告寄发了《（略）函》回复原告。该《（略）函》确认包括原告房屋在内的“一楼商铺”已由被告出租给了Q公司，同时该《（略）函》一方面对被告的无权代理行为不做任何解释，一方面又避而不谈如何解决目前双方的争议。至此，被告在明知其代理期限至2008年3月31日届满，明知合同期满后双方须应按市场房价另行协商和另签合同的情况下，未经原告同意超出代理期限将原告的房屋出租。可以说被告侵权之故意显而易见。综上，原告认为，被告R公司未经同意超出委托期限把原告的房屋出租给其他人的行为属于无权代理行为，依法为无效之民事行为；而由于被告于收到原告的（略）函后至今不承认其过错，又拒绝与原告共同协商解决争议，置原告于空有合法物权而无法享有和行使合法物权的境地，故请求判令被告停止占有、使用，并将上海市杨浦区X路某室房屋返还原告。
被告R公司辩称：被告按照合同约定将包括原告在内L大厦一楼的铺位出租、续租。2003年12月30日，原告与P公司签订《上海市商品房出售合同》。当时原告所购铺位已经连同L大厦一楼所有商铺整体出租。原告在合同的补充条款中约定：原告承诺所购物业由P公司指定经营公司统一委托租赁。当日，原告与被告签订了《L大厦办公楼、商铺租赁委托合同》，该合同约定：委托期满后，根据50％以上业主的意向，L大厦一楼仍应作为商铺整体继续出租。现被告提供的证据已经证明，L大厦一楼X家业主中，已经有占总面积74.42％的61家业主同意续租，并且签订了续租合同。因此，被告是按照与原告的约定，将L大厦一楼商铺整体续租给Q公司。两原告不能违背约定，单独收回商铺归自己使用。两原告购买大连路某室商铺的时候，就已经知道该商铺的使用性质和出租情形。从原告提供的证据表明，原告所购房产为“商铺”。原告仅十几个平方米的房屋产权，在L大厦一楼只是82个铺位之一，不可能单独实现“商场”、“商铺”的使用目的。因此，原告所购买的商铺应当随L大厦一楼所有商铺整体统一出租，这一点原告也在合同中承诺过。现原告主张单方面收回物业的行为，不但违背了合同约定，而且有违L大厦一楼X.42％份额业主的意向，是不可行的。原告的主张不符合约定，且违背了诚信原则，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年12月30日，甲方原告王A、许B与乙方上海P房地产开发经营有限公司（以下简称P公司）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方以198,000元价格向甲方购买《L大厦》P号一层X室，建筑面积12.13平方米，其中套内建筑面积为6.3平方米。该房屋仅作商铺使用，面积界定以地坪嵌埋铜线为界。另约定，乙方承诺所购物业由甲方指定经营公司统一委托租赁。委托期内甲方与物业权益人双方不得终止委托租赁合同。委托期内乙方权益如要转让，乙方有责任与物业新权益人办妥移交委托租赁合同的手续。同日，原告与被告商瑞公司签订《L大厦办公楼、商铺租赁委托合同》（以下简称委托合同）一份，约定：原告委托被告将上述商铺出租，委托期限为2003年4月1日至2008年3月31日，月收益为330元。原告同意被告按需要整体招租，即对甲方拥有产权的总建筑面积与第三人拥有产权的单元合并出租，合同中原约定的收益不变。该委托合同期满后，商铺有关延续事宜按市场情况及本合同出租部位所在的大楼内的其他单元的50％以上业主的意向，由乙方负责协调，可纳入P房产公司或指定经营公司的统一经营模式，具体事项另签合同。产权人得益回报，根据当时市场房价（商务楼）指数情况另行商定。上述合同签订后，双方当事人又签订《关于购买L大厦办公楼、商铺招商补贴协议》（以下简称补贴协议）一份，约定被告再支付原告出租月收益为660元。2008年3月30日，被告向原告发出《告知书》一份，通知原告办理续签委托租赁合同事宜。2008年4月29日，因原告对被告提出的出租收益有异议，诉至本院，作如上诉请。
另查明：大连路P号一层商铺计有82个，均办理了产权登记手续。现一层商铺整体出租给上海Q餐饮有限公司等使用，月收取租金计203,800元。现有66个商铺的业主在委托租赁合同期限届满后，与被告续签了委托合同及补贴协议，期限为5年。
本院认为：原告王A、许B为购买上海市X路某商铺，与P公司签订了《上海市商品房出售合同》，该合同明确约定此商铺由P公司指定经营公司统一委托租赁。之后，原告与被告R公司签订了委托合同及补贴协议，委托被告出租上述商铺。根据委托合同的约定，在委托期限5年届满后，需依大连路P号一层50％以上商铺业主的意向决定续签委托租赁事宜。从其约定内容来看，原告行使收回系争商铺的权利应受其他业主的意愿约束，即原告应服从其他50％以上业主所形成的一致意见。现原告在委托期届满后认为，被告承诺的收益明显低于市场价格，拒绝与被告续签委托合同及补贴协议，请求被告停止占有、使用并将上海市杨浦区X路某室返还。根据本案查明事实，系争房屋所在的大连路P号一层80％业主已与被告签订了委托合同及补贴协议，一致同意继续委托被告将其名下的商铺出租给案外人使用。原告应依约定服从其他80％业主的一致意见，将其商铺委托被告予以出租。故原告的主张违背了上述委托合同约定的附随义务，本院不予支持。关于原告应得收益事宜，原告应与被告通过协商方式解决，并应兼顾被告与其他业主已达成的协议内容等因素。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
原告王A、许B要求被告上海R商务有限公司停止占有、使用并将上海市杨浦区X路某室返还的诉讼请求，不予支持。
本案受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告王A、许B负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员黄某
书记员沈佳越
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