上诉人（原审被告）南阳市宛城区地税局。
法定代表人石某，任该局局长。
委托代理人杨现智，河南新律（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）马某，女，1973年9月出生，汉族，住（略）。
委托代理人黄某新，河南博音（略）事务所（略）。
原审第三人康某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人南阳市宛城区地税局与被上诉人马某为租赁合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2010年6月30日作出（2007）宛民初字第X号民事判决，上诉人南阳市宛城区地税局不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人南阳市宛城区地税局委托代理人杨现智，被上诉人马某的委托代理人黄某新到庭参加诉讼。原审第三人康某某经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年5月20日原、被告双方签订租赁合同，原告承租了被告锦江宾馆，合同约定租赁期为三年，自2004年5月20日起年租金15万元，2005年1月被告提出增加房租5万元即年租金20万元，2005年12月被告又提出再增加租金5万元，即年租金25万元，由于两次增加房租原告均不同意，2006年1月1日被告又与第三人康某某签订租赁合同，第三人从2006年1月1日起经营原告所承租的锦江宾馆，双方引起纠纷，原告诉至本院，请求依法解决。
另查明，原告在承租锦江宾馆时，被告在2004年11月24日前在此就餐费x元，2005年5月8日原告向被告交纳租金10万元，2005年8月2日原告向被告交纳租金10万元，以上共计x元。
原审法院认为，1、原、被告双方于2004年5月20日签订的房屋租赁合同，系双方自愿，且不违背国家有关法律规定，为有效合同，依照合同约定原告马某自2004年5月20日起至2005年12月租赁期间，已向被告宛城区地税局交纳租金x元(含被告在原告处就餐费x元)按照合同约定的年租金15万元，马某在此期间应承担租赁费为x元，向地税局多交纳租金x元，地税局应于退还。2、在双方签订的租赁合同中，原告马某按合同约定交纳了租金，并不存在违约，被告未按合同约定的时间在三年承租期未到的情况下，又将租赁物另租他人，已构成违约。被告称，马某将房屋转租他人，且不按期交纳租金的理由不能成立，本院不予支持。3、原告请求的装修费用及购置物品费用由于在双方租赁合同中，都未按合同约定对物品进行交接，对装修事项进行共同认定，故购置物品数量及装修事项无法确定，本院不予采信，待原告有新的证据后，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后10日内，由被告宛城区地税局付给原告马某人民币x元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8800元，原告负担5721元，被告负担3079元。
南阳市宛城区地税局上诉的主要理由：1、一审认定被上诉人马某缴纳了20万元租金和x元餐费来抵房租不当，被上诉人马某并没向法庭提交缴纳租金的任何证据，包括收据或存款凭证，一审法院从上诉人处调取的共20万元的记帐联和现金存款并不显示是被上诉人交纳，而且存款凭证上显示是另一个交纳的承包费，并不是房租。x元签单，上诉人从未认可，仅凭一个情况说明就认定被上诉人抵扣上诉人x元房租显然不当，一审法院认定被上诉人缴纳x元租金没有任何依据，认定被上诉人按合同缴纳了租金并不存在违约，是上诉人违约这一认定错误。被上诉人一再违约、拖延不缴纳租金怎么可能多缴纳租金。被上诉人马某在一审二次开庭中，从未提起要求上诉人退还多缴纳的租金的诉讼请求，更未缴纳诉讼费，一审法院却对被上诉人马某没提出的诉讼请求而判决上诉人承担是错误的。请求二审法院依法查明事实公正裁决，支持上诉人的请求。
马某答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，处理正确。请求维持原判，驳回上诉。
根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：双方所签订的合同哪一方违约，对于房屋租赁款有哪些依据
经二审审理查明，上诉人宛城区地税局的工作人员赵喜印给被上诉人马某出据收条，其内容为：“收锦江宾馆签单壹拾贰本款，壹拾伍万玖仟肆佰捌拾壹元整（x元）地税局赵喜印，04.11.24。”对该收条地税局不认可也不予追认。马某所承包期间交纳的房租，原审法院调取记帐联的发票号码日期2005年8月2日，x号票据客户名称，锦江宾馆尚恒林，项目内容，暂收承包费5万元，日期2005年8月2日，x号票据客户名称，锦江宾馆尚恒林，项目内容，暂收承包费5万元，2005年5月8日记帐联发票代码x号，金额5万元，2005年5月8日记帐联发票代码x票据全额5万元。其它查明的事实与原审相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人双方所签订的房屋租赁合同，系双方自愿，且不违背有关法律规定，为有效合同。该合同明确了双方的权利义务，双方均应按合同履行。上诉人要求在合同期内增加房租，应当征得被上诉人的同意。但上诉人在没有与被上诉人协商一致的情况下将房屋另行租给他人是不当的。对被上诉人马某的请求装修费用及购置物品费无法确定，本案不予审理。南阳市宛城区地税局上诉称，x元的签单，从未认可，赵喜印是个人行为，所交的房租是尚恒林承包的房子所交的承包费，是马某违约等理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人南阳市宛城区地税局负担。
本判决为终审判决。
审判长薛正宽
审判员郑永昌
审判员刘建华
二0一0年十一月二十二日
书记员张婉
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