湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(1999)岳中经初字第X号
原告(反诉被告)岳出凯士娱乐有限公司。
法定代表人陆某，董事长。
委托代理人董正廉，湖南二十一世纪律师事务所律师。
委托代理人潘纪乐，湖南二十一世纪律师事务所律师。
被告(反诉原告)岳阳正鑫实业有限公司。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人陈某，湖南云梦律师事务所律师。
原告(反诉被告)岳阳凯士娱乐有限公司(下称凯士公司)与被告(反诉原告)岳阳正鑫实业有限公司(下称正鑫公司)租赁经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议案，公开开庭进行了审理。凯士公司的委托代理人董正廉、潘纪乐，正鑫公司的法定代表人陈某及其委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯士公司诉称，一九九八年七月二十一日，原告与被告签订了共同兴办迪士高舞厅的合同，双方在确认原告对项目前期投入的基础上，约定共同投资装修迪士高舞厅，并由原告承租经营。合同对租赁期限、租金、租赁期满原告投入资产的处理、违约责任作了约定。被告直到一九九八年九月十五日才移交我公司经营，应承违约责任。经营中空调运转不正常，严重影响了舞厅的经营。一九九九年三月十日，原、被告就租金问题交涉，双方意见分歧，被告于三月十一日赶走我方工作人员，强行进场，我方投入230万元所建设的成果，被被告非法侵占。
请求判令：1、终止原、被告一九九八年七月二十一日所签合同；2、被告赔偿原告经济损失230万元及违约金；3、告承担本案诉讼费用。庭审中，凯士公司变更原第2项诉讼请求为：被告赔偿原告投资款（略）.18元、费用50万元、违约金42万元、利润损失2万元/月(自1999年3月10日至判决生效之日止)。
被告正鑫公司辩称，一、凯士公司诉称经营中空调运转不正常，影响经营，纯属谎言。双方订立的移接交协议中，说明场地、设施、设备均全面竣工安装调试完毕，凯士公司没有提空调运转不正常的异议；二、我公司进场经营，是依据与凯士公司订立的合同，正当履行自己应有的权利，并非单方撕毁合同，强行进场；三、凯士公司因无力购买灯光音响设备而由我公司担保借款57.8万元，至今尚有部分借款未归还。
正鑫公司还向本院提起反诉称，凯士公司接手经营后，无故拖欠租金及岳阳乐园的水电费，将凯士迪士高歌舞厅关闭，我公司曾以公函的书面形式多次催讨。在舞厅内外装饰已遭受一定破坏和部分设备被盗的情况下，为了避免造成更大损失，保护自己的财产，我公司作出了收回场地、终止合同的决定。请求判令凯士公司：1、赔偿给我公司造成的直接经济损失33万元；2、支付1998年9月15日至1999年3月15日场地租金26万元；3、偿还我公司垫付的担保借款及员工工资、押金和其他款项。
经审理查明，一九九八年七月二十一日，正鑫公司(甲方)与凯士公司(乙方)签订了一份《合同书》，约定：一、此合同经甲、乙双方签字生效之日起，此前所签订的一切合同与协议书无效；二、本项目选定在甲方所属的岳阳市南湖大道岳阳游乐场南侧及其临街门面，共计约1500平方米，由甲、乙双方共同投资装修，竣工后甲方租赁给乙方经营；三、本项目前期装修工程，乙方已投入的40万元经甲方同意认可作为乙方对本项目装修工程的投资。现前期所有装修工程费及后期所需装修费由甲方负责，灯光音响由乙方负责采购和付款，力争98年8月8日竣工开业；四、乙方租赁经营期限为5年，即1998年8月8日至2003年8月8日止，租金由乙方向甲方逐月交纳，自98年8月8日起的六个月，每月租金陆某元；99年2月8日起六个月内每月租金为捌万元；99年8月8日起至经营期满每月租金为玖万元。租金标准不因乙方经营状况的变化而变更，经营期满后，乙方有续租权，租金价格不变。开业后第一个月租金和第三个月租金免付；五、乙方投资部分的投入，在乙方经营期满不续租时，按财产的实际价值折旧，由乙方处置……七、违约责任：1、任何一方资金不按时到位而影响开业，另一方有权终止合同，并要求对方赔偿经济损失；2、任何一方中途终止合同，无权收回已投入的投资，并赔偿对方的经济损失；3、任何一方不得违反上述合同的条款，否则给对方造成的经济损失，对方有权索赔。
同年八月六日，正鑫公司(甲方)与岳阳市海通工贸发展有限公司(乙方，下称海通公司)、凯士公司(丙方)签订了一份《协议书》，约定每月在丙方付给甲方场租的同时由甲方提取壹万元人民币给乙方，如甲方与丙方合同终止，此协议同时终止，期限以丙方租用甲方场地经营的期限为准，最低期限为五年。
同年八月十九日，凯士公司(甲方)与岳阳富康物贸发展有限公司(乙方，下称富康公司)签订了一份《合作协议》，约定乙方向甲方投资人民币肆拾万元整，甲方让利壹拾陆某拐万元给乙方，总计返还给乙方款项伍拾陆某捌万元，正鑫公司对乙方的投资款项和收益以凯士娱乐城的房产给甲方出具担保；乙方投资款仅用于甲方购买凯士娱乐城灯光音响设备之需；甲方在凯士娱乐城正式营业后的四个月之内，由10月8日开始至每月8日必须向乙方返还人民币壹拾友万元整，至99年元月8日返还乙方伍拾陆某捌万元止，甲方不得以亏损等理由拒绝返还乙方应得收益；如甲方不能在本协议规定的时间内，向乙方返还全部款项，则由担保方接管凯士娱乐城的经营权，担保方必须在接管后的一个月之内向乙方返还全部款项。如担保方不能按照本协议履行返还全部款项，则由乙方全面接管凯士娱乐城的产权和经营权。正鑫公司在合同书担保方处加盖了合同专用章。
随后，正鑫公司(甲方)与凯士公司(乙方)又签订了一份《补充协议书》，约定：甲方必须将所有工程部分及所有装饰设施于一九九八年八月二十五日前基本全面完工，部分工程由乙方协助甲方在乙方开业前交付使用，如甲方没按时间交付而影响乙方正常开业，所有损失应由甲方赔偿(每天贰万元人民币)；灯光、音响由乙方向富康公司借伍拾陆某捌万元采购调入，甲方出具担保，乙方必须严格履行与富康公司有关灯光、音响的合同条款，否则，甲方有权收回乙方的经营场地，并终止与乙方的装饰租赁合同，乙方无条件退场，并不得带走任何设施及经营设备。
同年九月十日，凯士公司对正鑫公司出具“公函”：至今为止贵公司仍有后期工程没有完工，造成不必要的经济损失将由你方负责。根据双方协议规定，你方拖延工期十六天，折合人民币参拾贰万元整，我方间接损失无法估量……限定你方在开业前付清我方垫付工程款及违约罚金。次日，正鑫公司对凯士公司具函：根据合同条款及补充协议，我公司舞厅装饰工程部分已于98年8月25日前基本全面竣工，由于有些灯光音响设备98年9月6日、7日才到位，所以安装调试推迟几天完毕。但现也已全面竣工，望贵公司接此函后尽快清交所有工程图纸及所有设备清单，并与我公司联系，在近几日内办理完毕接交手续。同年九月十二日，正鑫公司(出租方)与凯士公司(承租方)签订了一份《移接交协议》，载明：一、出租方将该项目的场地建筑、配套设施、建筑物业和临街X、X号门面及中央空调系统等，一并交给承租方使用，租赁期限及租金，按主合同执行；二、自98年9月15日出租方正式交给承租方使用起计算租期、租金，交付使用后的租金及水电费用，经营税费由承租方支付，每月25日前交清当月租金；三、移交后的所有屋内物业，由承租方保管、维护保养。遗失及人为的损坏，由承租方照价赔偿；四、移交后的所有经营权由承租方全权负责，但物业管理出租方有权保护……七、本协议若与合同书及补充协议书有相矛盾的地方均以此协议为准。同年九月十五日，凯士公司与正鑫公司签订的《移交“凯士迪斯科”大厅设施、设备明细清单》载明“场地、设施、设备均全面竣工安装调试完毕”。同日，歌舞厅开业，名为“凯士的士高舞厅”。
一九九九年一月二十六日，正鑫公司对凯士公司出具“公函”：根据《合同书》及《移接交协议》，贵公司应于1999年元月25日前交清元月份租金，直至今日我公司一没有收到元月份租金，二贵公司也未对我公司有任何交涉，而且贵公司主要负责人均未在岳阳。因此特函告贵公司，并传真此函给贵单位董事长陆某生、王先生，望贵公司三日内回复，并交清当月租金。同年一月三十一日，正鑫公司再次对凯士公司具函：我公司于99年元月26日对贵公司发函，至今已有4日仍未见贵公司履行合同及有关协议中的各项条款，而且贵公司所租赁我公司场地经营的凯士迪士科目前根本没有人负责，管理混乱，工作人员工资都未发，水电费都没有交。如不能处理妥当的话，经营场地就会大乱，贵公司对经营场地一直没有投保，这样对我公司没有任何保障。因贵公司未能履行与富康公司的合作协议及迟迟不能履行与我公司的合同条款，我公司有权收回经营场地，并终止与贵公司的装饰租赁合同，贵公司无条件退场，并不得带走任何设施及经营设备，特再次函告，望四日内给予书面答复。同年二月九日，富康公司分别对凯士公司、正鑫公司具函，责令还款和承担担保责任，“否则，采取相应措施。”同年二月二十二日，凯士公司全体员工放假，作为春节期间的补休。同年三月十一日，正鑫公司向凯士公司传真“公函”：你公司已2个月未交纳场地租金，已严重违反合同条款，经过双方99月3月10日下午的谈判，你公司既无能力又无诚意履行合同及协议，你司与富康公司的合作协议也无法履行。现富康公司在追索担保单位的债务，我公司研究决定：按照合同协议规定收回经营场地，并终止双方的装饰租赁合同。你方无条件退场，并不得带走任何设施及经营设备。99年3月10日前的一切债权、债务概由你方无条件承担，至于欠我方的租金和造成我公司的重大经济损失等，待后诉诸法律。正鑫公司随后进场接管歌舞厅及全部设施，并将“凯士的士高舞厅”招牌更换为“巡洋舰俱乐部”。同年三月十九日，凯士公司及董事长陆某裕给正鑫公司总经理陈某发函：一九九九年三月十一日贵公司非法强行占领我公司场地，严重损害我公司利益，是一种违反法律的行为。为维护我公司正当权益，履行双方所签订的合同，特致函贵公司，请立即退出我公司场地，停止侵害行为，将我公司财物如数还给我们。否则贵公司将承担由此产生的一切后果。我公司保留采取法律措施维护自身权益的权利。同年四月六日，正鑫公司将歌舞厅稍作改造后重新开业。同年五月七日，凯士公司诉至本院。
本案审理过程中，正鑫公司代凯士公司偿付富康公司欠款17.8万元。对凯士公司提交的全部帐簿、会计凭证等证据，正鑫公司认为系单方行为，与己无关，而不予认可。本院依法委托岳阳中信有限责任会计师事务所根据凯士公司提供的帐簿等会计资料，对凯士公司在凯士歌舞厅的投资帐目进行审计。
该所出具的“中信所(1999)审字第X号审计鉴定”结论为：(一)、资产部分：1、动资产（略）.26元：现金（略）元、银行存款8756元、预付帐款6600元、其他应收款（略）.76元(其中与正鑫公司往来款（略）元，含双方认可的凯士公司投入的前期装修款40万元、歌舞厅消费卡（略）元)、存货（略）.36元(其中低值易耗品（略）.16元，即办公桌椅、文件柜、(小)彩电、电器用具、灯具、影碟等；原材料（略）.2元)；2、固定资产（略）元(即音响设备、灯光(具)、29寸王牌彩电、传真机、电脑、电器等)；3、开办费（略）.92元(其中办公杂费（略）.02元、印刷费（略）.6元、员工及行政经费（略）.33元、场租费（略）元、员工、演员工资（略）.39元、房租费（略）.8元、多餐馆转让费（略）元等)；资产总额（略）.18元；(二)、负债部分：1、流动负债（略）.4元；2、实收资本（略）.78元、本年利润（略）元；负债及所有者权益合计（略）.18元。凯士公司对审计鉴定结论无异议。正鑫公司则认为：1、审计鉴定中确认的其他应收款70多万元这一栏，有20多万元纯属陆某、王益磊的个人开支，不应计算在资产投入部分；2、货（略）.36元，该货大部分在陆、王经营期间已使用完，少部分未使用完的也早已霉烂、变质；3、餐馆的转让费（略）元系陆、王两人的个人投资，不应计入凯士公司的投入资金；4、固定资产（略）元，有一部分盗走，也有部分已损坏(正鑫公司接手经营前)，其部分用品已投入到多多餐馆；5、鉴定中认可的开办费（略）.92元，水份太多，难以成立，其少量的真实开办费用是否与我司租赁场地经营有关6、正鑫公司往来明细一栏中消费卡签单（略）元，有6000余元没有实际消费，同时没有依约定进行打折。彩灯款是由凯士公司任意划入我司帐；7、审计鉴定凯士公司利润额为（略）元，但实际凯士公司还有大量的费用支出没有摊销，欠款没有入帐：1低值易耗品在使用时应摊销50％，计（略）.08元；2经营期间没有预算的场租费36万；3拖欠岳阳乐园房租（略）元、水电费（略）元，未记入营业费用；4拖欠胡伟权蓝带扎啤酒(款)（略）元未记入营业成本；5拖欠员工工资（略）元、开业前员工工资4万余元未记入营业费用；6固定资产总计提折旧（略）.1元；7开办费总摊销计（略）.7元；8拖欠富康公司欠款17.8万元；9拖欠冰王啤酒款4万余元。以上九项合计（略）.88元，应计入凯士公司经营费用，实际亏损（略）.88元。庭审质证时，《审计鉴定》的主审、中国注册会计师彭庆福到庭证实，会计师事务所只对帐目进行了审查，根据会计法的有关规定，低值易耗品、开办费、固定资产均应按一定比例摊销或折旧。凯士公司主何正鑫公司消费卡（略）元中尚有5156.6元未消费，已消费的（略）.4元按七折处理，实际消费额为（略）.88元，则正鑫公司往来明细核减为（略）.88元；关于场租费一项，凯士公司认为租金每月6万元，包括了付海通公司1万元，实际为每月5万元，租赁期尚不足6个月，即租金总计不足30万元，免交第一、三个月租金，应交租金20万元，抵去正鑫公司欠帐、消费款和所交租金，所欠租金不足7万元，而非正鑫公司主张的36万元；关于拖欠岳阳乐园房租、水电费一项，凯士公司认为一是不存在拖欠，且尚有押金在乐园处，二是与正鑫公司无关，水电费均是乐园直接通知凯士公司交纳，凯士公司亦是直接向乐园交纳；开办费是否有水份，凯士公司认为已经审计机关认定，正鑫公司并没有任何证实开办费有水份的证据，且帐目形成时还没有发生纠纷，凯士公司不可能为了诉讼而预先作假帐；至于其他应付款项、员工工资等，凯士公司认为与正鑫公司无关。
以上事实有，有正鑫公司与凯士公司签订的《合同书》、《移接交协议》、《移交“凯士迪期科”大厅设施、设备明细清单》、正鑫公司、海通公司、凯士公司签订的《协议书》、凯士公司与富康公司签订、正鑫公司担保的《合作协议》及凯士公司与正鑫公司之间的《补充协议书》、富康公司出具的收款收据、岳阳乐园对凯士公司出具的“水电费通知单”、收水电费“发票”、正鑫公司与凯士公司之间的往来函件、(1999)审字第X号审计鉴定、庭审笔录等证据证明，并经当事人质证，可以认定。
本院认为，一、正鑫公司与凯士公司签订的《合同书》、《移接交协议》、《移交“凯士迪斯科”大厅设施、设备明细清单》，双方意思表示真实，内容合法，应受法律保护；
二、正鑫公司、海通公司、凯士公司签订的《协议书》、凯士公司与富康公司签订暨正鑫公司担保的《合作协议》及正鑫公司与凯士公司据此而签订的《补充协议书》中的借款担保条款是另一法律关系，是否合法有效，本案不予审定；
三、正鑫公司与凯士公司签订《移接协议》时，双方对歌舞厅延期开业均未持异议，且凯士公司与正鑫公司往来函件中表明双方对各自应完成的工作均有延误之处，互未追究，故凯士公司提出由正鑫公司偿付歌舞厅延期开业的违约金42万元的请求，本院不予支持；
四、正鑫公司与凯士公司签订的《移接交“凯士迪斯科”大厅设施、设备明细清单》载明“场地、设施、设备均全面竣工安装调试完毕”，凯士公司提出空调运转不正常而影响经营，未提供相应证据，本院不予认定；
五、正鑫公司与凯士公司签订的《合同书》载明凯士公司租赁场地的前六个月每月向正鑫公司交纳租金6万元；第一、三个月免交，据此，凯士公司自1998年9月15日至1999年3月10日止，应交租金23.2万元，至于每月由正鑫公司从中向海通公司交纳1万元，不影响凯士公司的应交租金数。正鑫公司总经理陈某收凯士公司现金（略）元，凯士公司作了往来帐，《审计鉴定》将其列为往来明细；正鑫公司在歌舞厅消费并未明确折抵租金，且《审计鉴定》已将其作为往来明细，故凯士公司实际未交租金，应承担逾期交纳租金的违约责任；其认为欠租金数不足7万元的主张，本院不予支持；
六、正鑫公司以凯士公司欠交租金、拖欠富康公司借款为由，未经凯士公司同意，即擅自进场，单方接管凯士公司租赁经营的歌舞厅，亦未请有关部门对场内财产进行清点，其行为违法，应承担侵权的民事责任；因正鑫公司已将歌舞厅改头换面，凯士公司请求终止与正鑫公司为期5年的租赁经营合同，本院予以支持；正鑫公司则应按照《审计鉴定》折价赔偿凯士公司低值易耗品摊销（略）.08元后的存货价值（略）.28元、固定资产折旧（略）.39元后的价值（略）.61元；多餐馆系凯士公司从他人处转让，正鑫公司并未侵占，应由凯士公司自行处理，其转让费（略）元应从开办费中剔除，其他各项开办费用计（略）.92元，核减摊销（略）.71元后，尚应有（略）.21元，因凯士公司在履行合同过程中，未按时交纳租金，属违约行为，故应自行负担（略）元，另（略）.21元由正鑫公司承担；正鑫公司提出开办费用水份太多的主张，证据不足，本院不予支持；正鑫公司应返还凯士公司投入的前期装修款及往来款（略）.88元。以上合计，正鑫公司应偿付凯士公司（略）.98元；其他应收、应付款项，由凯士公司自行处理；
七、凯士公司提出尚有50万元费用未入帐，《审计鉴定》未予认定，但已实际支出，应由正鑫公司赔偿，其理由不充分，本院不予支持；
八、凯士公司提出正鑫公司占有歌舞厅后应按每月可得利润2万元赔偿损失的请求系不确定数，且不属侵权之诉赔偿范围，故本案不予考虑；
九、正鑫公司反诉诉称接管歌舞厅时，其投资装修的内外装饰、家具等遭到破坏，凯士公司不予认可，因其接管行为不合法，故应损失自负，其索赔33万元的反诉请求，本院不予支持；
十、凯士公司经营期间，其房租、水电费均是直接与岳阳乐园发生关系，相互间未有由正鑫公司代交或催交的约定，故正鑫公司以岳阳乐园对其下达了催交凯士公司经营期间的房租、水电费通知单为由，要求凯士公司向其支付房租、水电费3万余元的请求，本院不予支持；
十一、正鑫公司已代凯士公司偿付富康公司欠款17.8万元，因此而享有追偿权，其向凯士公司追索17.8万元的反诉请求，本院予以支持；
十二、正鑫公司反诉诉称凯士公司应交纳租金26万元有误，凯士公司实欠租金23.2万元；
十三、凯士公司是否拖欠员工工资、押金及其他款项等与正鑫公司无关，正鑫公司不具备主张此项权利的主体资格。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条第一款、第一百三十一条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、终止正鑫公司与凯士公司签订的《合同书》；
二、正鑫公司赔偿凯士公司人民币一百八十八万四千七百一十七元九角八分；
三、凯士公司支付正鑫公司欠款、租金计人民币四十一万元；
四、上列第二、三项相抵，正鑫公司尚应偿付凯士公司人民币一百四十七万四千七百一十七元九角八分，在本判决发生法律效力后十日内付清。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费二万七千元、审计鉴定费一万元，由正鑫公司负担二万五千元、凯士公司负担一万二千元；本案反诉案件受理费一万三千元，由凯士公司负担九千元、正鑫公司负担四千元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费四万元，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长刘其盛
审判员刘少雄
代理审判员陈某华
一九九九年十一月七日
书记员李琛
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