上诉人(原审原告)张某，男。
被上诉人(原审被告)马某，女。
委托代理人宋炜（受马某的特别授权委托），江苏神阙（略）事务所（略）。
上诉人张某因与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院(2010)南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年3月18日，张某与马某签订租赁协议，约定自2007年3月20日起至2010年3月19日止由张某租赁无锡市X路X号房屋，每月租金人民币1500元。协议同时载明：“3、乙方应爱护承租房屋，装修时不得改变房屋原有结构。如必须对房屋结构进行改动，装修方案须得到甲方许可后方可施工，相关装潢费用由乙方承担。乙方所建天井归甲方所有。4、如遇房屋拆迁，乙方应按甲方给予的合理期限内搬出，并将房屋交还给甲方。门面上的店牌、玻璃门、卷帘门依据拆迁办的测算金额计算给乙方。乙方愿意将房屋的门窗、地面进行整修，甲方以三个月的房租作为补偿，拆迁时乙方不再享有任何补偿。”协议签订后，马某减免了张某2007年3月20日至2007年6月19日的租金。2009年12月，无锡市X路X号房屋拆迁。2010年6月，张某诉讼来院，要求马某补偿装潢及物品损失人民币x元。马某则辩称：无锡市X路X号房屋确系租赁张某使用，当时签订租赁协议的是马某的女婿，因此在协议上的签名“马某栻”系笔误，马某对该协议的效力予以追认，补偿按照租赁协议及评估价格处理。
一审另查明，2007年3月18日租赁协议系马某女婿执笔代签，马某提出自己从未使用过“马某栻”此姓名，租赁协议上“马某栻”系笔误，但马某认可该租赁协议。
一审又查明，无锡市城市投资发展总公司委托无锡市求实房地产评估交易有限公司对无锡市X路X号房屋进行了评估，无锡市求实房地产评估交易有限公司出具了相应的评估表，其中铝合金卷帘门、铝合金移门、布门头的评估价格分别为人民币1702.80元、2270.40元、1274元，装饰成新为90%。
一审审理中，张某提出房屋的装修在签订租赁协议之后，因此除协议约定的店牌、玻璃门、卷帘门外应该对其他装修进行补偿，而且拆迁时其留在房屋内的物品没有搬走造成的物品损失，也应予以补偿。张某认可马某即出租人“马某云”。
上述事实，由租赁协议、照片、房屋面积示意图、装潢清单、房屋产权证、拆迁补偿评估表、谈话笔录及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。张某租赁的无锡市X路X号房屋在租赁期限内拆迁，马某应根据协议的约定对张某进行补偿。因双方当事人在协议中明确约定了拆迁时只对店牌、玻璃门、卷帘门进行补偿，并约定用租金抵门窗、地面整修费用，除此以外不再享有任何补偿，因此张某的补偿范围仅限于上述三项，张某要求赔偿超出约定范围的装潢损失依法不予支持。至于张某提出的物品损失，涉及拆迁人，不属本案处理范围，不予理涉。
据此，原审法院判决：马某于判决发生法律效力之日起十日内支付张某装潢补偿4722.50元。
上诉人张某不服原审判决，向本院提起上诉称，其在新民路X号房屋的装修是在租赁合同订立之后进行的，天井是其搭建的，拆迁人对此都进行了评估，补偿款理应属其所有。原判程序不当、判决不公，请求二审改判被上诉人马某支付其装璜费用等补偿款，并赔偿因拆迁导致其的物品损失。
被上诉人马某答辩称，原判是正确的，请求二审法院维持原判。
二审审理过程中，上诉人张某对原审另查明“马某栻”签名系马某女婿执笔代签有异议，张某认为该“马某栻”签名系马某本人所签。双方当事人在二审中均未提供新的证据，对原审法院查明的其它事实也无异议。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，经被代理人追认，合同自订立时起生效。本案中，虽然张某与马某于2007年3月18日签订的租赁协议非马某本人签字，但马某对该租赁协议予以追认，并按协议约定向张某交付了房屋，双方也按租赁协议实际进行了履行，应认定双方间的租赁协议合法有效。张某以马某的签字系由他人代签而否认该协议有效性的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。根据双方租赁协议的约定，如租赁房屋拆迁，张某应将房屋交还马某，门面上的店牌、玻璃门、卷帘门依据拆迁办的测算金额计算给乙方。乙方愿意将房屋的门窗、地面进行整修，甲方以三个月的房租作为补偿，拆迁时乙方不再享有任何补偿。该约定是双方真实意思表示，马某也依约免除了张某三个月的房租，因此，该房拆迁时，除店牌、玻璃门、卷帘门外，拆迁部门对其他装修作价进行的补偿，应属马某所有。张某以其装修、天井的搭建是在签订租赁协议以后进行、要求马某将该部分拆迁补偿款支付给其的上诉请求，与双方约定不符，本院不予支持。张某要求马某赔偿因拆迁导致的物品损失，因涉及案外人，而且在本案的审理过程中，也没有提供证据证明其物品损失是由于马某的行为而造成的，故对此上诉请求，本院亦不予支持。经审查，原审法院审理程序合法，张某认为原审法院程序违法的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，审理程序合法，所作判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长潘志江
审判员张红
代理审判员陈丽芳
二○一○年十一月一日
书记员白徐芳
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