上诉人(原审原告)魏某某。
委托代理人马社论，河南金学苑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）于某某。
委托代理人马社论，河南金学苑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周某某。
委托代理人杨共和，河南犀原律师事务所律师。
上诉人魏某某、于某某因与上诉人周某某租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2007）二七民二初字第X号民事判决，均向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2008年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人魏某某的委托代理人马社论、上诉人于某某及其委托代理人马社论、上诉人周某某的委托代理人杨共和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：魏某某、于某某系口头合伙关系。2006年7月15日，魏某某（下称乙方）与周某某（下称甲方）签订“租房协议”，约定：1、甲方在嵩山路X号附1、附X号门面房270平方米（建筑面积），供乙方经营使用，乙方使用期限为5年，乙方在5年合同期使用期间，甲方不得以任何方式随意撕毁乙方租房合同书，不得在合同期内涨价，并确保乙方正常使用。2、甲方向乙方提供门面房经营合同期为5年，除了有政府征地行为，并提供政府部门红头文件后，双方可以解除使用合同，甲方无条件返还乙方所付押金、房租费用。3、乙方向甲方交押金1万元，合同期满后退还给乙方。4、甲方向乙方提供门面房，月租金4600元，支付方式每季度支付一次。5、甲方向乙方提供门面房，并提供乙方门头广告牌子、安装使用，由甲方协助解决，乙方支付费用。6、甲方向乙方提供门面房，水费双月为单位支付，每吨2.6元。电费双月为单位支付，每度1.00元。7、甲方保证门面房的水电供应，房屋的维修保证乙方的正常经营。8、合同期限，2006年8月1日至2011年7月31日。9、甲乙双方如有违约协商解决，协商不成，由签约所在地人民法院仲裁。同年7月28日，因门面房的使用面积不当，双方签订“补充协议”，商定拆墙改梁工程总面积280平方左右。工程总造价x元，由乙方出资，甲方施工提供图纸、技术资料、质量保证。工期45天，2006年9月15日交付使用。乙方出资报酬，在原协议5年基础上另加2年，共计7年，不能随意增长房租，如有违约，赔偿对方x元，除市政建设红头文件增（征）地不可抗拒的形式，终止协议。协议期：2006年7月28日—2013年7月28日止，有优先权续约。协议签订前的2006年7月8日，周某某收取魏某某租房押金x元（后该款已折抵为房租）。协议签订后，周某某将房屋交魏某某改造并使用，2007年9月1日前的各项费用，双方没有争议，其中2007年2月至4月的房租系于某某向周某某交付。之后由于某方在2007年9月的房租交纳问题上发生分歧，2007年8月16日，周某某将魏某某、于某某租用的门面房外另加了一把门锁，房内尚有魏某某、于某某的收银台、玻璃桌存在。双方发生纠纷，故魏某某、于某某诉至法院要求：1、判令周某某支付违约金x元；2、判令周某某退回房屋租金和押金共计x元；3、判令周某某返还收银台、玻璃桌；4、因诉讼发生的各项费用由周某某承担。另查明，周某某出租给魏某某的房子坐落在郑州市X路X村，2007年8月郑州市二七区X路X村进行整体改造拆迁，郑州市X路X村改造指挥部“二七区X村改造政策宣传提纲”显示，2007年9月16日-2007年9月20日为搬家阶段。
原审法院认为：魏某某与周某某签订的房屋出租合同系双方真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行自己的义务，但在履行合同中，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。周某某在合同签订后，向魏某某交付了房屋供其使用，后因政府的改造拆迁行为使出租的房屋被拆除，无法再继续出租房屋，这属于某能预见、不能避免、不能克服的情况，系因不可抗力不能继续履行合同，周某某不存在过错，不应承担责任。魏某某、于某某称周某某擅自上涨房租，没有提供出周某某实际已经收取高出合同约定房租的实际证据，本院不予认定。由于2007年9月1日前的各项费用，周某某已经实际收取，但周某某自2007年8月16日擅自在魏某某、于某某使用的门面房上加锁，致使魏某某、于某某无法正常使用房屋，后该房被政府拆迁改造致使不能继续履行合同，故周某某应将2007年8月16日起的房租（按天计算4600÷31×16≈2374.19）和锁房时房内尚留的物品退还魏某某、于某某，若不能返还物品，双方可协商物品折价。周某某辩称因魏某某、于某某没有向其交纳房租才在门面房上加锁，没有依据，本院不予支持。魏某某、于某某诉求合理部分，本院予以支持。对魏某某、于某某诉求未被支持的部分，相应的诉讼费，应由魏某某、于某某自行负担。形成本案纠纷，周某某应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、周某某于某决生效之日起十日内退还魏某某、于某某租金2374.19元。逾期履行加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、周某某于某决生效之日起十日内退还魏某某、于某某收银台、玻璃桌各一张。三、驳回魏某某、于某某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由魏某某、于某某负担1000元，周某某负担50元。
魏某某、于某某不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定周某某终止租房合同的原因是政府改造拆迁行为，该认定事实不清，证据不足。原审认定周某某终止合同的证据有两份，均由周某某提交，其一是《二七区X村改造政策宣传提纲》，该提纲是宣传之用，并没有规定实施拆迁的具体时间，该提纲只限路X村适用，而不适用于某赁房屋所在的耿河村；其二是《中共郑州市二七区委办公室二七办（2007）X号》文件（复印件），该文件只规定有如何成立指挥部，没规定具体实施拆迁的内容，且为复印件。这两份证据均与本案没有关联性，不具有证明效力。二、周某某随意终止合同的行为构成违约，应赔偿魏某某、于某某损失，并退还已交付的房屋租金。自2007年4月开始，周某某即开始要求增加房租，在魏某某、于某某不同意的情况下，百般刁难并要强行撵走魏某某、于某某，导致房屋使用权四个月不能正常行使。2007年8月15日，周某某以涨价为由强行锁住租赁房屋，还在房门上张贴“告示”转租房屋，并且房屋直到2007年10月13日还在正常使用。周某某的行为明显存在过错，构成了违约。周某某应依法承担违约责任，依据双方书面协议的明确规定，应赔偿魏某某、于某某损失5万元。此外，魏某某、于某某在租房期间多交付房租1200元，应予退还，2007年8月15日至2007年9月1日魏某某、于某某已支付房租但由于某某某强行终止合同导致魏某某、于某某没有使用房屋，应退回房租2300元。请求撤销原审判决第一项，改判周某某构成违约并赔偿损失5万元，退回已交房租3500元，由周某某承担案件受理费、上诉费。
周某某口头答辩称:1、耿河村隶属于某砦行政村管理，耿河村拆迁是人人皆知的事实，是行政行为，不需证明。2、周某某未违约，是魏某某、于某某违约了。魏某某、于某某只交了一个月即8月份的房租，9、10月未交，并且在东方今报上登空房转让。关于某交房租1200元根本就不存在。
周某某不服一审判决，上诉称：一、按照租房协议第4条规定，每季度应支付房租x元，魏某某、于某某只支付一个月的租金，周某某索要多次，魏某某、于某某拒不交纳另两个月的租金9200元，无奈只好行使出租人的权利。魏某某、于某某违约在先应承担违约责任，一审法院让周某某退还部分租金实属不当。二、一审法院让周某某退还收银台和玻璃桌处理不当。因为周某某原有收银台被魏某某、于某某卖掉，烧毁周某某条桌一个，并擅自拆走价值几百元的高档坐便器，另拖欠电费28度不支付至今。请求撤销一审判决第一、二项，改判周某某不承担退还责任，一、二审诉讼费由魏某某、于某某承担。
魏某某、于某某口头答辩称：1、自2007年4月以来周某某就以房屋涨价为由不接受房租，录音笔录中可显示周某某是违约的。8月15日周某某强行在房屋上加锁把魏某某、于某某撵走了。2007年9月之前的房租已交清，周某某认可。2、原审笔录中周某某已认可收银台、玻璃桌在他那里存放，魏某某、于某某并没有见周某某的东西，拖欠电费也不存在。
二审除与一审查明的事实相同外，另查明：1、2007年4月10日周某某所打的收据上显示“今收到2007年5月份房租伍仟元整（下余400元）”。2、2007年6、7月份的房租是用魏某某所交的一万元租房押金折抵的，两个月的房租为9200元，折抵后下余800元。魏某某2007年8月1日所写证明显示“周某某所打壹万元押金条今日起作废”。3、二七区X村拆迁时间为2007年12月份，周某某于2007年8月16日在魏某某、于某某所租用的门面房上另行加锁。
本院认为：魏某某与周某某于2006年7月15日签订的租房协议和2006年7月28日签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照约定享受权利，全面履行自己的义务。虽然政府的改造拆迁行为使出租的房屋被拆除，根据庭审调查，该出租房屋所在的二七区X村拆迁的时间为2007年12月份，但在2007年8月16日周某某就已经在魏某某、于某某所租用的房屋上另行加锁，使魏某某、于某某不能使用房屋，周某某的行为违反了协议的约定，应承担违约责任。根据双方所签订的补充协议第3条约定“如有违约，赔偿对方五万元”，周某某应支付魏某某、于某某违约金x元。另，魏某某、于某某2007年4月交纳了5月份的房租5000元，根据协议约定，每月房租为4600元，还剩余400元；2007年6、7月份的房租是用魏某某原来交的一万元押金所抵的，两个月的房租应为9200元，还剩余800元。该两项合计魏某某、于某某多交纳房租1200元，周某某应予以退还。对于2007年9月1日前的各项费用，双方均认可已结清，由于某某某自2007年8月16日擅自在门面房上加锁，使魏某某、于某某无法正常使用房屋，因此周某某还应将2007年8月16日以后的房租（按天计算4600÷31×16≈2374.19）退还给魏某某、于某某。因魏某某、于某某的上诉请求中对于某应退回的房租数额仅主张2300元，故对超出部分，本院不予支持。上述2300元加上魏某某、于某某多交纳的房租1200元，合计为3500元，周某某应予退还魏某某、于某某。关于某某某的上诉理由问题，周某某的上诉理由有二,一是魏某某、于某某没有按约交纳租金，尚有两个月的租金9200元没有交纳，魏某某、于某某违约在先；二是其不应退还收银台和玻璃桌。关于某某某、于某某是否拖欠租金的问题，从租赁合同签订后至周某某擅自上锁锁门，魏某某、于某某不但没有拖欠租金，而且还多交纳了部分租金，因此，魏某某、于某某并没有拖欠租金的行为，也不存在违约在先的问题，故周某某的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于某银台、玻璃桌应否退还的问题，周某某上诉称魏某某、于某某卖掉了原来的收银台，烧毁了周某某一个条桌并擅自拆走价值几百元的高档座便器等，但因其未能提供相关证据加以证明，因此，周某某的该项上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。综上，魏某某、于某某上诉请求周某某退还多交房租并承担违约责任，其理由成立，本院予以支持。但其扩大诉讼标的起诉，对扩大部分的诉讼费用，由魏某某、于某某负担。原审法院认定事实基本清楚，但在合同不能继续履行的原因认定上有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2007）二七民二初字第X号民事判决书第二项；
二、周某某于某决生效之日起十日内退还魏某某、于某某租金三千五百元；
三、周某某于某决生效之日起十日内支付魏某某、于某某违约金五万元。
一审案件受理费1190元，由魏某某、于某某负担190元，周某某负担1000元；二审案件受理费1190元，由魏某某、于某某负担190元，周某某负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长海小广
审判员王华伟
审判员申付来
二○○九年二月四日
书记员马莉
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