原告：沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司。住所地:沈阳市皇姑区X街X号。
法定代表人：曾某某，该公司董事长。
委托代理人：刘云海，上海盛联（略）事务所（略）。
委托代理人：于春秀，上海盛联（略）事务所（略）。
被告：鞍山人民商场有限责任公司。住所地：鞍山市铁东区X路X号。
法定代表人：张某，该公司董事长。
委托代理人：高斌，该公司法律顾问。
被告：鞍山市人民商场。住所地：鞍山市铁东区X路X号。
法定代表人：杨某某，该单位总经理。
委托代理人：姚某某，该单位职员。
第三人：鞍山新一佳超市有限公司。住所地：鞍山市X路X号。
法定代表人：李某某，该公司董事长。
委托代理人：李某勇，该公司法律顾问。
委托代理人：周书梅，北京市大成（略）事务所（略）。
原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司诉被告鞍山人民商场有限责任公司、被告鞍山市人民商场、第三人鞍山新一佳超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月1日受理后，曾某2009年12月16日作出（2009）鞍民一初字第X号民事裁定，驳回原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司的起诉。原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。该院于2010年6月22日作出（2010）辽民一终字第X号民事裁定，撤销本院（2009）鞍民一初字第X号民事裁定，指令本院对此案进行审理。本院于2010年8月6日重新立案后，依法重新组成合议庭，于2010年10月13日公开开庭进行了审理。原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司的委托代理人刘云海、于春秀，被告鞍山人民商场有限责任公司的法定代表人张某及其委托代理人高斌，被告鞍山市人民商场的委托代理人姚某某，第三人鞍山新一佳超市有限公司的委托代理人李某勇、周书梅，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司诉称：2002年4月30日原告与鞍山新一佳超市有限公司签订房屋租赁合同，租赁房屋所在地点位于鞍山市X路X号，建筑面积380平方米，房屋用途：商用，用于开设麦当劳餐厅。被告鞍山市人民商场作为租赁房屋产权人，于2002年5月17日与原告和鞍山新一佳超市有限公司共同签署“大业主同意书”，约定：“若鞍山新一佳超市有限公司与被告鞍山市人民商场于2001年8月28日之合同因任何事故终止，各方约定不损害原告对租赁房屋享有之权利，并同意使用代位方式，由被告鞍山市人民商场取代鞍山新一佳超市有限公司继续履行租赁合同”，并将“大业主同意书”作为租赁合同的附件。2007年8月17日，被告鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司达成“和解协议书”，协议约定自2008年3月31日起解除被告鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司之间的租赁合同。2004年12月6日鞍山市企业改制领导小组办公室下发文件，批复鞍山市人民商场的改制方案，改制为鞍山人民商场有限责任公司并经鞍山市工商局注册，鞍山市人民商场的权利和义务由被告承受，至今被告鞍山市人民商场未注销。所以被告应当代位与原告继续履行2002年4月30日签订的租赁合同。2009年1月份开始，被告将租赁房屋四周通行道路阻断，顾客无法正常通行，之后被告又对该租赁房屋断水、断电，致使原告于2009年3月24日被迫停业，被告未经原告同意，现已擅自将租赁房屋拆除。根据2002年4月30日签订的房屋租赁合同，此合同仍在租赁期限内，被告的行为实属违约，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条等法律规定，被告应赔偿原告的经济损失，具体损失明细如下：1、房屋建筑物装修损失x元。2、机器设备损失x元。3、其他资产损失5916元。4、评估费x元。5、公证费3000元。6、（略）代理费x元。7、营业损失x元（自2009年3月25日起，暂时计算至2010年3月24日）。8、餐厅员工安置补偿费x元。综上所述，请求法院判令：一、被告赔偿原告经济损失x元；二、被告承担此案所有诉讼费用。
被告鞍山人民商场有限责任公司辩称：其与沈阳麦当劳之间没有租赁关系，因此鞍山人民商场有限责任公司不应该承担赔偿责任。
被告鞍山市人民商场辩称：其与沈阳麦当劳之间不存在租赁关系，因此原告不应该对其主张权利，其不应该承担法律责任。
第三人鞍山新一佳超市有限公司辩称：其在2002年4月30日与沈阳麦当劳公司签订房屋租赁合同中的权利、义务已经履行完毕，其没有违约行为，依据大业主同意书、和解协议书、双方往来函件，鞍山市人民商场与沈阳麦当劳公司形成房屋租赁关系。鞍山市人民商场、沈阳麦当劳公司对其退出均无异议。综上，其已经履行全部义务关系，新的义务关系是鞍山市人民商场与沈阳麦当劳公司建立的，从合同上关系上说应该由鞍山市人民商场承接相应的权利义务，如果涉及到法律责任应该由鞍山市人民商场承担法律责任。
经审理查明：2001年8月28日，被告鞍山市人民商场与第三人鞍山新一佳超市有限公司签订承包经营合同书，约定由鞍山新一佳超市有限公司承包经营鞍山市人民商场营业场地，经营期限从2001年12月1日起至2016年11月30日止；任何一方违反合同约定，未依约履行合同义务和责任的，均构成违约，违约方需向守约方支付500万元的违约金，守约方并有权终止合同和对超出违约金部分的经济损失要求违约方赔偿。2002年4月30日，原告（乙方）与第三人鞍山新一佳超市有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋所在地点位于鞍山市X路X号新一佳超市首层的一部分，建筑面积380平方米，房屋用于开设麦当劳餐厅，租期与甲方超市租赁期相同。2002年5月17日，原告（乙方）、第三人（甲方）与被告鞍山市人民商场（大业主）共同签署“大业主同意书”，约定：若甲方与大业主于2001年8月28日之合同因任何事故终止，各方约定不损害乙方对租赁房屋享有之权利，并同意使用代位方式，由大业主到时取代甲方于租赁合同的继续履行。上述合同签订后，各方当事人开始实际履行。
另查，2007年8月17日，鞍山市人民商场（甲方）与鞍山新一佳超市有限公司（乙方）达成和解协议书，写明：鉴于甲方因乙方拖欠租金及补偿金起诉乙方一事，甲、乙双方本着从长期合作的大局出发，经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：一、乙方截止2007年8月止，累计拖欠甲方租金及补偿金等费用合计241.71万元，乙方同意于本协议生效之日一次性以支票方式支付给甲方。二、甲方同意乙方继续租赁甲方场地至2008年3月31日止。三、甲方放弃对乙方违约金的追偿，乙方同意在甲方实施人民商场改扩建日（2008年3月31日）前退出所租赁场地。双方在此前所签订的承包经营合同（租赁合同）及补充协议等即为解除。双方均不承担任何违约责任或赔偿、补偿责任。四、乙方在退出其所租赁场地前应自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜。如需甲方协调时甲方应积极配合。五、甲方承诺改扩建后，继续与麦当劳（按原合同条件）洽谈签订租赁合同事宜。六、甲方承诺在鞍山人民商场改造或扩建后，乙方具有优先承租权。七、甲方承诺本协议生效后即就在鞍山中级人民法院诉讼乙方一案提出撤诉，放弃对乙方其它诉讼请求。诉讼费用由乙方承担。2008年3月15日，第三人向原告发出一份关于终止双方租赁关系有关事宜的函，内容为：我司与鞍山人民商场因相关事宜达成一致协议，双方约定于2008年3月31日起解除我司承包（租赁）人民商场物业的承包经营合同（租赁合同）。基于上述情况，我司将于2008年3月31日起不再享有对人民商场物业的租赁权，双方就鞍山市铁东区X路X号物业的租赁关系亦于该日起终止。根据贵我双方及人民商场三方签订的《大业主同意书》约定，我公司与贵方的租赁关系于2008年3月31日终止后，我公司基于与贵方租赁合同产生的权利义务，将由鞍山人民商场全部继受，特向贵司函告。2009年5月，原告撤出本案争议涉及的租赁房屋，现该房屋已被拆除。房屋拆除前，原告单方委托鞍山俊隆资产评估事务所对鞍山（麦当劳）新一佳店资产市场价值情况作了一份资产评估报告，该报告评定估算：房屋建筑物装修评估价值为x元；机器设备评估价值为x元；其他资产评估价值为5916元。
又查，2004年12月6日鞍山市企业改制领导小组办公室下发文件，批复同意鞍山市人民商场的改制方案，鞍山市人民商场以职工带资入股的方式组建鞍山人民商场有限责任公司。鞍山人民商场有限责任公司在工商行政管理部门办理了注册登记手续。
上述事实，原告提供的证据有：2002年4月30日原告与第三人签订的房屋租赁合同一份，2002年5月17日原告、第三人与被告鞍山市人民商场共同签署的大业主同意书一份，2007年8月17日被告鞍山市人民商场与第三人达成的和解协议书一份，2008年3月15日第三人给原告出具的关于终止双方租赁关系有关事宜的函一份，2009年4月7日被告鞍山人民商场有限责任公司给原告出具的解除合同通知书一份，2009年5月4日被告鞍山人民商场有限责任公司给原告出具的撤出经营场地相关事宜意见函一份，公证书一份、资产评估报告一份、审计报告、餐厅员工安置补偿费损失表、公证费收据、评估费收据、担保费收据、（略）代理费收据、设备安装、调试、运输费用证据。被告鞍山人民商场有限责任公司提供的证据有：2008年5月21日、2008年6月3日被告鞍山人民商场有限责任公司向原告发出的函二份，鞍山国土资源局（2009）X号文件一份，2009年1月16日房屋拆迁审批表一份，2009年1月5日鞍山国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告一份，2009年1月9日（2009）第X号房屋拆迁许可证一份。第三人提供的证据有：2008年3月25日原告向被告鞍山市人民商场发出的函一份。被告鞍山市人民商场未提供证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以确认。
本院认为：法人合法的民事权益受法律保护。原告所承租的房屋在租期未满的情况下被拆除，致使相应的房屋租赁关系无法继续履行，故原告应当就此得到相应的赔偿。本案的焦点问题是承担赔偿责任的民事主体及赔偿的具体数额应如何确定。经查，2007年8月17日，被告鞍山市人民商场（甲方）与第三人鞍山新一佳超市有限公司（乙方）达成和解协议书，写明：甲方放弃对乙方违约金的追偿，乙方同意在甲方实施人民商场改扩建日（2008年3月31日）前退出所租赁场地，双方在此前所签订的承包经营合同（租赁合同）及补充协议等即为解除，双方均不承担任何违约责任或赔偿、补偿责任；乙方在退出其所租赁场地前应自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜。由此可见，在被告鞍山市人民商场放弃对第三人鞍山新一佳超市有限公司追偿违约金的条件下，第三人自愿于人民商场改扩建日（2008年3月31日）前退出所租赁场地，且第三人承诺在退出其所租赁场地前自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜。因此，该和解协议书是对2002年5月17日形成的大业主同意书相关内容的变更，即由大业主到时取代第三人继续履行租赁合同变更为第三人承诺在退出其所租赁场地前自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜。故本案中，第三人鞍山新一佳超市有限公司应为承担赔偿责任的民事主体，被告鞍山人民商场有限责任公司及被告鞍山市人民商场不应承担民事赔偿责任。关于应得赔偿的具体数额如何确定的问题。经查，原告于2008年3月就已收到鞍山新一佳超市有限公司发出的关于终止双方租赁关系有关事宜的函。在与被告鞍山人民商场有限责任公司及被告鞍山市人民商场均未达成书面的房屋租赁合同且就此已经产生争议的情况下，原告始终没有采取诉讼行动以保全相关证据，直到房屋拆除后才提起诉讼，致使争议涉及的标的物（即租赁房屋）已经灭失。原告在房屋拆除前单方委托的鞍山俊隆资产评估事务所对鞍山（麦当劳）新一佳店资产市场价值情况所作的资产评估报告缺乏公信力，本院不予采信。原告应对证据灭失导致无法进行相应司法鉴定承担举证不能的责任，故对原告依据鞍山俊隆资产评估事务所所作的资产评估报告而主张的经济损失赔偿要求（包括房屋建筑物装修损失x元，机器设备损失x元，其他资产损失5916元），本院不予支持。关于原告要求被告给付营业损失x元的诉讼请求。原告所称的该营业损失x元是自2009年3月25日起，计算至2010年3月24日止一年内的营业损失，但原告就此向本院提交的证据即审计报告中所认定的2006、2007、2008年三年中平均一年净利润均不足40万元。故原告要求被告给付自2009年3月25日起至2010年3月24日止一年内的营业损失x元缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求给付餐厅员工安置补偿费x元的问题。本院开庭审理时，原告就此变更诉讼请求为要求支付14名员工的安置赔偿费共计x.39元，并已提供相应的电子支付凭证佐证，第三人对此未能举出反驳证据，故第三人应当给付原告员工安置赔偿费共计x.39元。关于原告要求给付评估费x元、公证费3000元、（略）代理费x元，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律的协议。依法成立的合同，受法律保护”，第一百零八条“债务应当清偿”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，判决如下：
一、第三人鞍山新一佳超市有限公司于本判决生效后10日内给付原告原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司员工安置赔偿费共计x.39元。
二、驳回原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司其他诉讼请求。
如果第三人鞍山新一佳超市有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，由原告沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司负担x元，由第三人鞍山新一佳超市有限公司负担1336元；保全费5000，由第三人鞍山新一佳超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长罗林
审判员周洁
审判员张瑞虹
二0一0年十月二十日
书记员薄李某（代）
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