湖北省宜昌市X区人民法院
民事判决书
(2000)伍经初字第X号
原告：湖北城昌房地产发展有限公司，住所地：宜昌市X路X号
法定代表人：喻某，该公司董事长。
委托代理人：冯某，该公司副总经理。
委托代理人：肖邦华，湖北七君律师事务所律师。
被告：宜昌市扁丝织袋厂，住所地：宜昌市X路X号
法定代表人：简某，该厂厂长。
委托代理人：谢某，该厂副厂长。
委托代理人：张勋德，宜昌市兴德法律事务所法律工作者。
原告湖北城昌房地产发展有限公司(以下简某原告)与被告宜昌市扁丝织袋厂(以下简某被告)房地产联合开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯某、肖邦华，被告法定代表人简某、委托代理人谢某、张勋德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1995年8月3日，我公司与被告签订一份《联合开发协议书》，双方约定在胜利四路X号被告厂内联合开发商住楼。该协议约定，被告应将红线范围内的13，340平方米土地的使用权转让给我公司，宜昌市计划委员会及规划设计管理局均批准同意这一开发商住楼项目。1995年12月14日，双方根据宜昌市规划设计管理局的通知补签了一份《补充协议(之三)》，约定将转让的土地面积增至15，190平方米，据此被告的综合办公楼和六层车间均划入规划红线范围内。为了落实有关规划设计条件，商定从被告转让土地所得资金中安排X万元，用于被告自行将其综合办公楼拆除改建停车场；将六层车间改建的集贸市场。并于1995年12月5日已将此方案向规划设计管理局呈报。此后我公司依法办理了有关手续，取得了该宗土地的《建设用地许可证》和《国有土地使用权证》。可是，双方签订协议后，我公司已依约向被告支付了土地转让金，然而被告收取土地转让金后却不按照双方商定的方案和期限将综合办公楼拆除。由于被告的行为违反了该小区建设的总体规划，致使规划设计管理局不予发给我公司第7、8、X号楼的规划许可证，严重影响了建设项目的进展，给我公司造成了经济损失。经多次协商无果，现诉至法院，请求人民法院依法判决被告于30日内将位于胜利四路X—X号的综合办公楼腾空并交由原告拆除。
被告辩称：原告所诉不实。第一，本案诉争的房屋已在1991年就抵押给中国农业银行宜昌分行二马路办事处。并且1997年3月6日，办理抵押担保手续。根据抵押担保合同中约定的：“抵押人依据有关部门办理抵押物登记，未经贷款方书面同意，抵押人不得对抵押物转让、变卖、转移、租借、重复抵押或用以清偿其它债务”。这一点原告是明知的。第二，原告与我厂签订的《补充协议(之三)》是一份无效合同，事实是：当时城昌X号楼完工后，宜昌市规划局提出将东方明珠(综合办公楼)拆除建停车场，为了使原告能在规划部门办理施工许可证等手续，我厂才同意签订《补充协议(之三)》的。在原告与我厂签订该合同时，双方的本意并非是将开发的面积从13，340平方米增至15，190平方米，而是从这份协议(之三)的内容就可以看出我方未实际转让这1，850平方米土地。该“协议(之三)”不是我方的真实意思表示。第三，原告没有开发15，190平方米土地的资格，因为原告的国有土地使用证是采取不正当方式取得的。综上所述，原告具有的土地使用权面积应是13，340平方米，而不是15，190平方米。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1995年8月3日原、被告签订的《联合开发协议书》，该协议书约定双方在胜利四路X号被告厂内联合开发商住楼。被告将红线范围内13，340平方米土地使用权及附属物转让给原告，原告向被告支付土地转让金2，900万元。同时双方还对规划设计条件、水电增容费用、付款方式、双方的责任等作了相应的约定。1995年11月27日，宜昌市计划委员会下发了宜市计资字[1995]第X号文件，同意原告在宜昌市扁丝织袋厂内开发建设商品房。1995年12月14日，根据宜昌市规划设计管理局的宜市规地字(95)第X号《建设项目规划用地通知书》要求，原告开发商品房的范围是宜昌市扁丝织袋厂使用的国有土地15，190平方米。1995年12月14日双方又签订的《补充协议(之三)》，该协议约定被告将土地转让面积从原约13，630平方米增至现约15，190平方米。并且于1995年12月26日原告依法取得了宜市国用(95)字第（略）号《国有土地使用证》。土地使用者为原告湖北城昌房地产发展有限公司；土地座落于宜昌市X路X—X号；土地使用权总面积为15，233.70平方米。1995年12月29日，原告取得宜市规证征字（略）《建设用地规划许可证》。由于增加的面积涉及到胜利四路X—X号被告综合办公楼(当时租赁给东方明珠夜总会)的搬迁问题。为此，被告曾多次向宜昌市规划设计管理局等有关部门承诺，表示东方夜总会租赁合同期满后，将房屋收回，作改建的前期准备工作。在此期间，原、被告双方还就胜利四路X—X号综合办公楼(东方明珠夜总会)未能及时拆除，所造成的损失达成一致意见。由于被告迟迟不拆除胜利四路X—X号综合办公楼，延误了原告的城昌怡园小区建设，故原告诉至法院。
原告针对自己的主张提供下列证据：一、1995年8月3日原、被告签订的《联合开发协议书》，该协议书约定双方在胜利四路X号被告厂内联合开发商住楼。被告将红线范围内13，340平方米土地使用权及附属物转让给原告，原告向被告支付土地转让金2，900万元。同时双方还对规划设计条件、水电增容费用、付款方式、双方的责任等作了相应的约定。说明原、被告依《联合开发协议书》而产生的民事法律关系。二、宜昌市规划设计管理局向原告发出宜市规地字(95)第X号《建设项目规划用地通知书》，同意原告商品房项目按本通知要求及附图范围：市扁丝织袋厂使用的国有土地面积15，190平方米。该证据证明原告的土地使用面积包括本案诉争的面积。被告称其未收到此通知书，通知书是发给原告的。三、原、被告于1995年12月14日签订的《补充协议(之三)》，该协议约定被告将土地转让面积从原约的13，630平方米增至现约的15，190平方米。对该证据的真实性被告不持异议，但其辩称签订此合同的目的不是为了增加土地面积至15，190平方米，而是为了使原告取得原告的开工手续，“应付”规划部门的。四、1997年9月22日被告给宜昌市规划设计管理局的《关于裕鑫娱乐城拆迁问题的承诺函》，被告承诺：在与东方明珠夜总会的协议期满后，不再与之签订租赁合同，并将其收回，作改建的前期准备工作。原告所证明的是，双方已将转让土地的面积增加到15，190平方米。有关“东方明珠”的拆迁问题已向规划局申请，“东方明珠”未拆除，影响了城昌怡园小区建设，被告应承担拆迁义务。五、1996年5月21日原、被告签订的《补充协议(之四)》。其主要证明因城昌怡园X号楼不能按期开工，影响城昌怡园X号楼的进度，被告负有间接责任。双方达成协议：被告承担原告为城昌怡园X号楼所投入资金的利息损失6万元/每月，被告对损失已确认。六、1996年9月5日，原、被告双方《关于对城昌怡园开发项目前阶段有关问题的协议纪要》，该纪要中确认截止1996年9月5日，原告共付给被告转让金共计5，463，332.25元。七、1995年12月29日宜市规证征字（略）号《建设用地规划许可证》。用地单位为湖北城昌房地产开发公司；用地项目名称是商品房；用地位置在扁丝织袋厂内；用地面积为15，247.75平方米(其中，转让面积15，190平方米、出让57.75平方米)。八、1995年11月27日宜昌市计划委员会宜市计资字[1995]第X号《市计委关于下达湖北城昌房地产发展有限公司商品房前期计划的通知》，同意原告在市扁丝织袋厂内开发建设商品房。九、宜市国用(95)字第（略）号《国有土地使用证》及所附红线图(复印件)，其土地使用者为湖北城昌房地产发展有限公司；土地使用权面积为15，233.70平方米。说明原告对该宗土地享有使用权。被告称该使用证是复印件，应不予质证。十、《关于城昌怡园东方明珠及力特车间规划问题的承诺函》及被告宜扁厂字(1997)X号《关于解决我厂开发性搬迁改造项目中规划问题的请示》，原告提供第九、十份证据均是说明被告曾就房屋拆迁问题多次承诺。十一、1995年12月5日被告给宜昌市规划设计管理局的宜扁厂字(1995)X号《关于〈六塑、农行办公居住组团详规〉中需改建集贸市场、停车场意见的报告》文件，证明的是双方签订协议后，被告方应承担一定的义务，进行改、拆建工作。原告提供的证据已当庭质证，被告对第一、三、四、五、六、七、八、十、十一共九份证据均不持异议，已作为有效证据当庭予以认定。对于第二份证据本院认为其具备证据的合法性和真实性，亦应作为有效证据认定。第九份证据被告当庭提出质疑，经庭后本院到宜昌市土地管理局与原始件核对，该证据系真实、有效证据，应作为本案的定案依据予以认定。
被告当庭提供的证据：一、2000年6月19日，被告给宜昌市土地管理局信函，申请暂停发放城昌怡园部分土地使用权证。被告这份证据是说明原、被告之间的《补充协议(之三)》有争议，请求土地管理部门暂停发放土地使用权证。原告对该份证据提出质疑，认为对本案的事实无证明意义。此信函系被告单方面行为，原告未予认可，故不能作为本案证据使用。二、1995年9月成图的被告单位宗地图一份，说明是图中东方明珠所占面积仍属被告。对此证据的真实性原告不持异议，但不能说明现在被告单位的宗地面积情况。因该图发生于双方《补充协议(之三)》以前，不能证明被告的观点。
被告庭后根据自己的答辩意见，提供了以下证据：一、1995年8月3日原、被告签订的《联合开发协议书》；二、原、被告于1995年12月14日签订的《补充协议(之三)》；三、1998年5月21日，原、被告签订的《补充协议(之四)》；四、被告单位宜扁厂字第(1995)第X号《关于〈六塑、农行办公居住组团详规〉中需改建集贸市场、停车场意见的报告》文件，以上四份证据是原告在开庭时已提供的证据，故应作为有效证据予以认定。五、1997年3月6日被告与中国农业银行宜昌市X路办事处签订的《抵押担保借款合同》，被告提供此证据是证明胜利四路X—X号综合办公楼，早在1991年就抵押给银行，抵押物是不能转让的。原告对该份证据内容不持异议，但这份合同是在1997年签订的。六、1995年9月成图的原告单位宗地图一份；七、宜昌市规划设计管理局的《建设项目用地通知书》；八、《建设用地许可证》；九、原、被告签订的《补充协议(之八)》。原告对被告所提供以上证据的真实性均不持异议，应作为有效证据予以认定。
本院认为：本案争议的焦点在于1995年12月14日原、被告签订的《补充协议(之三)》是否有效；位于胜利四路X—X号的综合办公楼是否在签订合同前设置的抵押。根据法律规定，订立经济合同，应当遵守法律和行政法规；应当遵循平等互利、协商一致的原则。任何一方不得把自己的意志强加给对方。被告在本案审理过程中未向法院提供双方在签订合同时有违反法律规定的证据，因此原、被告1995年8月3日签订的《联合开发协议书》、1995年12月14日签订的《补充协议(之三)》，均系双方的合意，属有效合同，即具有法律约束力。双方当事人必须履行合同约定的义务。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。因此本案诉争的胜利四路X—X号综合办公楼应随土地使用权的转让而转让。而且宜昌市规划设计管理局也将胜利四路X—X号综合办公楼所占土地划入城昌怡园小区的规划红线范围内，基于以上情况原、被告才签订《补充协议(之三)》，明确将原转让面积从原约的13，630平方米增至现约的15，190平方米，其中就包括本案讼争的胜利四路X号—X号房屋，对此原告也依法取得了《国有土地使用权证》。鉴于原、被告双方签订合同的时间在1995年8月，而被告称该房屋早已在1991年就抵押给了中国农业银行宜昌市X路办事处，其房屋他项权证在1997年办理。根据法律规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因被告提供的《抵押担保借款合同》是1997年与中国农业银行二马路办事处签订的，故不能对抗原、被告在1995年12月签订的《补充协议(之三)》。综上所述，被告在答辩中的三点抗辩意见与法相悖，本院不予支持。同时，由于被告未全面履行合同，使胜利四路X—X号的综合办公楼未能及时拆除，致使延误原告的城昌怡园小区建设，对此，原告的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，判决如下：
被告宜昌市扁丝织袋厂于判决生效后三十日内将转让土地范围内的胜利四路X—X号的综合办公楼腾空，并交由原告湖北城昌房地产发展有限公司处理。
本案诉讼费15，000元由被告宜昌市扁丝织袋厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判长李莉
审判员黎琼
人民陪审员白萍
二○○○年十一月一日
书记员辛颖
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