原告上海A地实业有限公司。
法定代表人钱某，董事长。
委托代理人沈某，上海某（略）事务所（略）。
被告上海B汽车维修有限公司。
法定代表人林某，总经理。
委托代理人金某，公司员工。
第三人上海C铜版纸厂。
法定代表人胡某，厂长。
委托代理人陆某，该厂员工。
原告上海A地实业有限公司诉被告上海B汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2008年2月17日追加上海C铜版纸厂为本案第三人，据此，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海A地实业有限公司诉称：2005年7月1日被告与第三人订立《租赁协议》，该协议约定被告租用第三人位于上海市杨浦区X路某号厂房作为经营用房，租期至2009年3月31日，房屋年租金某民币(以下币种均为人民币)209,000元。之后被告与第三人履行了协议的义务。但从2007年4月起被告以种种理由拒付租金。根据双方协议约定，拖欠租金6个月合同终止。2006年底，第三人因单位改制，经第三人、原告、被告三方协议，确定从2007年1月1日起出租方变更为原告，并由原告收取租金。原告认为，第三人与被告订立的协议合法有效，原告作为协议出租方的承继方，依法享有该协议出租方的权益，被告拖欠租金某害了原告的合法权益，故诉至法院要求判令：1、终止双方订立的《租赁协议书》；2、被告给付原告房屋租金某判决生效止（2007年4月至12月租金某156,744元，月租金17,416元）。
被告上海B汽车维修有限公司辩称：2003年11月24日，第三人与被告的上级公司K实业公司有一份备忘录，在河道修理工程过程中，被告是不需支付租金某，2004年2月10日，被告支付第三人租金52,250元,该笔租金某多支付的，被告从2007年1月厂房修复结束后才应支付租金。另外，现在的系争房屋是由被告出资重新建造，被告多次要求出租方重新办理房屋产权证，但遭一再推诿，导致系争房屋至今未办理房屋产权证，成为违章建筑，故不同意原告诉请。
第三人上海C铜版纸厂述称：对原告诉请没意见。房屋拆除及重建，河道所支付了被告共计85万元，所以不存在被告出资重建的问题。2005年7月，河道修理结束厂房重建后第三人与被告重新签订了租赁合同，被告也按此合同一直支付租金。至于重建后产证无法办出的问题，是被告在重建时超出了规划红线导致的。
经审理查明：1999年3月19日，第三人与案外人上海K实业有限公司（以下简称K实业）签订租赁合同，由K实业承租第三人所有的上海市杨浦区X路某号地块厂房，租赁费为每年40万元整。前三年租金某递增，第四年起每二年定比递增5％。
2003年3月，第三人与K实业确定，关于租赁上海市杨浦区X路某号厂房地块，由于动迁部分面积后现有面积为1574，租金某为年租金209,000元。2003年11月24日，第三人与K实业签订了备忘录，第三人承诺河道改造工程自房屋拆除部分起至工程结束期间，不收取承租费。该厂房K公司实际交由被告使用。
2003年12月30日，上海市杨浦区河道管理所（以下简称河道所）与被告签订《协议书》。内容是：因走马塘段的防汛墙工程将于2003年12月动工，现涉及到被告的影响工程施工的房屋搬迁问题，根据有关规定及原拆原建的原则，具体协议如下：一、被告同意工程施工方案，拆除施工范围内的建筑物；二、拆除面积约800，具体见产权证的复印件，按原拆原建的方案，以700元/,共计56万元,审计完成后支付给被告,由乙方自行按原房原结构进行修复……三、因该地块属被告向土地方租借，故河道所另需支付乙方上交土地方的租借费，按占用3月时间结算，计9万元；四、上述拆房动迁、修复费，包括房屋拆除、渣土外运、水、电煤等管线的搬迁，在2003年12月30日前被告将平整完成的场地交甲方……五、因被告腾出场地给河道所，需另租场地经营，故河道所另支付被告20万元作为搬迁、拆房、场地租借的补贴费用。
2004年4月，第三人诉至本院，要求河道所施工完毕后恢复房屋原状及赔偿房屋租金。2004年6月8日，双方达成调解协议，河道所在河道整治施工完工后将拆除的系争房屋恢复原状，并给付第三人自2004年1月起至房屋恢复原状验收合格时止的房屋租金17,416.67元。执行中，双方达成和解协议，原调解协议恢复原状工程不再执行，由第三人自行建造；河道所一次性支付补偿款250,000元（此款包括2005年7月和8月的租金）及2004年12月至2005年6月的租金121,917元。
2004年8月10日，河道所发函给被告，明确防汛墙整治工程已施工完毕，通知被告尽快进行房屋修复工程。2004年8月16日，被告与上海L建筑公司签订工程合同，施工内容为三层楼房及车间，工期自2004年8月17日开工，2004年12月30日竣工，总价款41万元。2005年7月，被拆除的房屋已修建并由被告使用，但尚有大棚未修复。
2005年7月1日，第三人与被告签订租赁协议书，明确原由K实业和第三人签订的上海杨浦区X路某号的《租赁协议书》，由于种种原因不能履行而终止，现被告续租上海杨浦区X路某号地块,租用期限自2005年7月1日起至2009年3月31日止。双方约定年租金某209,000元。被告拖欠租金某期6个月仍不付清视为违约，合同终止，被告承担违约责任。
2006年7月25日,上海K房地产开发经营有限责任公司（以下简称K公司）、第三人及被告签订《关于松花江路某号租赁协议书》主体变更协议，原第三人与被告的租赁协议出租方变更为K公司。被告已付给第三人的租金某K公司向第三人结算，2006年8月1日开始的租金某K公司直接向被告收取。2006年10月至2006年12月，被告未向K公司支付租金。
2006年底，原告、被告及K公司签订《关于松花江路某号租赁协议书》主体变更协议，出租方变更为原告。从2007年1月起，租金某原告直接向被告收取。2007年6月29日，被告向原告支付了自2007年1月至3月的租金52,250元，自2007年4月起，被告未支付租金某今。
另查明：系争厂房重新建造后，未重新申请变更产权证。
再查明：被告于2007年12月24日签收原告的起诉状。
本院认为：第三人与被告2005年7月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应全面履行。该租赁合同的出租方从2007年1月起变更为原告后，被告理应向原告按时缴纳合同约定的费用。现被告从2007年4月起拖欠相关费用，违反合同约定，并已逾期6个月以上，原告据此要求终止与被告间的租赁合同，符合合同约定，并无不当，本院应予支持。至于被告抗辩的其曾向第三人多付租金某河道施工后厂房由其出资修建的抗辩，系其与第三人之间的纠纷，不属于拒付的正当理由，况且，根据被告与河道所的协议，被告具有修复房屋的义务，此外，根据合同的相对性原则及合同变更后无溯及力的原理，当事人不承担合同变更之前的权利和义务，被告亦向合同变更后的主体支付了2007年1月至3月的费用，故本院对被告的抗辩，不予采信。另外，由于系争房屋重建后尚未重新办理产权证，承租方支付的费用应为房屋使用费较妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海A地实业有限公司与被告上海B汽车维修有限公司间的上海市杨浦区X路某号厂房之间的租赁关系于2007年12月24日终止；
二、被告上海B汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币17,416元标准支付原告上海A地实业有限公司自2007年4月起至本判决生效之日止的房屋使用费；
三、被告上海B汽车维修有限公司应于本判决生效之日起一个月内将上海市杨浦区X路某号厂房交还原告上海A地实业有限公司。
负有金某给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,435元，由被告上海B汽车维修有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长吕长缨
审判员刘月华
代理审判员乔归民
书记员瞿雅晴
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