重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)渝一中民终字第X号
上诉人(原审原告)原告重庆金帆装饰有限公司(以下简称金帆公司)，住所地江北区X路X号农垦大厦X室。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人龙某，女，重庆金帆装饰有限公司职工，住（略）。
被上诉人(原审被告)重庆农垦大厦物业管理分公司(以下简称物管分公司)，住所地（略）。
负责人康某，总经理。
委托代理人朱姝、杨某，重庆源伟律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)重庆农垦大厦(以下简称农垦大厦)，住所地（略）。
法定代表人康某，总经理。
委托代理人朱姝、杨某，重庆源伟律师事务所律师。
上诉人金帆公司因与被上诉人物管分公司、农垦大厦物管纠纷一案，不服重庆市X区人民法院(2004)江民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原判认定，2003年8月l5日，原告与被告农垦大厦签订《重庆农垦大厦房屋租赁合同(以下简称“租赁合同”)》。合同约定，原告租赁农垦大厦X楼房屋一间作为办公用房，房屋租金每月1130元(含水、清洁费)，按季度交纳；房屋租赁期限从2003年8月18日起至2004年8月17日止。农垦大厦的义务为：“保障租赁房屋符合使用要求、负责房屋及其设施的正常检查维修等；原告的义务为：遵守大厦物业管理的有关规定，自觉维护大厦治安和环境卫生以及服从农垦大厦的指导，防火、防盗等。原告租赁被告农垦大厦X号房屋后，将该房屋作为办公室，按约向农垦大厦交纳了房租。2004年6月30日下午，原告的职工回到农垦大厦X号房屋，发现屋内物品被盗，即告知保安人员。后原告向派出所报案，报案登记的被盗物品为：联想锋行（略）电脑主机所有配置价格为7000元、兼容机配置购买价为2000元、手提电脑为（略）元，共计损失（略）元。2003年12月前农垦大厦的治安保卫、水电供应及房屋设备的检查、维修以及日常工作秩序、环境卫生等工作均由农物分公司负责。从2004年1月起重庆通瑞物业管理有限公司负责农垦大厦的物业管理工作。原判认为，原告与被告农垦大厦之间系房屋租赁民事法律关系，不是物业管理合同关系。原告与被告农垦大厦所签订《房屋租赁合同》约定的房租中只有“含水、清洁费”，没有约定包括物管费。原告要求二被告按照物业管理条例的规定赔偿被盗财产损失的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回重庆金帆装饰有限公司的诉讼请求。本案受理费1024元、其他诉讼费307元，共计1331元由重庆金帆装饰有限公司负担。
一审宣判后，金帆公司不服，提出上诉，上诉理由为：物管分公司对大厦实施了具体物业管理，金帆公司缴纳的房租中包含有物业管理费，即物管分公司与金帆公司形成了事实上的物业管理法律关系，应适用《物业管理条例》。请求撤销原判，判令被上诉人承担诉讼费用。
经审理查明，上诉人金帆公司与被上诉人物管分公司、农垦大厦对一审认定的双方签订《房屋租赁合同》的内容、金帆公司因被盗而向公安机关报案等事实及证据无异议(物管分公司、农垦大厦对被盗数额有异议)，本院予以确认。
本院认为，上诉人金帆公司与被上诉人物管分公司、农垦大厦的争议焦点在于本案系物业管理合同关系还是房屋租赁合同关系，被上诉人是否应赔偿上诉人的被盗财产损失。国务院《物业管理条例》第二条规定该条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该条明确规定了物业管理关系的主体是业主和物业管理企业，同时条例的第六条规定房屋所有权人为业主，因上诉人未举示其系业主的证据，且上诉人物品被盗时，被上诉人物管分公司并非该房屋的物业管理公司，根据查明的事实，自2004年1月起农垦大厦物业管理工作是由重庆通瑞物业管理有限公司负责，故上诉人与被上诉人之间无物业管理合同关系。金帆公司与被告农垦大厦签订的《重庆农垦大厦房屋租赁合同》，系双方在房屋租赁中的真实意思表示，合同有效，双方依据合同建立房屋租赁民事法律关系。金帆公司与农垦大厦签订的《房屋租赁合同》中约定的房租只含水费和清洁费，没有对财产被盗损失的承担进行约定。因此，农垦大厦不承担金帆公司财物被盗的损失。上诉人金帆公司认为其与物管分公司形成了事实上的物业管理法律关系的上诉理由不能成立。原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1024元，其他诉讼费307元，合计1331元，由上诉人重庆金帆装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长商雪梅
代理审判员王险峰
代理审判员杜伟
二OO五年一月二十七日
书记员谭智
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