原告张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人蔡振华，北京市智远律师事务所律师。
被告北京坤正世嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区X路X号F-034。
法定代表人孙某某，经理。
委托代理人吴某某，男，北京双山水泥集团法律顾问，住（略）。
被告李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人尹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告张某某与被告北京坤正世嘉房地产经纪有限公司(以下简称坤正世嘉公司)、李某某居间买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙某波独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人蔡振华，被告坤正世嘉公司的法定代表人孙某某及其委托代理人吴某某，被告李某某及其委托代理人尹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2009年3月8日，以李某某为出卖人，原告为买受人，坤正世嘉公司为居间人，签订了房屋买卖居间合同和合同附件八，约定出卖人、买受人委托居间人办理房屋买卖服务和办理相关手续，原告向居间人支付x元服务费，合同签订之日交8000元，过户时交2000元。当日，原告与李某某签订了房屋买卖合同和附件1至7，约定原告购买李某某所有正在办理产权证、位于房山长阳碧桂园小区X号楼X单元X室一居室住房，建筑面积58平方米，房屋价格x元，原告应交定金x元，在合同签订时支付x元，银行还款时交x元（详细内容见房屋买卖合同）。合同签订当日，原告交纳了服务费8000元，定金x元。二份合同签订时，李某某没有提供产权、面积证明，李某某、居间人都承诺该房面积约58平方米。2009年3月14日李某某传真给原告的“据实结算补充协议”中确定该房屋只有57.03平方米。原告认为居间人没有尽到服务义务，出卖人也无法交付约定的房屋，故诉至法院，要求解除居间买卖合同；判令被告坤正世嘉公司退还8000元中介费；认定李某某违约；判令被告李某某退还定金x元。
被告坤正世嘉公司辩称：对双方所签订的合同的内容以及收取服务费、定金的事实没有异议。当时对于没有提供产权证的情况，被告坤正世嘉公司已向原告予以明示，而且在协议中也明确写明“准确面积以房产证为准”。因此不同意原告的诉讼请求。
被告李某某辩称：对原告陈述的事实没有异议。但补充协议里写的面积是“约58平米”，而且写明“准确面积以房产证为准”，因此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年3月8日，李某某（甲方，系出卖人）、张某某（乙方，系买受人）与坤正世嘉公司（丙方，系居间方）签订一份三方合同，该合同由居间合同和买卖合同两个合同以及合同附件组成。
其中，李某某（甲方，系出卖人）、张某某（乙方，系买受人）与坤正世嘉公司（丙方，系居间方）签订的《北京市存量房屋居间合同》，约定：甲方、乙方、丙方经协商一致，就甲方与乙方双方委托丙方居间代理，促成甲、乙双方订立《北京市存量房屋买卖合同》，并完成委托的其他服务事项达成一致，订立本合同；第一条、房屋位置：1、甲方出售的房屋坐落于北京市房山区碧桂园温泉小区(梧杖爱)X号楼-6-302，建筑面积为约58平方米，注：房屋细项见甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，2、房屋产权状态为存量房；第二条、乙方确认：乙方同意购买本合同第一条所述房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任；第三条、甲、乙双方同意共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止；第四条、房屋买卖成交价格为：1、甲、乙双方同意房屋成交价格合计人民币x元，此价格包括：房价款x元，以及该房屋的附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用x元，乙方同意此项费用作为补偿款支付给甲方，上述成交价格不包括办理产权权属转移登记手续时发生的各项税费；2、甲、乙双方应按照实际成交价格申报房产权属转移登记手续，各自按照国家和北京市政府的有关规定缴纳税费(双方另有约定的按照约定缴纳)；第五条、乙方办理付款手续的方式为自行交付，买卖双方按照所签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》履行，乙方全款一次性支付；第六条、房屋出售委托合同摘要为……二、服务内容。委托人委托受托人提供下列第一、二、四、七项服务：(一)提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，(二)寻找房屋买售人，……(四)协助并促成委托人与买受人签订房屋买卖合同，……(七)代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续；……第七条、房屋购买委托合同摘要为：一、委托事项为：(一)委托人委托受托人购买位于北京市房山区长阳碧桂园梧杖爱X-X-X的房屋，委托价格范围为42.5万；委托人对购买房屋的要求为：坐落地点在长阳，房屋面积58平方米，房屋建成年代为2007年，质量要求为钢混，房屋的结构及户型为一居室，物业服务水平及物业费的范围为1.5元，该房无债权、债务及使用权纠纷；(二)委托人委托受托人提供下列第1、2、3、4、6、7项服务：1、提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；2、寻找意向购买房屋；3、对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验；4、协助并促成委托人与出售人签订房屋买卖合同；……6、代办购房抵押贷款手续；7、代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续；……第八条、丙方服务费明细为：在存量房形式的情况下，……乙方缴纳的代理服务费为按交易价的2.5%计付，计人民币x元，产权过户服务费合计人民币1500元，乙方承担的费用共计人民币13’625元，乙方同意支付甲方应承担的服务费用；……第九条、违约责任为：一、甲、乙任何一方如未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务；二、甲、乙任何一方未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款千分之三的违约金，造成《买卖合同》无法履行的，应依据《买卖合同》承担违约责任；三、因甲、乙任何一方违约而导致《买卖合同》不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第八条所规定的其应支付的各项费用，同时守约方应支付的各项费用也由违约方支付，上述费用违约方应在接到丙方书面通知后三个工作日内付清，守约方已经发生的居间服务费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担；三方同时还约定了其他权利义务。
同时，李某某（出卖人）与张某某（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：买受人向出卖人购买存量房；第一条、房屋基本情况为：(一)出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区长阳碧桂园温泉小区梧杖爱小区X号楼X单元X号，该房屋所在楼栋建筑总层数为X层，其中地上X层，地下X层，该房屋所在楼层为X层，建筑面积共约58平方米，该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一；第二条、房屋权属情况：该房屋的房产证待办中；……该房屋性质为商品房；……第三条、出卖人与买受人达成交易的方式为：出卖人和买受人通过房地产经纪机构即坤正世嘉公司居间介绍成交；……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币x元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币x元；……买受人的付款方式为自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件六；……第五条、房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收；……第十条、权属转移登记：双方同意自本合同签订之日起具备过户条件七日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；……作为该买卖合同组成部分的附件八、补充协议及其他约定：此合同与补充协议不符的，以补充协议为准；双方同时还约定了其他权利义务。
作为三方合同组成部分的附件八约定：……此房甲方净得房款为x元，双方约定定金共计8万元，签订合同当日乙方付甲方定金2万元，由丙方保管，视为甲方已收到，剩余定金6万元，于银行还款当日付给甲方；甲方产权证办理完毕，过户给乙方时，过户当天剩余尾款打到甲方名下的银行卡内，银行卡由丙方保管，等乙方真正拿到房产证的当天，此银行卡由丙方交给甲方，房屋钥匙由丙方交给乙方，同时办理房屋的所有交接手续，过户手续办理完毕后，领证通知单由丙方保管，领房产证时三方同时到场；甲方此房产权证正在办理当中，办理产权证的费用由甲方自行承担，过户时的税费由乙方支付；……乙方付丙方居间服务费8千元，于签订合同当日付清，乙方付丙方过户服务费2千元，于过户当日过户之前付清，过户时的其他税费当时支付；此房约58平米，准确面积以房产证为准；甲方承诺房产证在半年内办理完毕。张某某、李某某、坤正世嘉公司均在该附件八上签字或盖章。
合同签订后，张某某于2009年3月9日将购买涉案房屋的定金x元以及居间服务费8000元交付给坤正世嘉公司。
后李某某以传真件的方式向张某某出具了一份由北京市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与李某某（乙方）签订的《据实结算补充协议》，内容为：乙方向甲方购买涉案房屋，……经北京市天鸿图测绘所现场实测：涉案房屋的实际建筑面积为57.03平方米。
庭审中，双方均认可，在上述居间合同签订后，张某某经与坤正世嘉公司协商，最后确定张某某须向该公司支付居间服务费1万元，于合同签订当日支付8千元，过户时支付2千元。
庭审中，李某某认可涉案房屋面积为57.03平方米。
上述事实，有原告提交的居间合同1份、买卖合同1份、居间合同附件1份、据实结算补充协议1份、收费收据2张以及双方当事人陈述等证据在案佐证，经过庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：张某某与李某某、坤正世嘉公司签订居间合同以及张某某与李某某签订的买卖合同均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，应为合法有效。各方当事人均应依约履行各自义务。
关于二被告是否违约。对此，本院认为，首先，张某某接受了坤正世嘉公司提供的居间服务，到涉案房屋现场看房，同时在上述买卖合同中，也注明“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”，因此，本院认为张某某作为买受人，在签订合同之前对于涉案房屋的相关情况已经有一定了解。
其次，张某某作为完全民事行为能力人，其在上述合同及其附件上签字的行为，在无足够相反证据反驳的情况下，应视为其已经看过合同，对合同内容已有足够了解。而上述居间合同的第一条以及买卖合同的第一条均写明涉案房屋面积“约58平米”，同时，合同附件八中也写明“涉案房屋的准确面积以房产证为准”，而三方当事人在签订合同时均知道涉案房屋尚未办理房产证。上述内容均意味着各方当事人在签订合同时均接受涉案房屋实际建筑面积在合理的范围内与58平方米有一定的出入。合同相对方当事人李某某和坤正世嘉公司对此并不存在故意隐瞒事实或虚构事实的情形。而根据开发商与李某某签订的据实结算补充协议，涉案房屋的面积为57.03平方米，这与上述合同约定的误差为1.7%，应当认为该误差在合理的范围内。
综上，本院认为李某某和坤正世嘉公司并不存在违约行为。张某某以标的物不符合合同约定为由，要求解除合同、确认李某某违约、退还定金与居间费的诉讼请求，缺乏足够的事实与法律依据，本院不予支持。庭审中，经本院询问如涉案合同不能解除，是否要求退还部分购房款或中介服务费，张某某明确表示不要求退还。因此，本院对此不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张某某全部诉讼请求。
案件受理费五百元，由原告张某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员孙某波
二○○九年五月二十日
书记员杨飞
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