原告高某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。
委托代理人孙德申，河南京港（略）事务所（略），特别授权。
被告董某某（又名董X），男，X年X月X日出生，汉族，无职业。
委托代理人罗健卿，河南君盟（略）事务所（略），特别授权。
被告李某某（又名李X），男，X年X月X日出生，汉族，原任宁陵县X乡棉厂副厂长。现羁押于宁陵县看守所。
第三人杨某某，男，1974年4月出生，汉族，干部。
委托代理人马某某，男，回族，X年X月X日出生，干部，特别授权。
原告高某某与被告董某某、李某某、第三人杨某某撤销权纠纷一案，本院于2009年6月22日立案受理。在法定期限内，本院依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票；依法向二被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票；2009年10月20日本案依法中止审理。2010年7月27日本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，原告高某某及其委托代理人孙德申、被告董某某的委托代理人罗健卿、被告李某某、第三人杨某某的委托代理人马某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2002年至2006年6月份，被告李某某分四次向原告借款26万元。在其中2004年3月份李某某出具的借据上，李某某同意将其享有四分之一产权的位于宁陵县X路东侧、建设路南侧的房产抵押给原告，产权证的名字是被告董某某，产权证号是第X号。后因被告李某某拒还借款，原告诉至法院，开庭审理时书记员就是本案的第三人杨某某，当时原告并不知道，后案件至执行阶段，原告才确知被告李某某为逃避债务伙同被告董某某将抵押原告的房产低价转让给第三人杨某某，第三人在审理原告诉李某某借款案时未回避。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法撤销被告李某某、董某某与第三人杨某某之间的房屋买卖合同，并要求二被告及第三人承担诉讼费用和行使撤销权的必要费用。
被告董某某辩称：1、被告李某某与第三人之间的房屋买卖合同与董某某没有实体上的关系。具体事实如下：1998年至1999年之间，张铎远、陈传言、李某某、董某华（被告董某某之父）四人共同出资在宁陵县X路建造房屋800平方米。房屋建成后，产权办在董某华之子董某某名下。2006年3、4月份，陈传言、李某某要求将该共有房产分割，于是张铎远、陈传言、李某某、董某华共同到房屋管理部门办理了房屋产权分割手续，该房屋一分为二：张铎远、董某华共用一个产权证，产权仍在董某某名下;陈传言、李某某共有的房屋要转让给杨某某，产权分割时即办在受让人杨某某名下。因此，被告李某某转让的房屋虽系共有房屋，但转让时产权已分割，李某某转让自己的房屋，被告董某某无权干涉。李某某与第三人杨某某之间的房屋买卖合同与被告董某某无关。2、被告李某某何时向原告借款、借款多少、是否与原告存在抵押房产的承诺，被告董某某均不清楚。
被告李某某辩称：1.当时卖房时不认识杨某某，是陈传言联系的买房人。2、房价是我们自愿协商的，是按当时的市场行情卖的，价格也算合理，没有低价出让房屋。3、关于抵押的事，被告当时并不同意，是原告执意要求才把房产证交给她，也没有办理抵押登记，只是将房产证交给原告保管。
第三人杨某某辩称：1、第三人与李某某订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。理由如下：2006年5月份第三人与李某某、陈传言协商，在自愿、平等的基础上达成房屋买卖协议，购买二人位于大转盘南永乐路东侧的门面房各一间，总价款20万元，即李某某、陈传言各10万元，并于2006年5月24日、2006年6月30日分别办理了土地使用权证和房产证，上述事实有宁陵县人民法院（2010）宁刑初字第X号刑事判决予以确认。第三人购买被告房屋时并不知道李某某与原告有债务纠纷，之前也不认识李某某，也没听其说所卖房屋办有抵押。另外，宁陵县公安局刑警队于2009年4月29日对陈传言的询问笔录第4页及2009年4月19日对郭德兴的询问笔录第3页均可证实。
2、众所周知，宁陵县的房地产交易价格于2006年底、2007年初大幅度攀升，房屋交易价格是否显失公平，应参照同时期相近位置的房产交易价格作比较，而不能与涨浮后的交易价格相对比。比如，第三人所买房屋的南邻两间，2008年元月份被李某成购买，其价格为40万元（在房屋价格上涨后购买），而李某成所买房屋的南侧两间，于2004年10月份购买，相同的房屋李某所购房价为x元（在房屋价格上涨前购买）。第三人与李某成买房的时间不一样，李某成买房时间是2008年元月份，房价正高。第三人买房时价格普遍低，当时的同类房地产有的只卖七、八万元每间，因此参照二人的购房价及我县房地产价格涨浮的实际情况，第三人与被告李某某的房屋买卖并不存在显失公平及其他违法交易的情形。
3、原告诉状中称李某某将房屋卖于第三人之前，已抵押给原告于法无据。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十三条规定，房产抵押应当在房产管理部门办理抵押物权属登记，否则抵押权不成立。被告只是将过期的房产证交与原告，并未办理抵押登记。即便抵押权成立，抵押权人享有抵押物拍卖、变卖价款的优先受偿权，而不能对抵押物享有所有权。
4、原告的撤销权丧失。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人，自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《最高某民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（一）》第八条规定，该1年期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定。结合本案，2009年4月20日宁陵县公安局刑警队对原告的询问笔录可以证实，原告在2007年就已经知道了李某某将房屋卖给了第三人，其撤销权行使的时间应从2007年起计算1年，其于2009年起诉到法院，要求行使撤销权，已超过1年，已丧失胜诉权。
5、原告称其与李某某的借款合同纠纷一案中，第三人未回避一事，无事实及法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第四十六条规定，回避有自行回避和申请回避。本案原告起诉李某某借款一案是在2007年，第三人只是庭审记录的书记员，与双方无任何利害关系，不符合自行回避的情形，原告也未申请回避，并且该案的判决结果完全支持了原告的诉讼请求。第三人买李某某房屋是在2006年5月份，而原告起诉李某某借款案是在2007年6月份，二者无内在联系。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
根据当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：被告李某某将房屋转让于第三人的行为是否构成不合理低价转让财产，原告请求行使合同撤销权是否应得到支持。
原告为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：证据1、宁陵县人民法院（2007）宁民初字第X号民事判决书1份;证据2、所有权人为董某某的第X号房屋所有权证1份;证据3、李某某于2004年3月25日出具的借条及证明各1份，证明自2002年1月1日至2004年6月21日，被告李某某分四次向原告借款共计26万元，并同意用其享有四分之一产权的房产（位于宁陵县X路）抵押给原告，被告借款后仅偿还了部分利息x元，下欠本金及利息未还;证据4、被告李某某与第三人的房产买卖契约及房产转让协议各1份;证据5、2008年9月19日、2008年11月24日、2009年2月23日宁陵县人民法院对李某某的执行笔录3份;证据6、2008年12月25日、2009年3月6日宁陵县人民法院分别对陈传言、董某华的询问笔录各1份;证据7、宁陵县人民法院于2009年3月23日向宁陵县公安局出具的法律文书1份;证据8、商丘市中级人民法院（2010）商刑终字第X号刑事判决书1份，证明李某某为减少自己偿还债务的财产，以低价将其房产转让给第三人，损害了原告作为债权人的合法权益，第三人杨某某作为法官，明知房价偏低仍购买房屋，与李某某串通，共同损害了原告的合法利益。证据9、河南京港（略）事务所出具的代理费收据1张、加油发票3张、交通票据40张，证明原告为行使撤销权支出的费用1万元应由被告及第三人负担。
被告董某某对原告证据的质辩意见为：对证据4，认为董某某只是名义上的产权人，实际产权人是李某某和陈传言，当时签订房屋转让协议只是配合办理转让手续；对其他证据认为与董某某无关。
被告李某某对原告证据的质辩意见为：当时因急需用钱，陈传言找到买房者按当时的市场行情，我们自愿协商的房价，20万元的房价也不算低，再说很低的话我也不会同意，少卖钱对我没一点好处，我卖房也是为了还帐。抵押的事，当时我就不同意，原告非得坚持，我就将房产证交给她保管，根本没办理抵押登记。
第三人杨某某对原告提交证据的质辩意见为：对证据1认为，第X号房产证已过期，是无效的；对证据2、3、4、5、6、7、8认为，房产抵押应当办理抵押登记，证明不了被告李某某转让房屋的行为属于不合理低价出让财产，双方的房屋交易公平合理。宁陵县人民法院不是专业的物价评估机构，无权对房价做出认定，并且原告的证据恰能证明其行使撤销权的期间已过。对证据9认为，原告行使撤销权无事实及法律依据，应依法驳回，故第三人不应承担该费用。
被告董某某、李某某未向本院提交证据材料。
第三人杨某某向本院提交的证据有：证据1、2006年5月24日、2006年6月30日第三人的土地使用证、房产证各1份;证据2、第三人现相邻房主李某成的房屋买卖协议（房款收款收据）、房产证复印件各1份;证据3、第三人现相邻房主李某的房屋买卖协议（2004年）及房屋买卖契约（2006年）各1份;证据4、2009年4月29日宁陵县公安局对陈传言的询问笔录1份、2009年5月4日对李某成的询问笔录1份、2009年8月21日对李某某的询问笔录1份、2009年4月20日对原告的询问笔录1份，证明第三人与被告李某某的房屋买卖交易，房价公平合理，若价格过低，房管部门就不会办理有关手续。不存在恶意串通、低价出让房产损害原告利益的事实。
原告对第三人提交证据的质辩意见为：第三人提交的证据均不能证实其与被告李某某的房产交易是公平合理的，李某的房屋买卖与本案无关，真实的房价与契约的价格不符，是为了逃避房产契税而为，不是交易的真实价。李某成买房的时间是在2006年底、2007年初，并不是2008年。
被告董某某认为第三人的证据与其无关，不予质证。
被告李某某对第三人的证据未发表质辩意见。
本院依职权调取宁陵县公安局对高某某、陈传言、杨某某、郭德兴、李某成、马某莲（董某华之妻）的询问笔录各1份、对被告李某某的讯问笔录3份以及本院对宁陵县房管局工作人员葛蕾、相邻买房人李某成的问话笔录各1份。原告的质辩意见为：原告只是在2007年听说李某某将房屋卖掉，但不知详情，因此撤销权不应从2007年计算，原告知道房屋买卖的详情是在2009年3月份，撤销权应自此计算;陈传言与杨某某有亲戚关系，其证言不能作为证据使用，陈传言对当时房价的评估不是事实;杨某某的证言内容不真实，与本案具有直接利害关系，不能作为证据使用;郭德兴、李某经的证言均不真实，不能作为证据使用;李某成的两份笔录均证实其购买的房屋价格为40万元，且其房屋与涉案房屋同质同地段，证明涉案房屋买卖价过低。被告董某某的质辩意见为：上述几份笔录能证明房屋所有权人是李某某，董某某只是名义上的产权人，李某某与第三人之间的房屋买卖是否存在恶意串通、低价转让财产与被告董某某无关。被告李某某的质辩意见：对上述笔录无意见，他的笔录均属实。第三人杨某某的质辩意见：上述笔录内容真实，均能作为本案的定案依据，其中高某某的笔录内容能证明本案的撤销权已超过法定期间。李某成的两份笔录显示房屋交易价格虽为40万元，但交易时间是在2008年，此时房价正上涨，与本案的涉案房屋交易不具有可比性。宁陵县房管局工作人员葛蕾的笔录内容比较客观真实，反映出宁陵县房地产市场的行情变化情况，可以作为本案的定案依据。
本院对原告、第三人所提交证据的认证意见为：对双方无异议的证据，本院予以确认。对原告的证据1、2、3认为，第X号房产证不能证明原告对涉案房屋享有抵押权，且行使抵押权与本案原告主张的合同撤销权不是同一法律关系，本院不予确认。上述其他证据可以证明被告李某某向原告借款未还的事实。对证据7认为，宁陵县人民法院出具的该证明，只是说明被告李某某有能力履行生效判决而不履行，并没有说明被告的行为构成低价出让财产。对证据8认为，该判决书能够证明被告李某某用过期的房产证骗取原告的借款，构成诈骗罪，但并不能证明李某某将房屋转让第三人的行为构成不合理低价转让财产。对证据9认为，该证据虽与本案具有一定的关联性，但不能证明应由被告及第三人承担该费用。对第三人提交证据认为，其中证据1双方无异议；对于证据2，结合本院及公安机关对李某成的问话笔录，可以证明李某成的买房时间是在2008年元月份。证据3不能证明相邻地段郭新明与李某之间的房屋交易时间是2006年，而应当是2004年，房产过户时间不是实际的交易时间。证据4能够证明第三人与被告李某某的房屋买卖不存在低价转让财产的行为。
通过庭审及对有效证据的认定，本院可以确认以下案件事实：自2002年1月至2004年6月，被告李某某分四次向原告借款共计26万元，并分别约定了利息。2005年11月30日，被告李某某将其享有四分之一产权、位于宁陵县X路东侧大转盘南的一处房产的房屋产权证（产权证号为2221、户名为董某某）交付与原告，双方口头商定了房产抵押借款事宜，但未订立书面抵押合同，亦未办理房产抵押登记手续。2006年6月份，被告李某某将涉案房屋以10万元的价格卖给本案第三人杨某某。2007年被告归还原告1.4万元借款利息。因李某某未及时归还借款本金及下余利息，原告于2007年5月21日诉至法院，本院以（2007）宁民初字第X号民事判决书判决被告归还借款26万元本金及相应利息。判决生效后，通过本院强制执行，被告归还了x元。后本院以被告李某某拒不执行法院判决、裁定罪移交公安机关立案侦查，李某某于2009年8月21日到宁陵县公安局投案。本院以（2009）宁刑初字第X号判决书、商丘市中级人民法院以（2010）商刑终字第X号判决书判决被告李某某犯诈骗罪。2009年6月22日，原告高某某以被告李某某转让给第三人杨某某房产的行为构成不合理低价出让财产为由，诉至本院，要求撤销被告李某某与第三人的房屋买卖合同，并承担诉讼费用4300元及行使撤销权的费用x元。
另查明，李某某、陈传言、张铎远、董某华四人于1998年在宁陵县X路东侧共同出资建造了四间（上下三层）门面房，其中包括涉案的房屋。李某某、陈传言出资11万元、董某华、张铎远出资12万元。该房的产权证的名字系董某华的儿子董某某。该共建房屋的共有情况如下：一楼的门面房每人一间，二楼归张铎远、董某华共有;三楼归陈传言、李某某共有。陈传言、李某某共有的两间门面房卖给了第三人杨某某（房价20万元），张铎远、董某华共有的另外两间卖给了李某成（房价40万元，不包括由李某成承担的1万元办理过户费用）
经本院审判委员会研究后认为：1、本案的争议焦点在于被告李某某将其房产转让与第三人杨某某的行为是否构成不合理低价出让财产。最高某民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案从原告针对该焦点提供的证据来看，一是宁陵县人民法院于2009年3月23日出具的移送函（证明），该移送函能够说明以下内容：被告李某某未将卖房款9.5万元用于履行生效判决，且所卖房款应该多于9.5万元，李某某有履行生效判决的能力而不履行，但该移送函证明不了李某某转让给第三人房产，是不合理低价出让财产；二是与涉案房屋相邻同质量同数量同地段的房产买卖价款为20万元，本院认为，该宗房屋买卖发生于2007年底、2008年初，本案的房屋买卖是在2006年6月份，二者相隔1年半左右，不属于同期交易。同时参照宁陵县同时期经营者的一般判断，结合宁陵县房地产市场行情的具体情况，宁陵县房地产在2006年前后房价普遍偏低，自从2007年前后宁陵县清水河小区开发以后，房价上涨。本案第三人与被告李某某的房产交易发生在2006年6月份，当时宁陵县的私房交易量有限;而李某成与董某华的房产交易发生在2007年年底、2008年年初，当时的房产交易量已增加，房价上涨幅度较大，本院认为，被告李某某与第三人之间的房产交易价（10万元）与董某华与李某成之间的房产交易价（20万元）出现差价是市场行情变化的结果。故本院认为原告提供的证据不能证明被告李某某与第三人之间的房屋买卖交易系不合理低价出让财产。关于原告称第三人与李某某恶意串通、共同损害其合法债权的主张，本院认为，第三人与李某某的房产交易发生在2006年6月份，原告起诉李某某借款是在2007年，原告没有证据证明第三人在2006年6月份买房时就已经知道李某某对原告负有债务，且第三人与李某某在交易前并不认识，故双方不存在恶意串通的主观故意。另外原告诉李某某借款案时第三人应否回避的问题，与本案无关，本院不予审理。
2、关于第三人辩称本案原告行使撤销权已丧失，超过1年法定期间的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条规定：债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。从本案的情况看，被告李某某与第三人的房产交易行为发生在2006年6月，至原告行使撤销权即本案诉讼时（2009年5月）并不超过5年期间，故第三人认为原告丧失撤销权的理由依法不能成立。
3、被告董某某辩称本案与其无实体上的关系，其只是名义的产权人，实际的产权人是李某某的理由，结合原告、第三人提交的证据及庭审情况，可以认定董某某确系名义上的产权人，并不享有实体权益，也无须承担本案的相关法律责任，本院认为其辩解理由成立。
综上本院认为，被告李某某与第三人杨某某之间的房产交易不构成不合理低价出让财产，原告请求行使合同撤销权的诉讼主张，无事实依据，依法应予以驳回。第三人杨某某辩称本案原告丧失行使撤销权的理由依法不能成立；被告董某某的辩称理由符合本案的客观情况，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、最高某民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，判决如下：
驳回原告高某某的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，由原告高某某负担。
如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费用4300元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长李某
审判员丁晓环
审判员徐书磊
二○一○年九月二十七日
书记员姜晓宇
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