上诉人（原审被告）张某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人张勤玉，河南睿辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑某康华房地产开发有限公司。住所地：郑某市X街X号。
法定代表人郑某某，总经理。
委托代理人刘振威，河南铭高律师事务所律师。
原审第三人郑某市轻工实业总公司。住所地：郑某市X路X号。
法定代表人王某某，总经理。
上诉人张某因与被上诉人郑某康华房地产开发有限公司（以下简称康华公司）及原审第三人郑某市轻工实业总公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑某市管城回族区人民法院（2008）管民再初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张某及其委托代理人张勤玉，康华公司委托代理人刘振威到庭参加诉讼。轻工公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经再审查明：2001年4月21日，康华公司与轻工公司签订一份联合开发协议，约定由轻工公司提供土地（郑某市管城区X街X号土地3.6亩）、康华公司提供建设资金进行联合开发。之后，双方又签订一份补充协议，主要约定开发的商住房由康华公司负责销售，以及相关补偿费用的给付等事宜。2002年康华公司将楼房建成后，即开始对外销售。2003年6月21日，康华公司与张某签订一份《“康华苑”商品住宅楼认购契约》。主要约定：一、房屋座落位于郑某市管城区X街X号X单元X层西户，建筑面积142.73平方米，单价每平方米1430元，总房款x元；二、付款方式，张某于2003年6月21日前付x元，余款在见到房本之日一月内由出卖人代办贷款手续，办理贷款付清，具体办理手续费用由买受人支付。三、张某逾期付款的违约责任约定：若合同继续履行，被告应自应付款期限之第二日起至实际金额支付之日止，按日向康华公司支付应付款日万分之五的违约金；四、合同面积与产权证登记面积有差异的处理为多退少补；五、康华公司应在房屋出卖后180个工作日内，将房屋所有权证交付张某，否则，张某选择退房，康华公司赔偿已付房款的利息损失，张某选择不退房，康华公司按已付房款0.5%支付违约金。合同签订当日，张某交付康华公司房款x元，另交付康华公司“天然气初装费、闭路电视费、防盗门款”4860元，康华公司又暂收取张某包括维修基金和契税在内的办证费用9078元。康华公司也在签约同时将交易房屋交付张某居住使用。余款张某没有办理银行贷款，也未支付康华公司。2003年7月份前后，康华公司为给包括张某在内的诸多买房业主办理房屋产权证照，向小区业主发出《住宅楼办证须知》通知载明：房屋维修基金每平方米35元，土地受益金按房款的1%。当月10日，张某又交付康华公司办证费用4130元。2003年7月，房管部门将郑某市管城区X街X号的房产全部登记在轻工公司名下，康华公司称为张某等业主办理房产证，委托了相关中介机构。2004年3月，房管部门以公产交易的方式将郑某市管城区X街X号X单元X层西户房屋从轻工公司名下过户到张某名下，房管部门留存的《房地产买卖契约》载明卖方为轻工公司，买方为张某，交易金额为x.5元，时间为1999年12月18日；三方当事人认可该契约的瑕疵，但均不请求撤销权证、解除买卖合同。2004年4月，房管部门给本案争议房屋颁发房权证，房权证载明的房屋所有权人为张某，房屋建筑面积为143平方米，目前该证由张某持有。2003年4月16日，郑某市城市规划局给康华公司颁发了所建楼房的建设用地规划许可证，2004年8月25日，郑某市国土资源局给张某所有的房屋颁发《国有土地使用证》，载明使用权面积为41.96平方米，使用权类型为划拨。2005年2月5日，张某又向康华公司交纳房款4万元。包括张某在内的郑某市管城区X街X号的房屋在郑某市房管局没有显示房屋维修基金缴纳的记录，郑某市房管局的产权登记档案材料中没有本案所涉房屋的建筑规划许可证，康华公司亦未提交。
原审法院认为：2003年6月21日，康华公司与张某签订的《“康华苑”商品住宅楼认购契约》系双方当事人真实意思表示，在康华公司因张某拖欠房款诉到法院之前，房屋早已交付使用，且产权证、土地使用证也确权到张某名下；尽管审理中查明房管部门留存的《房地产买卖契约》载明的内容与康华公司和张某发生的真实交易有些差异，但在诉讼中当事人均未请求撤销权证、解除买卖合同的情况下，法院应维护交易安全和稳定，双方的权利义务应依照《“康华苑”商品住宅楼认购契约》的内容执行。关于康华公司的本诉请求。双方合同约定的面积为142.73平方米、房款为x元；而产权证核准的面积为143平方米，按照据实结算的约定原则，张某应付的房款为x元；张某已交纳的房款为x元，余款x元应如数给付康华公司；至于康华公司主张的逾期付款违约金，因双方在办理银行贷款方式等原因上产生争执，故对康华公司主张的违约金本院不予支持。关于张某的反诉请求。诉讼请求第一项“判令康华公司因欺诈赔偿张某损失x.5元”，其计算方式为已付房款乘以2再加上维修基金及土地受益金减去房管部门留存契约载明的价款。本院认为，在张某已经取得房屋，领取权证的情况下，其买卖合同的目的已经实现；其在诉讼中主张的基于康华公司有欺诈行为而要求进行“1+1”赔偿的理由，与相关司法规定的原旨不一致，本院不予支持。诉讼请求第二项主张的维修基金按照每平方米35元应为5005元，康华公司已经收取，但未缴到房管部门，康华公司应如数向房管部门补缴，而无须退还张某。主张的土地受益金按总房款1%的标准为2044.9元，因土地使用权性质为划拨，按规定房屋再行交易须缴纳土地受益金，故对此项请求，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，经该院审判委员会研究决定，该院原审判决：一、本判决生效后十日内，被告张某给付原告郑某康华房地产开发有限公司剩余房款x元。二、本判决生效后十日内，原告郑某康华房地产开发有限公司向郑某市房产管理局缴纳被告张某名下的位于郑某市管城回族区X街X号X单元X层西户的房屋维修基金5005元。三、本判决生效后十日内，原告郑某康华房地产开发有限公司给付被告张某土地受益金2044.9元。四、驳回原告郑某康华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告张某的其他诉讼请求。
原审法院再审认为：康华公司与张某所签订的《“康华苑”商品住宅认购契约》是双方当事人的真实意思表示，张某所购房屋早已交付使用，且产权证、土地使用证也已确权到张某名下，双方当事人在诉讼中亦均未提出撤销或确认该合同无效的诉求，故该合同对双方当事人具有法律约束力，张某应按合同约定向康华公司支付剩余房款x元。在双方所签订的《“康华苑”商品住宅认购契约》中，多处显示有“商品房”的字样，据此应当认定双方所买卖标的物为商品房，而康华公司最终卖给张某的房屋为公产交易房，与合同中约定的内容不符，应当认定康华公司没有按约履行合同，应当继续履行或赔偿因违约给张某所造成的损失，其主张的逾期付款违约金，本院亦不予支持。关于张某的损失，张某在原审反诉中提出了要求康华公司退还土地受益金、“1+1”赔偿其经济损失等诉求，再审中申请撤回反诉，本院予以准许，故对原审中的反诉请求，本案不予合并审理；但由于康华公司交付的房屋土地使用权类型为划拨，土地受益金在再行交易时方需缴纳，故康华公司收取张某的土地受益金2044.9元仍应予以退还；康华公司代为收取的房屋维修基金5005元，应如数向房管部门缴纳。再审中，张某提出的要求康华公司为其补办齐全所购房屋合法手续的诉请，未经过原审审理，超出了再审的范围，本案不予一并审理。关于本案康华公司的主体资格问题，本院认为，本案所涉购房合同系康华公司与张某所签订，合同所涉房屋系康华公司与轻工公司联合开发，根据开发协议，开发房屋由康华公司销售，故康华公司具有本案原告的主体资格；至于联合开发双方在开发过程中的行政行为，不属于本案的调整范围；轻工公司在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，经本院审判委员会研究决定，该院再审判决：一、维持本院（2005）管民二初字第X号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销本院（2005）管民二初字第X号民事判决第五项。
张某不服原审再审判决，向本院上诉称：康华公司所售房屋没有建筑规划许可证属违法建筑，且卖给我方的房屋为公产交易房与合同中约定的商品房不相符。请求二审查明事实，依法改判。
康华公司答辩称：我公司出售给张某的房屋手续完备，有关房屋产权证、土地证等均交付张某，其已经居住该房屋多年，应向我方支付剩余房款x元，而该房屋的建筑规划许可证与公产交易房等问题是行政法律关系。请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审再审经审理查明的事实相一致。
本院认为：康华公司与张某所签订的商品住宅认购契约真实有效。康华公司依约按时给张某交付了房屋及相关产权权属证，履行了契约约定义务。张某依据商品住宅认购契约取得房屋，并及时办理了房产、土地等证件，其应支付尚欠康华公司房款x元。张某上诉称，所购房屋属违法建筑不是契约中约定的商品房，不应支付尚欠房款的主张，证据不力，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3486元，由张某负担。
本判决为终审判决。
审判长岳修文
审判员王某毅
审判员刘静
二○○九年六月九日
代理书记员李姣
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