上诉人（原审第三人）:赵××，女，X年X月X日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘××，男，X年X月X日生，汉族，汝阳县轻工商场下岗职工，住汝阳县X村X号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:汝阳县轻工商场(原人民商厦)。法定代表人:王××，该商场经理。
原审原告(反诉被告):杨××，男，X年X月X日生，汉族，汝阳县供销社下岗职工，住汝阳县轻工局后土产公司家属楼。
上诉人赵××因与被上诉人刘××、汝阳县轻工商场及杨××确认房屋买卖合同纠纷一案，不服伊川县人民法院(2009)伊民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵××的委托代理人刘彭义、被上诉人刘××及其委托代理人刘法宏、被上诉人汝阳县轻工商场的委托代理人张国军到庭参加诉讼。原审原告杨××经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：汝阳县轻工商场在县X街X号有从东至西一排X间门面房，2002年下半年，以每间门面房收取1-1.2万元建设改造费为订立合同的前提条件对外招租，8间门面房先后被承租。刘××在2002年8月8日交付2.4万元建设改造费后，双方于同日签订了一份两间门面房(即东起第2间、第3间)的《租赁合同》约定租期五年，每间月租金1100元。该合同在履行期间的2002年10月，刘××将自己承租的东起第2间交付给杨××使用，杨××即从2002年10月起交付租金至2007年8月16日租期届满，东起第3间仍由刘××交付租金至租期届满后，又与出租人对该间房屋重新签订租赁合同一份，又约定租期为1年零15天(2007年8月17日至2008年8月31日)，月租金3500元。在此期间的2005年初，出租人汝阳县轻工商场在出卖门面房前没有通知承租人的情况下，先后将已出租的8间房屋卖出5间(即东起第1、2、6、7、8间)，卖出的东起第2间为刘××承租的两间房屋的其中一间，该间房屋汝阳县轻工商场在2005年2月1日以23万元出卖给赵××，赵××购得后又于2005年3月31日以24万元价款转卖给了吕战峰。在房屋转让期间的一个多月内，承租户已得知承租房屋出卖，刘××也曾找申XX联系欲要求购买。后刘××、杨××于2007年8月1日向汝阳县人民法院提起本案诉讼，诉求：一、依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，二、依法确认我们在同等条件下的优先购买权。汝阳县轻工商场在2007年8月10日收到应诉材料，于同日书面通知刘××在合同到期与赵××续签租房事宜，2009年3月30日，汝阳县轻工商场反诉要求本诉原告刘××、杨××支付超期占用房屋租金按每月3500元支付至交回房屋之日。后经洛阳市中级人民法院指定伊川县人民法院管辖该案。
原审法院认为，刘××与汝阳县轻工商场于2002年8月8日所签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。依该合同约定，租赁期限从2002年8月16日至2007年8月16日，但2005年2月1日，汝阳县轻工商场在未提前通知刘××的情况下，与赵××签订协议，将刘××所承租的其中一间门面房转让给赵××，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先购买的权利”。刘××与汝阳县轻工商场签订了租赁协议，且现在仍在使用被告房屋，依法应享有优先购买权，故刘××要求判令汝阳县轻工商场与赵××所签订的房屋买卖合同为无效合同，其在同等条件下，有优先购买权的诉讼请求，应予支持。依据刘××、杨××第一组第4份证据(2007年上半年交租金收据)及第二组第1份证据(汝阳县轻工商场书面通知)可以看出，刘××在2007年上半年在未收到被告通知的情况下，均将房租交给了汝阳县轻工商场，而不是交给了赵××，且汝阳县轻工商场在庭审中承认其转让该第二间房屋当时没有通知刘××、杨××，是在合同到期时才通知的，因此，刘××、杨××在2007年8月1日起诉，自其知道或应当知道权利被侵害时算起，并未超过两年，汝阳县轻工商场称刘××、杨××起诉超过了诉讼时效的辩解，不能成立。刘××称其与杨××系合伙关系，并将其租赁的其中一间房屋转租给杨××。合伙及转租行为均无证据支持，不予采信。而杨××与汝阳县轻工商场之间不存在租赁合同关系，杨××在刘××租赁该房屋期间向出租人汝阳县轻工商场交纳租金之行为应为委托代理行为，即基于刘××与汝阳县轻工商场所签租赁合同而代为刘××交纳租金。故杨××无权主张汝阳县轻工商场与赵××的买卖合同无效，也不能对该第二间房屋享有优先购买权，故对杨××的诉讼请求，不予支持。刘××与汝阳县轻工商场签订的租赁协议到期后，虽未续签协议，但刘××仍在占有使用汝阳县轻工商场的第二间房屋，已形成事实上的租赁关系，故刘××应当向汝阳县轻工商场支付租金，比照刘××所租另一间房屋，每月租金3500元的续租协议，故汝阳县轻工商场要求刘××每月支付租金3500元的理由正当，应予支持；汝阳县轻工商场与刘××未明确约定滞纳金，汝阳县轻工商场要求刘××按日1%支付滞纳金的诉求理由不足，不应支持。因杨××与汝阳县轻工商场之间不存在租赁关系，故汝阳县轻工商场要求杨××支付租金及滞纳金的诉求，不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款、第一百二十七条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）汝阳县轻工商场与第三人赵××于2005年2月1日所签订的《房屋转让协议》无效。二、原告（反诉被告）刘××对租赁被告（反诉原告）汝阳县轻工商场的房屋，在同等条件下享有优先购买权。三、原告（反诉被告）刘××于本判决生效后十日内按每月3500元支付被告（反诉原告）汝阳县轻工商场自2007年8月17至本判决生效之日止的房屋租金。四、驳回原告（反诉被告）杨××的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）汝阳县轻工商场对原告（反诉被告）杨××的反诉请求。六、驳回被告（反诉原告）汝阳县轻工商场的其他诉讼请求。本诉受理费400元，由被告(反诉原告)汝阳县轻工商场承担。反诉受理费1570元，由原告(反诉被告)刘××承担。
赵××不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误，导致错误的将赵××与汝阳县轻工商场之间的《房屋买卖合同》确认为无效，使赵××的权益面临极大损害。上诉人在买房时是出于善意，双方不存在恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的情况。原审对于《合同法》第五十二条的规定没有事实根据，应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条处理本案。即使一审判决《房屋转让协议》无效正确，也应判决汝阳县轻工商场退还上诉人的购房款及相关损失。请求二审法院查明事实，依法进行改判，上诉费用由被上诉人承担。
刘××答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人用司法解释对抗合同法是不能成立的，应驳回上诉，维持原判。
汝阳县轻工商场答辩称：原审判决适用法律错误，认定《房屋买卖合同》无效，使汝阳县轻工商场的权益面临极大损害。汝阳县轻工商场与赵××签订的《房屋转让协议》第三条约定，在租赁合同期满前赵××不得终止原租赁合同，对刘××在租赁合同中所享有的权利给予充分保护，因此并不存在恶意串通损害刘××合法权益。作为原产权人，出卖房产签订《房屋转让协议》是合法行为，不存在以合法手段掩饰非法目的。
本院经审理查明事实与原审法院查明相同。另查明，本案《房屋转让协议》所涉该间房屋尚未办理过户登记手续。
本院认为：刘××与汝阳县轻工商场依法签订租赁合同，对双方具有法律约束力。汝阳县轻工商场出卖该租赁房屋，应当在出卖之前合理期限内通知承租人刘××，刘××享有以同等条件优先购买的权利。汝阳县轻工商场在未通知刘××的情况下将已出租给刘××的房屋卖给赵××，汝阳县轻工商场法定代表人王中山与刘××的对话录音对此予以证实，且在汝阳县轻工商场与赵××的《房屋转让协议》中也约定该间房屋转让后的租赁费由赵××到商场财务科领取。上诉人赵××的上诉主张，理由不足，本院不予采信。关于赵××、吕战锋因本案所涉房屋买卖合同无效而遭受的损失，其可另行主张。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用400元，由上诉人赵××负担。
本判决为终审判决。
审判长朱勤社
审判员苏娜
代审判员杨楚
二○一○年七月二十六日
书记员常利锋
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