重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2006)渝一中民终字第X号
上诉人(原审被告)重庆千山房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江县X镇孟家院农贸市场二楼。
法定代表人翁某，该公司董事长兼总经理。
委托代理人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司副总经理，住（略）。
委托代理人王远，重庆红刚律师事务所律师。
被上诉人张某，女，X年X月X日出生，汉族，重庆电信公司綦江分公司职工，住（略）-X号。
委托代理人陈瑜，重庆展图律师事务所律师。
上诉人重庆千山房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江县人民法院(2005)綦民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审判决认为：双方签订的商品房买卖合同及附加协议合法有效。被告违约交房超过30日后原告仍予以接受，表明原告选择继续履行合同，原告即不能以逾期交房为由要求解除合同。被告未按合同约定期限交付房地产权属证书也构成违约，原告以此要求解除合同和由被告返还已付购房款、水电费符合合同约定，应予支持。违约损失宜按已付购房款银行同期同类逾期贷款利率的利息计算。虽然物业专项维修基金的交纳是原告的法定义务，但非本案双方约定的合同义务，双方在未约定怎样交纳的情况下，属另一法律关系，应另案解决。因此被告以原告不交物业专项维修基金违约作为其不履行合同义务的抗辩理由不成立。遂判决：一、解除原告张某与被告重庆千山房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆千山房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告张某已交的购房款9.3万元和水电费0.4万元，并赔偿此9.7万元从2003年11月2日起按银行同期同类逾期贷款利率计算至该款项付清时止的利息损失；三、驳回原告张某的其余诉讼请求。本案案件受理费3930元，其他诉讼费1560元，合计5490元，由被告重庆千山房地产开发有限公司负担。宣判后，原审被告重庆千山房地产开发有限公司不服向本院提出上诉。
上诉人重庆千山房地产开发有限公司(以下简称“千山房地产公司”)上诉称：本案争议房是按套计价为9.3万元，合同约定水电费7000元，为独立水电表，该款应为房屋价款的有机组成部分，不可分割，因此房屋买卖的价款应为10万元，而被上诉人未按合同约定付清房款，上诉人有权拒绝履行交付两证。另外我公司在被上诉人购房时明确告知被上诉人应交纳物业专项维修基金，又在交房前向业主张贴公告的形式和口头形式予以告知，而被上诉人拒绝交纳物业专项维修资金，致使上诉人无法完成办理两证，并非上诉人的责任造成。且被上诉人要求解除合同的权利已丧失。综上所述，被上诉人的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张某答辩称：上诉人称合同已约定房屋价款是含独立电表费用在内的10万元，该说法缺乏事实依据，因为双方合同中明确约定房价款为9.3万元，水电费为0.7万元，被上诉人已按约交清房款，至于水电费未完清不属本案解决的范围。上诉人认为被上诉人未交清房款的事实不能成立。而被上诉人未缴纳物业专项维修基金不能成为上诉人拒绝办理、交付房地产权属证书的理由。由于上诉人至今未办理房屋两证，属严重违约，被上诉人依照法律规定享有合同解除权。综上所述，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：千山房地产公司于1998年成立，主要从事房地产开发、销售商品房。2003年8月1日，张某之母潘永书在千山房地产公司认购已是现房的孟家院农贸市场门面房一间。同月8日潘永书作为委托代理人以张某为买受人与千山房地产公司就同一门面房签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：张某购买千山房地产公司开发的位于綦江县X镇的“孟家院农贸市X区商住房”X层X号、套内建筑面积为19.8平方米的门面房一间，该房按套计价为9.3万元，水电费另为0.7万元，张某在签订合同时一次性付清款项；千山房地产公司应在2003年10月1日前交付经分期综合验收合格的房屋，逾期交房不超过30日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千山房地产公司按日向张某支付已交房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，张某有权解除合同，张某解除合同的，千山房地产公司自张某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.1％向张某支付违约金；千山房地产公司应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由千房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因千山房地产公司责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定按第一项处理即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失;第二项为买受人不退房，出卖人按已付房价款每日的0.1％向买受人支付违约金。合同附件四即“合同补充协议”中双方约定：1、房价包含两证；2、2003年10月30日交房时交两证；3、下水管道低于室内地坪；4、水电户头费7000元。2003年8月9日，张某向千山房地产公司交纳房款9.3万元和水电费0.4万元。同年10月，孟家院农贸市X区商住房经分期综合验收合格，同年11月1日千山房地产公司交付房屋给张某，至今未交付房屋的房地产权属证书，张某也未交纳专项物业维修基金。现张某起诉要求解除合同，并由千山房地产公司承担违约责任。二审审理中，上诉人千山房地产公司认为之所以未办理房地产权属证书是因为被上诉人至今未交纳物业专项维修基金，并非上诉人的责任造成，加之双方在合同中已约定交房交两证，逾期30日不交被上诉人享有合同解除权，而被上诉人使用该房长达一年多才行使解除权，其解除权已丧失，且被上诉人未交足房款，其行为违反合同约定，因此应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人认为千山房地产公司未行使告知义务，导致被上诉人不知晓需交纳物业专项维修基金。因此上诉人至今未办理两证属上诉人的责任，且被上诉人亦按合同约定交足了房款，并未违约，上诉人的上诉请求依法不能成立。双方在二审审理中协商未果。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据所证实，足以确认。
本院认为：张某与千山房地产公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法有效。双方当事人均应自觉履行合同约定的义务。由于在合同中已约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。合同补充协议又明确交房时交两证，该约定应视为双方对逾期交两证同样约定了合同解除权。千山房地产公司于2003年11月1日交房给张某，同时亦未按约定交付房屋两证，张某即享有合同解除权，但张某并未行使合同解除权，而选择的是继续履行合同，并接收和使用了该房，现张某就不能再以逾期交房及两证行使合同解除权。故本案张某在接房一年以后行使解除权不符合合同约定，依法不能成立。千山房地产公司称至今未办理两证是因为被上诉人不交物业专项维修基金所致。虽然交纳物业专项维修基金是买受人的法定义务，但出卖人亦负有告知义务，现上诉人不能提供已尽告知义务的证据，导致该房在双方合同约定的期限内未取得房屋权属证书，其责任在千山房地产公司，千山房地产公司已构成违约，现张某要求其承担违约责任，应予支持。违约金应严格按照合同约定予以确认。由于双方在合同登记和产权登记约定中约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方选择的违约责任是第一项，而该项规定的是退房的违约责任，并非不退房的违约责任。双方没有选择不退房的违约责任应视为未约定，没有约定的应按照法律规定予以确认。由于上诉人已在一审审理时明确告知未办理两证是因为被上诉人未交纳物业专项维修基金所致，被上诉人理应在其知晓的情况下向出卖人提交办理两证所需的各种手续，同时交纳物业专项维修基金，由千山房地产公司在收到上述手续后的合理期限内办理房地产权属证书。而被上诉人至今未提交办证所需的必要手续以及交纳物业专项维修基金，因此违约金应从2003年11月1日起至一审法院庭审审理之日即2005年8月19日止按已付购房款9.3万元银行同期同类逾期贷款利率计算(658(天)×9.3万元×0.（略）＝（略）.74元)。关于上诉人提出被上诉人未交足房款10万元的问题。由于合同中明确约定房屋价款是9.3万元，水电费0。7万元，被上诉人未交清水电费不能认定其未付清房款，且合同中未约定买受人不付清水电费应承担的责任。上诉人可另案要求被上诉人付清水电费，而不是在本案承担违约责任。综上所述，上诉人千山房地产公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(一)款第(一)、(二)项之规定，判决如下：
一、维持重庆市綦江县人民法院(2005)綦民初字第X号民事判决第三项；
二、撤销重庆市綦江县人民法院(2005)綦民初字第X号民事判决第一项；
三、变更重庆市綦江县人民法院(2005)綦民初字第X号民事判决第二项为：重庆千山房地产开发有限公司在本判决生效后五日内赔偿张某违约损失（略）元。
一审案件受理费3930元，其他诉讼费1560元，合计5490元，由张某负担3294元，重庆千山房地产开发有限公司负担2196元(此款已由张某预交，执行时一并抵扣)；二审案件受理费3930元，其他诉讼费1560元，合计5490元，由张某负担3294元，重庆千山房地产开发有限公司负担2196元(此款已由千山房地产公司预交，执行时一并抵扣)。
本判决为终审判决。
审判长张伟
代理审判员樊仕琼
代理审判员江信红
二00六年三月一日
书记员肖姗
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
