重庆市黔江区人民法院
民事判决书
（2010）黔法民初字第x号
原告陈某，女，生于X年X月X日，土家族，住（略）。
原告向某（陈某之夫），生于X年X月X日，苗族，住（略）。
委托代理人李科，重庆纵深（略）事务所（略）。
被告谭某1，女，生于X年X月X日，汉族，住重庆市黔江区X街X街X号。
委托代理人李行，重庆市黔江区联合法律服务所（略）。
被告卢某，男，身份不详。
被告谭某2，女，身份不详。
第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司。
破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司破产清算组。
原告陈某、向某与被告谭某1、被告卢某、谭某2，第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司排除妨碍纠纷一案，本院于2010年3月17日受理后，于2010年5月7日公开开庭进行了审理。原告陈某、向某及其委托代理人李科，被告谭某1及其委托代理人李行到庭参加了诉讼，被告卢某、谭某2，第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月30日，原告陈某、向某通过竞购取得了第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司位于黔江区城东办事处联合街门面，并于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地权证，原告取得合法产权后，被告占用原告合法产权黔江区城东办事处联合街门面的房屋，原告多次要求被告腾退原告房屋，要求第三人予以协助，并赔偿损失。但被告至今拒不腾退，第三人亦不协助，拒不赔偿损失。故起诉至法院，要求1、判令被告停止侵害、排除妨碍、腾退位于黔江区城东办事处联合街门面，并由第三人协助腾退，2、判令被告及第三人赔偿原告损失x元和承担本案诉讼费。
原告为证明其主张，在举证期限内向某院提交了以下证据材料：
1、身份证、房地产转让协议及房屋产权证，证明原告取得合法产权的事实。
2、两份房屋租赁合及房租收据，证明同类地段的房屋租金价格。
被告谭某1辩称，原告的请诉讼请求，是侵权之诉，而被告谭某1是依法租赁，应驳回原告的请求，加之原告主张的损失没有法律依据，而且讼争的联合街X号门面属国有资产，国有资产的处理应在房屋产权交易部门进行，同时应在省级报刊公告。2009年底，原告提出腾退房屋时，才得知该房屋已出售给本案原告，该变卖租赁房的行为侵犯被告谭某1的优先购买权，其买卖行为无效，应依法撤销，故请求法院确认原告与第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司的房屋买卖合同无效，并驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，在举证期限内向某院提交了以下证据材料：身份证、房屋租赁证及租金收据证明被告合法占有讼争房屋的事实。
被告卢某、谭某2未到庭也未提供书面答辩意见。
第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司未到庭也未提供书面答辩意见。
经审理查明：2007年8月31日，原告陈某、向某与第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司破产清算组达成房地产转让协议，取得了位于黔江区城东办事处联合街X号建筑面积为53.35平方米的门面，并于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地权证，原告取得合法产权后，于2009年底要求被告腾退原告房屋，第三人予以协助，被告至今未腾退。同时查明被告谭某1交2007年度及2008年度房屋租金的收据均有重庆市黔江区鸿灿物业管理有限公司财务专用章，被告谭某1出示的2009年度交房屋租金的收据，在经办人栏填“李”，无单位印章。还查明被告谭某1所承租的房屋，现在是被告卢某、谭某2在从事沙发加工作业。
本院认为：本案双方争议的焦点是原告陈某、向某与第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司破产清算组达成房地产转让协议是否有效的问题。因双方签订的房屋转让协议是双方真实意思的表示，其协议不违反合同效力的强制性规定，应当属有效协议。加之原告陈某、向某已于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地权证，按照不动产交易的规则，原告陈某、向某此时已取得了讼争房屋的产权，其权利人便由第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司变更为本案原告陈某、向某。物权已经发生转移，新的物权所有人有权依照法律规定行使自己的物权。被告谭某1所称，房屋租金交至2009年12月的观点，因所提供的2009年度的收据没有单位印章，且讼争房屋早已列为破产财产，交由第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司破产清算组按照破产程序在管理与处理，因此被告的证据不能充分证明2009年还在交纳房屋租金的事实。原告陈某、向某要求被告谭某1、被告卢某、谭某2腾退房屋，系原告在行使自己的合法物权，故对原告陈某、向某要求被告谭某1、被告卢某、谭某2腾退房屋的请求，本院予以支持。关于第三人重庆市黔江区某某房地产经营公司是否有协助腾退房屋的义务问题，因讼争房屋的产权已由第三人变更登记为本案原告，其权利已经明确，第三人已完善了租赁房屋出售的全部义务，因而不再有其它义务，故本院对原告的此项请求，不予支持。房屋应当腾退，因被告谭某1的原因而拒不腾退，确给原告造成了相应的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》第十七条逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资格房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，结合黔江房屋租赁现状和涉案房屋的具体位置，参照该条解释的规定，本院认为以每月1200元的租金标准作为延期交付房屋的赔偿责任较为适宜，起算时间应以原告取得房屋产权证的2009年9月29日起计算，介于当事人仅主张至起诉前2010年3月的损失，系当事人的民事自主权，基于此本院支持原告5个月的租金共6000元的损失，对起诉之后的损失，当事人可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》第十七条之规定判决如下：
一、被告谭某1及被告卢某、谭某2于本判决生效后十日内腾退位于黔江区城东办事处联合街X号门面。
二、由被告谭某1向某告陈某、向某赔偿延期交房的损失6000元。
三、驳回原告陈某、向某的其它诉讼请求。
本案案件受理费780元，由被告谭某1负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向某院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向某院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长龚节华
人民陪审员刘维声
代理审判员彭净
二0一0年五月七日
书记员黄某华
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