原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行，住所北京市平谷区X镇X路X号。
负责人张某某，行长。
委托代理人李某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司东高村支行副行长，住（略）。
委托代理人付学军，北京市时雨律师事务所律师。
被告徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市平谷区X镇X村民，住（略）。
原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行（以下简称东高村支行）与被告徐某某租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月10日受理后，依法组成由法官胡光辉担任审判长，法官常书燕、杨永红参加的合议庭审理本案。本院于2009年2月27日、6月1日和8日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，东高村支行的委托代理人李某某、王爱东，徐某某到庭参加诉讼；第二次开庭时，东高村支行的委托代理人变更为李某某、付学军，李某某、付学军以及徐某某到庭参加了第二次庭审；第三次开庭时，东高村支行的委托代理人李某某、付学军，徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
东高村支行起诉称：1998年4月30日，徐某某与北京市平谷区X镇人民政府签订《拍卖租赁合同书》，徐某某为此获得该镇一鸡场及镇蛋禽公司部分财产的所有权及房院的承租权，租赁期限为1998年4月30日至2018年12月31日，徐某某自1999年开始按每年7万元的标准支付租金，支付期限为每年的1月1日和7月1日各付租金的50%。2002年9月，东高村支行与北京市平谷区X镇人民政府签订《以资抵债协议书》，将包括徐某某承租的镇一鸡场及蛋禽公司财产、房院的使用权抵顶北京市平谷区X镇人民政府欠东高村支行的债务。2003年1月1日，东高村支行、徐某某、北京市平谷区X镇人民政府签订《变更承包费、租金收取方协议书》（以下简称协议书），约定：徐某某按照与北京市平谷区X镇人民政府签订合同约定的时间，按时向东高村支行交纳租赁费，如逾期徐某某应按应交纳租赁费的20%向东高村支行支付违约金；逾期30日仍不能交纳的，甲方有权终止合同等内容。在上述合同履行过程中，徐某某只交纳了截止2007年6月30日前的租金，2007年7月1日后各期租金均未交纳。后东高村支行诉至法院，北京市平谷区人民法院于2007年11月30日作了（2007）平民初字第x号民事判决书，判令徐某某于判决生效后三十日内付给东高村支行租赁费x元（2007年7月1日至12月31日）及违约金7000元，逾期支付的加倍支付迟延履行期间的债务利息。后东高村支行向法院申请执行，但徐某某至今仍未履行判决确定的义务，而且自2008年1月1日起继续拖欠租金至今。前述事实表明，徐某某已经自2007年7月1日起至今连续四期拖欠应付租金，欠款数额达14万元，截止至2009年1月31日应支付违约金累计达x元。为此东高村支行诉至法院，要求解除与徐某某之间的租赁合同关系；要求徐某某向东高村支行支付截止至2008年12月31日欠付的租金x元，2009年1月1日起至徐某某迁出租赁场地之日止的租金，按照日均租金191.78元标准支付；要求徐某某支付违约金x元。本案审理过程中，东高村支行变更诉讼请求为：1、要求徐某某支付自2008年1月1日至2009年5月31日止的租金，其中2008年1月1日至12月31日的租金为7万元，2009年1月1日至5月31日的租金为x.67元；2、要求徐某某支付违约金，其中2008年1月1日至12月31日的违约金为x元，2009年1月1日至5月31日的违约金为5833.33元。
东高村支行向本院提交以下证据予以证明：
一、拍卖租赁合同书；
二、以资抵债协议书、北京市平谷区人民法院民事裁定书；
三、变更承包费、租金收取方协议书；
四、北京市平谷区人民法院（2007）平民初字第x号民事判决书；
五、名称变更通知。
徐某某答辩称：东高村支行所述与事实不符，不同意东高村支行的诉讼请求。理由：徐某某曾在2008年7月找到东高村支行副行长李某某，要求交纳租赁费，但东高村支行不收。2009年1月，李某某找到徐某某，告知其已把徐某某承租的蛋禽公司卖给别人了，买方要和徐某某重新签订合同，但租赁期限为1年，所以徐某某没有同意。此外，东高村支行要求徐某某支付违约金的约定是霸王条款，要求法院对违约金的计算标准进行调整。
徐某某向本院提交以下证据予以证明：
一、徐某某支付装修及材料费用的收据；
二、徐某某支付打井及设施款的收据。
此外，本院还就徐某某承租后对房屋等进行的装修、改建以及新建设施的情况向原平谷县X镇经济联合总公司经理王英杰进行了调查，主要内容：王英杰在1995年底至1999年4月底在平谷县X镇经济联合总公司任经理职务。任职期间，平谷县X镇经济联合总公司与徐某某签订了租赁合同，此后，徐某某和王英杰说过打井和房屋改建的事，当时同意徐某某打井和改建。东高村支行对徐某某提出的改建、新建和装修的费用x.8元提出异议，并申请进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，北京市价格认证中心承担了此项工作，该中心于2008年5月21日出具财产价格鉴定结论书。
经本院庭审质证，徐某某对东高村支行提供的证据一、二、四、五没有异议，本院予以认定。
东高村支行与徐某某对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：徐某某对东高村支行提供的证据三提出异议，认为该证据上面不是徐某某的签字，但徐某某同时承认底下落款处的签字为其本人所签。本院经过认证认为，证据三与本案待证事实有关联，且具有真实性，本院予以认定。东高村支行对徐某某提供的证据一、二均有异议，不认可徐某某承租后对房屋等进行的装修、改建以及新建设施的费用，本院经过认证认为，徐某某未提供装修明细表、施工合同，且该部分费用与本院委托北京市价格认证中心所做鉴定的结论不符，为此对徐某某提供的上述二份证据，本院均不予认可。东高村支行对本院对王英杰的调查笔录持有异议，认为无法确认真实性，应由平谷区X镇政府进行确认，不能仅凭王英杰的个人陈述，徐某某对此笔录则没有异议。本院经过认证认为，王英杰的陈述能够证明徐某某承租后，经过原平谷县X镇经济联合总公司同意对承租的房屋进行了改建并打井等事实的存在，东高村支行就其提出的异议未能提供相应证据证明，为此东高村支行所提异议不成立。对于北京市价格认证中心出具的价格鉴定结论，东高村支行没有异议，而徐某某提出其改建厨房的价值未包括在内，但同时承认其在北京市价格认证中心现场勘查笔录上签字，为此徐某某所提异议不成立，上述鉴定结论应予认定。
本院根据上述认证查明，北京农村商业银行股份有限公司东高村支行更名前为北京市平谷区X村信用合作社。2006年5月12日，北京市平谷区X村信用合作社变更名称为北京农村商业银行股份有限公司夏各庄支行，同日，北京市平谷区X村信用合作社变更名称为北京农村商业银行股份有限公司东高村支行。2006年12月8日，中国银行业监督管理委员会北京监管局批准，北京农村商业银行股份有限公司夏各庄支行降格为北京农村商业银行东高村支行夏各庄分理处。
1998年4月30日，平谷县X镇经济联合总公司作为甲方与作为乙方的徐某某签订《拍卖租赁合同书》，约定甲方同意将其所辖的镇一鸡场的现存栏商品蛋鸡x只和6600只雏鸡以及镇蛋禽公司的解放141型汽车、1041汽车和桑塔纳汽车各一部出售给乙方，同时将一鸡场的库存材料、蛋禽公司的低值易耗品和库存材料出售给乙方；甲方同意将上述一鸡场和蛋禽公司的所有场地、房屋、生产生活设施（上述出售物品除外）出租给乙方使用；租赁期间为1998年4月30日至2018年12月31日；一鸡场和蛋禽公司的年租金为7万元，其中一鸡场年租金4万元，蛋禽公司年租金3万元；徐某某自1999年开始，每年的1月1日和7月1日，各向北京市平谷区X镇人民政府交付年租金的50%，即x元人民币；甲方有权对乙方使用房屋情况进行监督，乙方如对建筑物等进行较大改造，需得到甲方认可；乙方有义务对日常房屋进行维修，并负责所需费用，如发现人为损坏乙方需照价赔偿等。
2002年9月，北京市平谷区X村信用合作社作为甲方与作为乙方的北京市平谷区X镇人民政府签订《以资抵债协议书》，其中第一条约定：乙方将所属九个企业包括北京市平谷区蛋禽公司、北京市平谷区金海种鸡一厂的现有全部资产转让甲方，抵顶乙方及所属企业欠甲方贷款本息，期限50年，自2002年9月1日至2052年9月1日；第四条：前述资产交接前，乙方及被接收的企业就前述资产与他方已经签订的相关承包或租赁或其他有偿使用协议继续履行，但相关他方应向甲方直接交纳承包费、租金或使用费也由甲方直接向相关他人收取；本协议生效后，乙方应协调甲方与相关他方签订相关协议；第五条：前述资产交接前发生或者应当发生的债权、债务及连带责任由乙方享有和承担，资产交接后发生或应当发生的债权、债务由甲方享有和承担；第七条：前述资产交接后，甲方有权自行处分接收的全部资产，无需征得乙方的同意；甲方有权对接收的企业房产进行拆、改、建、再规划，无需对因此灭失的房产对乙方进行补偿，协议期满时，乙方如需收回前述土地使用权，应对甲方在协议期内增置的不动产给予适当补偿等。2003年1月1日，北京市平谷区X村信用合作社作为甲方、北京市平谷区X镇人民政府作为乙方、徐某某作为丙方签订《变更承包费、租金收取方协议书》，该《协议书》约定：一、乙方与丙方签订的承包合同继续履行至期满，乙方继续承担承包合同中规定的权利义务至期满；二、自本协议生效后，丙方应交纳乙方的承包费或租赁费变更为直接向甲方交纳；三、丙方应按照与乙方所签承包合同约定的时间，按时向甲方交纳承包费或租赁费；如逾期丙方应按应交租赁费的20%向原告支付违约金，逾期30日仍不能交纳的，乙方应在10日内终止与丙方的承包合同，乙方怠于行使终止合同的权利，甲方有权行使终止合同的权利；五、承包合同期满后，丙方应将接收的原乙方的资产全部归还甲方，如有毁、损、灭失，丙方应负责修复或按市价赔偿等。上述合同在履行过程中，被告未依约向原告交纳2007年7月1日至2007年12月31日间的租赁费x元。东高村支行诉至法院，本院于2007年11月30日作出（2007）平民初字第x号民事判决书，判决徐某某付给东高村支行租赁费3.5万元，并支付违约金7000元等。上述判决已发生法律效力，但徐某某未按判决书规定履行付款义务。其后，徐某某又尚欠2008年1月1日后的租金未交纳。东高村支行为此诉至法院。东高村支行对徐某某辩称的其曾在2008年7月去交纳租金而东高村支行拒收一节不予认可，徐某某又未提供证据证明。
另查明，徐某某承租蛋禽公司和鸡场后，经平谷县X镇经济联合总公司同意，分别对蛋禽公司和鸡场进行了改建、装修，并新建了一些必要的设施，如为在蛋禽公司处开办饭店而新建了卫生间，在鸡场新建了水塔等。徐某某提出上述费用总计x.8元。东高村支行对此提出异议，并申请进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，北京市价格认证中心承担了此项工作，该中心于2008年5月21日出具财产价格鉴定结论书，该结论书载明价格鉴定标的为：房屋的改建、装修及其他新建房屋、水塔的现值，价格价格鉴定结论为：鉴定标的的市场价格为x元。对此结论，徐某某提出其改建厨房的价值未包括在内，但同时承认其在北京市价格认证中心现场勘查笔录上签字。东高村支行则提出应以双方确定的评估范围为准。此外，徐某某承租的鸡场现存放有沙石料。
另查明二，本案审理过程中，徐某某认为东高村支行要求的违约金数额过高，要求法院进行调整。此外，平谷县X镇经济联合总公司被撤销后，其债权、债务由北京市平谷区X镇人民政府接收。
上述事实有东高村支行提供的拍卖租赁合同书、以资抵债协议书、北京市平谷区人民法院民事裁定书、民事判决书、变更承包费、租金收取方协议书，本院调查笔录、北京市价格认证中心出具的财产价格鉴定结论书以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：平谷县X镇经济联合总公司与徐某某签订的拍卖租赁合同书未违背法律、法规的强制性和禁止性规定，应为有效；平谷县X镇经济联合总公司被撤销后，其债权、债务由北京市平谷区X镇人民政府接收，因此北京市平谷区X镇政府与北京市平谷区X村信用合作社签订的《以资抵债协议书》，以及北京市平谷区X镇政府、北京市平谷区X村信用合作社、徐某某签订的《变更承包费、租金收取方协议书》，亦均为合法有效。当事人各方均应信守上述合同，严格依照约定享受权利和履行义务。
北京市平谷区X镇政府、北京市平谷区X村信用合作社、徐某某签订的《变更承包费、租金收取方协议书》约定徐某某应按照拍卖租赁合同书约定的时间，按时交纳租赁费，逾期30日不能交纳的，北京市平谷区X镇政府应在10日内终止与徐某某的承包合同，北京市平谷区X镇政府怠于行使权利，东高村支行有权终止合同。徐某某虽辩称其曾在2008年7月去交纳租金而东高村支行拒收，但东高村支行对此事实不予认可，徐某某又未提供证据证明，故本院对徐某某的抗辩意见不予采纳。徐某某在实际履约中未按照约定在2008年1月1日和7月1日交纳2008年度的租赁费用，且至今仍未交纳，系属违约。东高村支行要求徐某某交纳2008年1月1日至2009年5月31日间租赁费的诉讼请求，事实与法律依据充分，本院予以支持。同时，徐某某对其未按约交纳租赁费用的行为应承担违约责任。本案审理过程中，徐某某要求对违约金的计算标准进行调整，于法有据，故本案所涉违约金的计算标准由本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。徐某某逾其30日仍未交纳租赁费用，北京市平谷区X镇政府未在10日内终止与徐某某的承包合同，属怠于行使权利，那么东高村支行依约享有合同解除权，有权收回徐某某承租的经营场地。徐某某对租赁物的改建、增添，经过了出租方的同意。因双方提前解除合同，故徐某某因装修和改建房屋以及新建设施所产生的财产价值，由东高村支行给予合理的补偿，补偿数额应结合财产价格鉴定结论书、履行合同期限、违约责任等情况确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、九十三条二款、第九十七条、第二百二十三条、二百二十六条，判决如下：
一、解除被告徐某某与原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行之间的租赁合同关系；
二、被告徐某某于本判决生效后十日内付给原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行二00八年一月一日起至二00九年五月三十一日止的租赁费共计九万九千一百六十七元（其中二00八年一月一日起至十二月三十一日止的租赁费用七万元，二00九年一月一日起至五月三十一日止的租赁费用为二万九千一百六十七元），并按中国人民银行同期逾期贷款利率的有关规定向原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行支付违约金（计息时间自二00八年一月二日起至二00九年五月三十一日止，其中二00八年一月二日起至二00九年五月三十一日止的违约金计算以三万五千元为基数，二00八年七月二日起至二00九年五月三十一日止的违约金计算以三万五千元为基数，二00九年一月二日起至五月三十一日止的违约金计算以二万九千一百六十七元为基数）；
三、被告徐某某于本判决生效后三十日内将本案所涉房屋、土地腾清，并将上述房屋、土地以及新建设施等全部返还原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行；
四、原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行于本判决生效后十日内付给被告徐某某补偿款五万五千元；
五、驳回原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百八十元，由原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行负担二百三十元（已交纳），被告徐某某负担二千四百五十元（限本判决生效后七日内交纳）。鉴定费用三千七百五十元，由原告北京农村商业银行股份有限公司东高村支行负担一千五百元（已交纳），被告徐某某负担二千二百五十元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长胡光辉
审判员常书燕
代理审判员杨永红
二○○九年六月十二日
书记员张贤
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
