上诉人（原审原告）：苗某某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人底晓辉，河南九都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洛阳市房产管理局瀍河分局。
负责人：赵某，该局局长。
委托代理人陈某某，该局职工。
委托代理人彭乃虎，河南航星律师事务所律师。
上诉人苗某某与上诉人洛阳市房产管理局瀍河分局（以下简称瀍河房管局）因房屋买卖合同纠纷一案，不服瀍河回族区人民法院（2008)廛民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人苗某某的委托代理人底晓辉，上诉人洛阳市房产管理局瀍河分局的委托代理人陈某某、彭乃虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：瀍河房管局登记为事业单位法人，业务范围：房管服务。瀍河房管局“东城花园”住房项目经批准为经济适用住房。“东城花园”建设过程中，瀍河房管局将房屋部分向社会出售，部分以“个人出资、分局统一组织建房”为名给其职工。对社会出售的房屋与购房者订立“购房合同”，给职工房屋与职工签订“建房协议”。“东城花园”房屋至今尚未完工。瀍河房管局2007年3月20日曾开出收据一份，载明：职工马晓东交付“东城花园”X号楼X单元X室房款x.20元。2007年11月14日，瀍河房管局为甲方与乙方马晓东签订有一份“洛阳市房产管理局瀍河分局建房协议”，内容如下：一、甲方在位于瀍河区X街水塔院地块采取个人出资、分局统一组织建房方式，建“东城花园”住宅楼三栋。二、乙方自愿向甲方认定上述住宅楼中位于X号楼X门X号房屋一套，建筑面积102.58平方米。三、经甲、乙双方协商同意，按房屋价格890元每平方米，总价为x.20元。四、乙方应付清房款，甲方应在2008年12月31日前将该房交付乙方使用。如遇不可抗力因素时，甲方可延期交付。五、住房竣工后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接，根据国家有关政策，负责为乙方办理《房屋所有权证》，所需费用按规定由乙方承担。六、乙方从实际接收该住房之日起，甲方按有关规定承担质量保修责任……2008年6月25日，马晓东在2007年3月20日的收据上背书“本人同意将此房名更换为苗某某”，瀍河房管局负责人赵某在收据上背书“同意更名”。同日，瀍河房管局给苗某某出具收“东城花园”X号楼X-X室房款x.20元和x元的收据各一份，与苗某某签订“建房协议”，将“东城花园”X号楼X单元X号房屋给苗某某，协议内容与马晓东签订的协议相同，只是房屋价格由890元每平方米变为1490元每平方米。另查明：瀍河房管局“东城花园”项目用地为划拨土地。瀍河房管局未就出售“东城花园”房屋办理过预售许可手续，房屋至今未交工验收。瀍河房管局拒不说明房屋对社会出售和给职工的比例或数量。
原审法院认为：“东城花园”住宅楼项目经核准为经济适用住房，瀍河房管局依照经济适用住房建设、出售的相关政策、法规进行建设、出售。瀍河房管局将“东城花园”住宅楼面向社会出售或以“集资建房”为名给其职工，违反了相关政策、法规的规定。其与职工签订的“建房协议”第三条、第四条、第五条的内容表明建房协议的本质仍是房屋买卖合同。其未办理房屋预售许可手续而预售房屋，违反了商品房买卖法律法规的规定。瀍河房管局违反政策、法规规定出售“东城花园”住宅的行为应自始无效，并应承担过错责任。瀍河房管局应返还购房款，并应参照房屋市场价对原告给予赔偿。鉴于瀍河房管局为事业单位法人，“东城花园”被核准为经济适用住房，所使用土地为划拨取得，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，作出以下判决：一、苗某某与瀍河房管局签订的“洛阳市房产管理局瀍河分局建房协议”无效；二、瀍河房管局应于判决生效之日起十日内，返还苗某某购房款x.2元；三、瀍河房管局应赔偿苗某某损失人民币x.8元，于判决生效之日起十日内给付。本案诉讼费5885元，苗某某负担1765.5元，瀍河房管局负担4119.5元。
洛阳市房产管理局瀍河分局不服上诉称：请求撤销（2008）瀍民初字第X号民事判决第三项。理由：一、原审判决关于损失的赔偿没有证据。法院判决赔偿损失应当有证据证明损失的数额及计算方法。而本案并无证据能够证明损失的数额及计算方法。二、原审参照房屋市场价作为赔偿依据，完全错误。1、原审并无房屋市场价的数据；2、苗某某于2008年6月25日通过更名（马晓东）而取得建房资格，然而在2008年6月25日之前包括胡波等6人已起诉称所涉案房屋不具有相关手续，这已是公开的事实，而苗某某在通过更名后第5天又起诉要求双倍赔偿，其用意值得怀疑。3、苗某为因更名取得建房资格并未受到损失，更不会有54%的损失。起诉以后至今洛阳市的房价相比2008年6月25日房产不仅未上涨，还有不同程度的下降，故苗某某在短短5天内没有损失，更不可能有54%多的损失即判决所说x.8元的损失。4、2008年6月25日，已考虑到地段及集资、更名等因素，苗某某集资建房的价格为1490元/平方米，该价格本身就远低于当时洛阳市房屋市场价3000元/平方米，如果照此算法当天就54%的损失，实在荒唐。按照常理，即使有损失，也应当考虑同地段涨价的幅度，无涨价何来损失。5、原审已判决返还全部购房款，苗某某未受到实际损失。6、苗某某在短短5天内房价平稳的情况下不可能通过无效合同取得可得利益--暴利x.8元（54%），更不可能基于无效合同导致可得利益损失达54%，原审如此算计，确实荒唐之极。三、原审认定建房协议的本质是房屋买卖合同完全错误。马晓东是分局职工，享有集资建房资格，苗某某通过更名取得资格，仍属集资建房协议，而合同名称及条款等内容已表明，原审认定为房屋买卖，是在故意歪曲事实。综合上述情况可看出，原审判决是彻头彻尾的荒唐判决，严重损害公平正义，为此上诉至贵院，请贵院依法判决。
苗某某答辩称：房管局的上诉理由没有证据予以支持，应当驳回上诉，房管局以房屋价格下跌为由认为苗某某获取暴利是不真实的。
苗某某不服该判决上诉称：瀍河房管局预售房屋的行为完全符合房地产开发企业的特征，应当按照房地产开发企业的地位承担责任。瀍河房管局为了规避其依法应当承担的法律责任，以其为事业法人单位，不是房地产开发企业，上诉人认为这种理由不能成立。第一，根据我国《城市房地产管理法》第2条的规定内容来看，所谓的房地产开发是指在土地上进行基础设施、房屋建设的行为；第二，《城市房地产管理法》第30条对房地产开发企业也做了明确的定义“房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条第2款同时规定“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合法律规定条件的，应当予以登记发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记”。从该规定不难看出，登记与否并不是界定企业性质的唯一条件，即便未经工商登记，行为人实施的行为符合“以盈利为目的，从事房地产开发和经营”的，就应当以房地产开发企业对待，而不能因行为人未登记使其游离于法律框架之外，不受法律的约束。本案中如任由瀍河房管局借口“事业单位”来逃避法律约束，则必将出现大量从事房地产开发的企业为规避法律的约束，一方面从事房地产开发、经营来盈利，一方面又故意不到工商管理部门登记的情况出现；而对这种行为在法律上予以纵容，不仅使相关法律的制定毫无意义，也必将最终侵害国家、集体以及购房人的合法权益。至于本案诉争的房屋系按照经济适用房核准，土地性质是划拨取得等事实更说明了对瀍河房管局行为惩处的必要性。一审庭审时瀍河房管局在法庭及上诉人多次询问下，拒绝回答房屋、土地的性质，经法庭调查后才查清该事实，这不仅反映了作为购房一方的上诉人维权的困难性，还充分证实该恶意欺诈行为的隐蔽性。在此情况下，更有必要对该恶劣行为加以法律约束，彰显法律的公平和正义。我国经济适用房是作为特定历史时期和环境下的一种特殊的产物，但其仍然属于商品房的性质是毋庸置疑的，当然也应该按照规范商品房买卖的法律法规来加以约束，而不应将其单独剥离，使其凌驾于法律框架之外。请求：1、依法改判（2008）瀍民初字第X号民事判决第三项，判令被上诉人赔偿上诉人x.2元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
瀍河房管局答辩称：苗某某的上诉请求无法律依据。1、瀍河房管局是事业单位，不是房屋开发企业，故不能适用最高院关于房地产开发的相关司法解释，即双倍赔偿的规定；2、苗某某是通过更名取得房屋；3、苗某某无证据证明瀍河房管局无房屋预售许可证。综上，苗某某的上诉无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法判决。
二审双方当事人均未提交新证据，本院查明事实与原审一致。
本院认为，苗某某以瀍河房管局故意隐瞒没有房屋预售许可证明为由，要求解除双方之间的房屋买卖协议返还购房款x.2元，并要求赔偿一倍已付购房款。因瀍河房管局为事业单位法人，“东城花园”被核准为经济适用住房，所使用土地为划拨取得，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原审对此处理并无不当，苗某某上诉要求按照前述司法解释的规定判决赔偿一倍已付购房款的上诉请求本院不予支持。且因苗某某系通过瀍河房管局职工更名购得本案争议房屋，其购买房屋价格显著低于相同房屋市场价，对该房原系瀍河房管局内部集资建房的情况亦属明知，根据本案情况不能认定瀍河房管局有故意隐瞒其没有房屋预售许可证明的主观恶意，亦不符合赔偿一倍已付购房款的条件。结合本案情况，因瀍河房管局无房屋预售许可证明导致房屋买卖合同无效，瀍河房管局应当赔偿苗某某的相应损失。瀍河房管局上诉称苗某某系通过房管局职工更名取得建房资格，更名后第五天起诉要求双倍赔偿，在此期间市场房价未上涨，苗某某没有损失，原审参照房屋市场价作为赔偿依据错误。本院认为，苗某某通过瀍河房管局职工更名取得购买该房屋的资格，经过了房管局同意并办理有相关手续，而因瀍河房管局没有房屋预售许可证明导致苗某某无法实现合同目的，可以认定瀍河房管局的过错给苗某某造成了损失。原审在市场房价的基础上酌定瀍河房管局赔偿苗某某x.8元的损失，处理亦无不当，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1878元由双方当事人各半负担。
本判决为终审判决。
审判长：赵某云
审判员：郏文慧
审判员：王春峰
二００九年三月十九日
书记员：赵某玲
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