四川省广汉市人民法院
民事判决书
（2009）广汉民初字第X号
原告侯某某，男，汉族，1978年3月3日，四川省成都市人，居民，住（略）。
委托代理人唐敏，四川海德（略）事务所（略）。（一般代理）
被告冯某某，男，X年X月X日生，汉族，四川省广汉市人，居民，住（略）—X号。
委托代理人刘政，四川锦川（略）事务所（略）。（特别授权）
被告李某某，女，X年X月X日生，汉族，四川省广汉市人，居民，住（略）—X号。
委托代理人李某亮，四川锦川（略）事务所（略）。（特别授权）
原告侯某某诉被告冯某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在审理过程中，因案情复杂，依法变更为普通程序审理。原告侯某某及其代理人唐敏，被告冯某某及其代理人刘政，被告李某某及其代理人李某亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年原告与二被告达成房屋买卖协议，原告购买二被告拆迁安置房，2005年5月房屋竣工后二被告将位于和平新村X幢X单元X-X号的房屋以7万元的价格转让给原告。原告收房后将该房屋装修并于同年9月入住。2006年3月31日原告付清全部房款7万元，由被告李某某出具了收条。买房后，由于其它原因，该房屋一直未能完善相关产权手续，直至2007年该房屋才办理完成产权证及土地使用证。后原告了解到被告冯某某将该房屋产权办理在其名下。现二被告要求解除房屋买卖协议退还原告房款，要求原告退还房屋。原告与被告就房屋问题多次协商未果。原告认为，原告已履行了房屋买卖协议的付款义务，且房屋已实际交付使用，原告与被告的房屋买卖协议合法有效应受到法律保护，被告已经违约。请求判令：1、确认原告与二被告房屋买卖依法有效；2、二被告履行房屋产权过户手续。
被告冯某某辩称：侯某某居住的事实存在，但2003年的房屋买卖协议不存在，李某某与侯某某是亲戚关系（李某母亲与侯某母亲是亲姊妹），当时因原告侯某某刚大学毕业后结婚需要住房，遂将该争议房屋交与侯某某居住，口头约定租金1万元，待侯某某找到住房后将该房退还，装修费用由冯某某承担，并且我再三表示该房不出售。
后来我妻子李某某和原告房屋买卖、收款及后来发生纠纷一事，因我本人一直在西昌市经营自己的企业，根本不知情，产权也就办在了我名下，现收到广汉市人民法院的传票后，才知道事情真相。出售争议的共有房屋未经我同意。本案是不动产纠纷，不适用善意取得，也不符合表见代理条件，原告的证据不足以推翻房产证的法律效力，故，买卖是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李某某辩称：与原告房屋买卖及发生纠纷一事，我一直瞒着我丈夫，我丈夫根本不知情，直到收到广汉市人民法院的传票才知道事情真相。该案争论的房产我老公一直坚持不卖，至于原告给我的那7万元，是借给我们做生意的钱，原告打算入资和我们合伙做生意。后来我就房屋纠纷一事找过原告，要求退回房款拿回我出具的收条，但是找不到，原告经常换电话号码，原告一直在回避。
原告针对其诉讼请求当庭出示了如下证据：
1、收条，证实被告李某某收到原告侯某某全部房款7万元。
2、物业管理证明，证明侯某某于2005年6月起一直居住于本案涉诉房屋，并按时缴纳物管、水电气费用。
3、录音资料，证明卖房的事实存在，并且冯某某是知道的。
被告冯某某质证认为：收条没有说明是哪一处房产，也没有共有权人的签名，不能证实原告诉状陈述的内容。录音里自己从来没有说过房屋买卖的事情，录音是偷录的，不符合证据的合法性，不具有证据效力。
被告李某某质证认为：收条是侯某某写好后拿给我签的字，但是“全部房”三个字是侯某某后来加上去的。
被告未提供证据。
本案原、被告双方对事实方面争议的焦点是原、被告双方之间的行为到底是房屋租赁、房屋买卖，双方有没有房屋买卖口头协议。通过庭审中当事人的陈述、收条等证据反映，侯某某交付的是“房款”，去掉“全部房”三个字，收条内容变更为“今收到侯某某房款柒万元整（￥x.00元），款已付清”，其意思也没有变化，即侯某某向李某某交付了全部房款7万元。因此，本院认为，原、被告双方之间的行为是房屋买卖的行为，双方之间应有房屋买卖的口头协议，从侯某某的居住事实来看，具体的房屋就是本案争议房屋。而被告没有证据来证明原告所交的7万元是与其合伙做生意，1万元用于该房的租金也无相应的证据佐证，因此，对被告的抗辩，本院不予认可。
经审理查明：原告侯某某与被告李某某之间达成了房屋买卖口头协议。2005年5月二被告位于广汉市X路X号和平新区搬迁X幢X-X-X号的拆迁安置房竣工后，被告便将该房交与原告，原告遂对该房进行装修并于同年9月搬进该房居住至今。对此，原告侯某某分两次向被告付清了房款7万元，2006年3月31日被告李某某出具收条载明：“今收到侯某某房款柒万元整（￥x.00元），款已付清。”因是拆迁安置房，该房屋直至2006年才办理产权证，2007年5月31日才办理土地使用权证。现被告冯某某将该房屋产权办理在其个人名下。
另，被告李某某与被告冯某某系夫妻关系；李某某的母亲与侯某某的母亲是亲姊妹关系。
以上事实，有收条、物业管理证明、录音资料、当事人的陈述等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原告侯某某与被告李某某之间存在房屋买卖口头协议，且该协议是双方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害第三人利益，双方的房屋买卖协议合法有效。原告于2005年开始居住在该房屋至今，并于2006年已经履行了全部付款义务，被告应当履行房屋产权过户义务。现被告辩称，房屋买卖协议并不存在，双方达成的是租房的口头协议，并且李某某当初将该房屋卖给侯某某共有权人冯某某既不知情也不同意，该房屋买卖是无效的行为。被告李某某与冯某某是夫妻关系，而原、被告之间系亲戚关系，基于亲戚之间的信任，加之原告在付清房款前就已经于2005年开始居住在该房屋。原告有理由相信李某某的行为及意思表示为夫妻双方共同意思。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）……；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，二被告不得以冯某某不知道或不同意卖房对抗双方之间房屋买卖关系的事实，因此，被告应当依照诚实信用原则履行其后续义务，即配合原告办理产权过户手续。
据此，鉴于原、被告双方有亲戚关系，及原告对房屋进行装修、居住近四年的事实，为了维护交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条；《中华人民共和国物权法》第十五条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条；《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、原告侯某某与被告李某某、冯某某之间位于广汉市X路X号和平新区搬迁X幢X-X-X号的房屋（产权证号：房权证广权字第x号）买卖行为合法有效；
二、被告李某某、冯某某于本判决书生效之日起三十日内履行房屋产权过户义务，并协助原告办理位于广汉市X路X号和平新区搬迁X幢X-X-X号的房屋产权登记相关事宜。
本案收取案件受理费1550元、诉讼保全费720元（原告均已预交），合计2270元由被告冯某某、李某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判长张战涛
代理审判员林全英
代理审判员任韬
二00九年八月十九日
书记员张瀚
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