原告（反诉被告）：南阳市红星城酒店。
委托代理人：王某某。
委托代理人：马某某。
被告（反诉原告）：南阳市东易电视产业有限责任公司。
委托代理人：田某。
原告(反诉被告)南阳市红星城酒店（以下简称南阳红星城酒店）与被告（反诉原告）南阳市东易电视产业有限责任公司（以下简称南阳东易产业公司）租赁合同纠纷一案，于2009年11月24日向本院提起诉讼。本院于当日受理本案，并依法组成合议庭，于2010年2月8日、7月6日、9月9日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于2010年9月21日公开开庭审理了本案。南阳红星城酒店委托代理人王某某、马某某，南阳东易产业公司委托代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南阳红星城酒店诉称：2007年5月30日，我酒店与南阳东易产业公司签订一份租赁合同，由南阳东易产业公司租赁我酒店，租赁合同对双方的权利义务均作了明确约定。合同签订后，双方进行了交接。南阳东易产业公司经营至2008年1月不知何因停止经营，在我方多次催促下，双方于2008年3月23日签订解除租赁协议。租赁协议解除后，南阳东易产业公司违约不按协议履行，给我方造成经济损失。请求人民法院依法判令南阳东易产业公司支付我酒店违约金x元，丢失物品计款x.18元，损坏物品计款x元，维修开支x.85元，总计x.81元。承担本案诉讼费。
南阳东易产业公司答辩及反诉称：我公司没有违约，我方不能经营的原因是南阳红星城酒店不具备合格的营业资质，没有消防合格证，导致我方无法经营。对南阳红星城酒店要求我公司赔偿丢失物品及损坏物品的请求依法不予支持。因为丢失物品按双方的移交表折价为x.38元，损坏物品我方一直不予认可，原因是盘点表中对物品是“废”是“坏”存在争议，我方多次要求重新协商，但南阳红星城酒店在未与我方协商的情况下自行开业，说明损坏物品能够使用，因此，造成的损失应由南阳红星城酒店自行承担。对维修部分在解除租赁协议后我方已说明必须经法定鉴定部门确认后按实际情况修复，但南阳红星城酒店未经法定部门确认即自行维修，其产生的费用应自行承担。我公司租赁南阳红星城酒店后对酒店进行了装修，我公司只使用10个月，依据2008年3月23日解除租赁协议的约定，该部分应由南阳红星城酒店折价确认后按百分比计算价值，南阳红星城酒店在未确认的情况下自行使用，理应对该部分支付对价。我公司反诉要求红星城酒店支付装修款x.5元。
南阳红星城酒店对反诉答辩称：双方在解除租赁协议中虽然约定有“装饰部分以乙方（南阳东易产业公司）的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由甲方（南阳红星城酒店）确认后，按原价的%以折价并由甲方予以接受。”但反诉方没有提交工程合同和结算资料，没有实物现状，且没有按照现状进行评估鉴定后由我方确认，我方对此不予认可。
南阳红星城酒店对自己的主张提交以下证据：（1）2007年5月30日双方签订的租赁合同。证明双方的租赁关系。（2）2007年5月31日南阳红星城酒店交给南阳东易产业公司的物品清单。证明双方签订租赁合同后交接的相关物品。（3）2008年3月4日、3月31日南阳红星城酒店给南阳东易产业公司的催缴水、电费通知。证明南阳红星城酒店曾催促南阳东易产业公司交水、电费。（4）2008年3月23日双方签订的解除租赁协议。证明双方解除了租赁关系。（5）2008年4月3日南阳东易产业公司返还南阳红星城酒店的租赁物品清单。证明双方解除租赁关系后南阳东易产业公司返还南阳红星城酒店的物品。（6）2008年4月9日南阳红星城酒店给南阳东易产业公司的通知。证明南阳红星城酒店催促南阳东易产业公司尽快履行盘点表上确认的丢失及损坏物品。（7）2008年4月29日南阳红星城酒店给南阳东易产业公司的复函及2008年5月6日南阳东易产业公司给南阳红星城酒店的复函。证明双方对物品的丢失及损坏问题怎样处理双方各自说自己的意见。（8）2008年5月23日南阳红星城酒店给南阳东易产业公司的催收通知，催要损害、丢失物品价款及维修费用。证明南阳红星城酒店曾催要过款。（9）2008年5月1日南阳红星城酒店与南阳市豫阳建筑有限公司签订的协议书。证明豫阳建筑公司曾对红星城酒店进行过维修。（10）南阳市豫阳建筑有限公司决算书，证明豫阳建筑公司对红星城酒店维修后的结算依据。
南阳东易产业公司对自己的抗辩及反诉提交以下证据：（1）由南阳红星城酒店开具的南阳东易产业公司交纳租赁费收据，计款x元。证明该公司租赁期间交纳的租赁费。（2）南阳东易产业公司租赁期间开支的电路改造及清理化粪池开支计x元。（3）由南阳红星城酒店签单的餐饮及住宿开支计x元。证明南阳红星城酒店曾欠南阳东易产业公司部分费用。（4）南阳东易产业公司租赁期间的装修开支计x.07元。（反诉要求南阳红星城酒店按解除租赁协议承担70%的费用。）（5）2008年4月18日南阳东易产业公司给南阳红星城酒店的情况说明及2008年5月6日的复函。证明南阳东易产业公司在双方签订解除租赁协议后对物品交接清单有异议要求重新进行对账清算。（6）南阳市公安局消防支队给南阳东易产业公司下发的责令限期改正通知书。证明该公司在租赁期间因不符合消防安全而被责令限期改正。（7）南阳东易产业公司提交的增加物品清单。证明该公司在租赁期间添置物品价值x.04元。
南阳红星城酒店对反诉提交以下证据：（1）南阳红星城酒店现场照片13张。证明南阳东易产业公司将损害的铝合金门及配电部分当作多增加的物品。（2）2007年3月30日南阳红星城酒店与南阳市艺顶装饰公司签订的装饰工程合同、预算书及南阳市中级人民法院(2009)南民二终字第X号民事判决书。证明南阳红星城酒店在出租前已经将酒店装修，且配电系统也是新装的，南阳东易产业公司不存在从新装修。
经法庭举证，南阳东易产业公司对南阳红星城酒店所举证据质证如下：对证据（1）双方签订的租赁协议；（4）解除租赁协议；（6）、（7）双方的通知及复函；（8）2008年5月23日南阳红星城酒店的催收通知，以上四份证据无异议，需说明对2008年5月23日的催收通知我方收到后没有回函。对证据（2）物品交接清单，（3）催缴水、电通知的真实性无异议，但对物品交接清单中的价格我方不予认可。催缴水、电费时我公司已与南阳红星城酒店解除租赁合同。对证据（5）返还物品清单的真实性无异议。但有部分物品在盘点时漏记，我公司多次提出异议没有解决。对证据（9）、（10）南阳市豫阳建筑有限公司的协议书及决算书我公司不了解情况，不发表意见。对反诉部分提交的证据（1）13张照片因我方没有参加，照片没有日期，我方不予认可。对证据（2）南阳红星城酒店与南阳市艺顶装饰公司签订的装饰合同、预算书及南阳中院X号民事判决书我方对真实情况不了解，不发表意见。但须说明的是，我公司装修的是客房部分，与红星城酒店的装修不冲突，红星城酒店的装修不包括我公司租赁部分。
南阳红星城酒店对南阳东易产业公司提交的证据质证如下：对证据（1）租赁期间交纳的租赁费无异议。证据（2）租赁期间的电路改造及化粪池清理的开支我方不认可。因为电路改造双方无约定，化粪池是该公司租赁期间的开支，应由该公司自行承担。证据（3）我方餐饮开支应当以签字为准，只要有我方的签字都认可。证据（4）该公司装饰部分的开支x.07元我方不认可。因该公司的装修无决算书，没有实物现状，且未经有关部门评估鉴定。对证据（5）南阳东易产业公司的说明及我方回函无异议。说明及回函更能证明该公司不履行解除租赁协议，影响我方开业，造成我方的经济损失。证据（6）南阳公安局消防支队的限期改正通知我方不知道，不予质证。对证据（7）增加物品清单我方部分认可，应当以双方交接清单计算，不能以南阳东易产业公司单方提交的清单计算。
经庭审举证、质证，合议庭对双方所举证据认证如下：南阳红星城酒店所举证据内容真实、形式合法，反w出南阳红星城酒店与南阳东易产业公司的租赁关系以及在租赁期间交接物品、租赁解除后为解决租赁期间的纠纷而相互之间的来往函，在租赁前和租赁结束后南阳红星城酒店雇请装饰建筑公司对该酒店进行装修的事实。在本案中可以作为证据使用。
南阳东易产业公司所举证据（1）租费收据，（4）租赁期间的装修开支，（5）情况说明，（6）南阳市公安局消防支队下发的限期改正通知，其内容真实、形式合法，反w出该公司在租赁期间的交费、公安消防机关对不合格消防经营的整治，租赁期间对酒店的装修，以及租赁解除后对处理纠纷的意见。在本案中可以作为证据使用。对证据(3)餐饮费用开支应当以红星城酒店负责人的签字为准。对证据（7）租赁期间的增加物品应当以双方签字认可的为准。对证据（2）该公司在租赁期间维修电路、清理化粪池开支，是该公司应当承担的支出，对该证据本院不予采信。
依据各方当事人的起诉、反诉及答辩、陈述情况，并征询当事人的意见，本院归纳争议焦点如下：（1）双方的租赁关系何时解除（2）租赁期间的物品丢失及损坏怎样计算（3）对南阳红星城酒店在租赁前和租赁解除后以及南阳东易产业公司在租赁期间的装修怎样认定（4）双方是否对租赁协议构成违约
本院经审理查明：2007年5月30日，南阳红星城酒店与南阳东易产业公司签订租赁协议书，协议约定：由南阳东易产业公司租赁南阳红星城酒店，租期5年，年租金x元，协议对租赁房间、物品、设备及双方的权利、义务等均作了明确约定。签订协议当天，双方还对交接的财产、物品及物资规格价格进行了清点并签写清单，移交的物品、物资总价值为x.08元。南阳东易产业公司在租赁经营期间因欠缴水、电费等原因，南阳红星城酒店于2008年3月4日、3月13日给南阳东易产业公司发通知及信函，要求该公司及时缴纳水、电费并按协议履行。2008年3月23日，双方经协商签订了解除租赁经营协议。协议约定：自2008年3月30日解除双方签订的租赁协议。租赁费以实际交接完毕时间为准；对物品、设备原物在的退还原物，原物已使用或短少的照价补偿；原交接的设施应达到正常使用状态为标准，达不到的应予修复；上述责任应在清盘完毕后十五日内履行，设施修复后应经红星城酒店确认，若双方对能否正常使用有争议，应由法定部门予以检验。对南阳东易产业公司经营时间短又有投入的情况，双方约定：对装饰部分以该公司的工程合同及结算价为参考依据，按现状以协商由红星城酒店确认后，按原价的%分比予以折价并由红星城酒店接收；南阳东易产业公司投入的低值易耗品由红星城酒店确认后按原值折%分比后由该酒店接收。上述责任全部履行后才能视为南阳东易产业公司交接完毕，逾期南阳东易产业公司除应承担x元违约金外，还应承担该公司自行修复时造成的损失。解除租赁协议签订后，双方于2008年4月3日对返还的物品、设施进行了交接。2008年4月9日，南阳红星城酒店给南阳东易产业公司通知，说明东易公司短缺红星城酒店物品计x.18元，损坏物品计x元。2008年4月18日，南阳东易产业公司给南阳红星城酒店复函说明：一、部分物品未登记；缺角瓷器部分x余元按报废登记不尽合理，应从新考虑折价处理；二、一楼房间在4个月后才交接，交接时未盘点，该楼层缺失物品不应计算。三、空调及房间渗水部分已修复，若有争议可协商由法定部门鉴定后另行修复，不应按报废赔偿。四、公司投资的装修、低值易耗品价值x.55元，请红星城酒店按解除协议的约定确认价值。2008年4月29日，南阳红星城酒店给南阳东易产业公司复函，对该公司提出的异议不予认可。2008年5月6日，南阳东易产业公司给南阳红星城酒店复函，要求对该公司4月18日提出的意见再认真核对，并要求将40余万元的损失明细清单交该公司。2008年5月23日，南阳红星城酒店给南阳东易产业公司发催收通知，要求该公司按解除租赁协议的约定履行，并承担解除租赁后该酒店支付的维修费x.85元。后双方未再协商南阳红星城酒店起诉本院，请求依法解决。
另查：南阳东易产业公司租赁经营期间于2007年6月7日支付南阳红星城酒店租赁费x元，同年6月21日支付租赁费x元。南阳红星城酒店在南阳东易产业公司租赁期间签字欠餐饮费456元。南阳东易产业公司租赁期间增添物品价值x.04元。该公司在租赁期间装修酒店开支发票显示x.07元。依据双方租赁开始签订的物品交接清单中显示的价格，租赁结束后双方签订的返还租赁物品清单经计算，物品丢失价值x.18元，物品损坏价值x元。
本院认为：南阳红星城酒店与南阳东易产业公司是在平等自愿、协商一致的基础上签订的租赁协议。该协议合法有效。协议签订后双方对租赁酒店的物品进行了清点交接，且交接单上价格表示明确，视为南阳东易产业公司对南阳红星城酒店交接的物品数量、价格认可。南阳东易产业公司在租赁期间因种种原因无法继续经营，经双方协商，南阳红星城酒店给予谅解，双方于2008年3月23日签订解除租赁协议，解除租赁协议是双方真实意思表示，本院予以认可。租赁协议结束后，双方理应按解除协议的约定履行自己的义务。解除租赁协议第三条第二项约定：“清盘甲方（南阳红星城酒店）移交给乙方（南阳东易产业公司）的实物，原物在的退还原物，原物已使用或短少的照价补偿。”依据该条约定，南阳东易产业公司返还南阳红星城酒店的物品经双方详细清点并签字认可。但在返还物品时，双方对丢失、损坏的物品价值产生不同意见，如：损坏的空调能否修复若能修复怎样处理其它损坏物品也是如此。但双方对怎样解决该纠纷没有明确约定，也没有任何一方提出对损坏类物品能否修复或对其价值进行鉴定。因在租赁开始第一次交接物品时双方对物品价格有明确约定，因此，只能以双方第一次交接时约定的物品价格确认。对丢失类物品按双方第二次交接的数额计算价值x.18元。对损坏类物品按双方第二次交接的数额计算价值x元。以上丢失及损坏物品计x.18元应由南阳东易产业公司承担赔偿责任。南阳东易产业公司支付赔偿金后，价值x元的损坏物品按第二次交接时的数量、品种由南阳红星城酒店交付给南阳东易产业公司。双方于2007年5月30日签订的租赁协议约定了“违约方赔偿对方合同总价款的10%。”计违约金x元。但双方于2008年3月23日又签订了解除租赁协议，解除租赁协议中重新约定了违约金数额，对违约责任应当以解除租赁协议约定的违约金计算。因此，对南阳红星城酒店要求南阳东易产业公司承担x元违约金的请求本院不予支持。
解除租赁协议第五条约定：“上述责任全部履行后才能视为乙方（东易产业公司）交接完毕，逾期乙方除应承担x元违约金外，还应承担甲方（红星城酒店）自行修复时造成的损失。”依据该条约定，在南阳红星城酒店起诉时，对解除租赁协议约定的责任南阳东易产业公司并没有全部履行。因此，南阳东易产业公司应承担支付x元违约金的责任。南阳红星城酒店于2008年5月1日找建筑公司对酒店进行维修，是在与南阳东易产业公司签订解除租赁协议并对物品清点交接后进行的，对南阳红星城酒店自行修复的开支因没有法定部门的检验鉴定，南阳东易产业公司不予认可，因此，对南阳红星城酒店要求南阳东易产业公司承担x.85元维修费的请求本院不予支持。
南阳红星城酒店与南阳东易产业公司于2008年3月23签订解除租赁协议，于2008年4月3日对租赁物品清点交接完毕，南阳东易产业公司的租期应以双方签订解除租赁协议交接物品后的时间为租赁解除期限。双方租赁开始时间为2007年5月30日，解除时间为2008年4月3日，租期为11个月零3天。依据第一次租赁协议的约定，年租金为x元，11个月零3天的租金为x元。南阳东易产业公司共交租金x元，多交x元，对多交的租金应由南阳红星城酒店返还给南阳东易产业公司。
南阳东易产业公司接收红星城酒店的租赁后，对酒店进行了装修，在诉讼中对该装修部分提起反诉。对该反诉部分本院予以支持。因为（1）南阳东易产业公司对装修提起的反诉提交了建筑装饰工程决算书及两张发票，发票上客户名称虽然写的是南阳电视台，但原东易公司经理张建国，原电视台台长田某均在发票上签字，证明是用于酒店的装修。（2）解除租赁协议第四条第一项约定：“装饰部分以乙方（东易产业公司）的工程合同及结算价为参考依据，按现状予以协商由甲方（红星城酒店）确认后，按原价的%予以折价并由甲方予以接受；”该约定说明南阳东易产业公司接收租赁后对酒店进行了装修，南阳红星城酒店没有认可的原因是双方解除租赁后产生了矛盾，作为客观存在的事实，在解决纠纷中为公平起见，本院予以认可。解除租赁协议第四条对装饰部分开支的承担只约定了%比，没有确定谁该承担多少，依据公平原则，双方各承担50%为宜。装修开支发票显示为x元，南阳红星城酒店、南阳东易产业公司应各负担x.5元。
对南阳东易产业公司抗辩要求南阳红星城酒店承担电路改造、化粪池清理开支x元；承担未交付三间客房使用费x元的的请求本院不予支持。因为，电路改造、化粪池的清理是南阳东易产业公司租赁期间应当自己承担的支出，称有三间客房未交付使用，一是南阳东易产业公司没有证据；二是在双方签订的解除租赁协议中没有约定。对南阳东易产业公司要求南阳红星城酒店支付餐费的请求，经审查该公司提交的签单证据，有456元系南阳红星城酒店负责人签单，其余均无酒店负责人的签字，因此，对有酒店负责人签单的456元餐费理应由南阳红星城酒店承担。
南阳东易产业公司辩称在租赁期间增加物品价值x.04元，经核对南阳东易产业公司提交的增加物品清单中有部分物品是南阳红星城酒店的，在交接物品清单中标明是南阳东易产业公司损坏的物品，对标明损坏的物品南阳东易产业公司误认为是自己租赁期间购置的物品。经核对，南阳东易产业公司在租赁期间购置的物品价值x元，对x元应当由南阳红星城酒店给付南阳东易产业公司。
南阳东易产业公司应赔偿南阳红星城酒店丢失物品价值x.18元；损坏物品价值x元；支付违约金x元，总计x.18元。南阳红星城酒店应承担给付南阳东易产业公司餐费456元；酒店装饰款x.5元；添置物品价值x元；多交付的租金x元，总计x.5元。两下相抵，南阳东易产业公司应支付南阳红星城酒店各项费用x.68元。
综上，南阳红星城酒店起诉、南阳东易产业公司的答辩及反诉部分成立，对起诉、答辩及反诉成立部分本院予以支持。本案经调解双方达不成意见，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、二百一十二条、二百二十二条、二百二十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后十日内由被告（反诉原告）南阳东易电视产业有限责任公司给付原告（反诉被告）南阳市红星城酒店丢失、损坏物品赔偿金、违约金计x.68元。
二、南阳东易电视产业有限责任公司给付赔偿金、违约金后三日内，由南阳市红星城酒店按第二次交接清单中损坏类物品的数量、品种将价值x元的物品返还给南阳东易电视产业有限责任公司。
诉讼费x元南阳市红星城酒店负担4715元，南阳东易电视产业有限责任公司负担6357元。反诉费2450元南阳市红星城酒店负担2116元，南阳东易电视产业有限责任公司负担334元。
如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长：郝林涵
审判员：刘涛
审判员：冯玉海
二0一0年十月二十五日
书记员：殷玉伟
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