原告北京农村商业银行股份有限公司南苑支行，营业场所北京市丰台区X路X号。
负责人王某某，行长。
委托代理人于某，女，X年X月X日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司南苑支行职员，住（略）。
委托代理人周某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京农村商业银行股份有限公司南苑支行职员，住（略）。
被告邵某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人苏某，男，X年X月X日出生，汉族，北京基和东方科技有限公司法律部主任，住（略）。
被告北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路X号。
法定代表人陈某，董事长。
委托代理人赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京京达房地产开发有限公司法律顾问，住（略）。
原告北京农村商业银行股份有限公司南苑支行（以下简称农行南苑支行）与被告邵某、北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2009年3月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘军独任审判，于2009年4月16日公开开庭进行了审理。原告农行南苑支行的委托代理人于某、周某某，被告邵某的委托代理人苏某，被告京达公司的委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行南苑支行诉称：2003年7月1日，原告与邵某、京达公司签订借款合同1份，约定由原告向邵某放贷333万元，用于某购买京达国际公寓X号楼X层D号商品房；借款期限自2003年7月1日起至2013年7月1日止；月利率为4.2‰；采用等额还款法按月偿还本息；如未按约还款，原告有权对违约部分本息分别计收罚息、复利、违约金；若邵某累计六个月以上未偿还贷款本息，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款本息；京达公司作为邵某的保证人对其债务承担连带保证责任等。合同签订后，原告依约足额放贷。合同履行期间，邵某连续17期拖欠贷款本息。现原告要求：解除三方所签合同；由邵某偿还借款本金x.97元以及相应利息、违约金（自2007年10月起至2008年4月22日的利息、违约金为x.98元，此后按照合同约定至款付清之日止）；由京达公司对上述借款本息承担连带保证责任；由二被告承担本案诉讼费用。
被告邵某辩称：我与京达公司已于2006年7月签订了退房协议，解除了房屋买卖合同，所购房屋没有交付过，且京达公司也向我退还了全部购房款项，所以不应由我承担任何责任，应由京达公司承担全部责任。
被告京达公司辩称：由于某方开发的房屋一直没有竣工，无法交付使用，所以与邵某签订了退房协议，由我方向邵某退还了首付款，此后一直由我方承担月供，现我方认可原告主张的全部请求，并愿意独立承担全部清偿责任。
经审理查明：农行南苑支行原名称某北京市X村信用合作社联合社，后经改制并经工商行政管理机关核准变更为现名称。
2003年7月1日，农行南苑支行与邵某、京达公司三方签订《个人住房借款合同》1份，约定由农行南苑支行（合同乙方）向邵某（合同甲方）发放贷款333万元，用于某购买京达公司（合同丙方）开发的京达公寓J6－22－D号房屋；借款期限10年，自2003年7月1日起至2013年7月1日止；甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款帐户内；贷款月利率为4.2‰；遇国家法定利率调整时，于某年1月1日开始，按相应期限利率档次执行新的利率；甲方按月等额偿还贷款本息，还款总期数为120期；丙方对甲方的债务承担连带责任保证；保证担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金和乙方实现债权而发生的费用；丙方保证期间自合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记并将《房屋所有权证》及其它相关资料交乙方代为保管之日止；甲方未按本合同约定用途使用借款，乙方对挪用部分从挪用之日起按日万分之五计收利息；借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按日万分之三的利率计收罚息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按日万分之三收取违约金；发生下列情况之一时，乙方有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权要求保证人履行保证责任：包括借款期间，甲方未按本合同约定用途使用贷款的，甲方累计六个月未偿还贷款本息和相关费用、甲方发生其它足以影响其偿还债务能力的事件等。合同签订后，农行南苑支行依约足额向邵某发放贷款333万元并直接拨付至京达公司帐户。此后，邵某履行部分还款义务。2006年7月6日，邵某与京达公司签订《解除商品房买卖合同协议》1份，约定：京达公司（协议甲方）同意与邵某（协议乙方）退房，双方自签字之日起解除商品房买卖合同；甲方已将乙方所付该房屋的首付款全部退还乙方（已付清）；乙方无条件配合甲方办理退房及合同注销手续；本协议签署后，乙方不再为该房屋承担任何责任；所产生的所有债权债务全部由甲方承担。此后，由京达公司继续向农行南苑支行还款，但未按约偿还贷款本息已达17期以上。截止2008年4月22日，邵某尚欠贷款本金余额x.97元以及利息、违约金x.98元。
以上事实，有农行南苑支行提交的借款合同1份、借款借据1张、按揭明细表1份、变更名称材料1份，邵某提供的解除商品房买卖合同协议1份以及三方当事人的陈某在案佐证。
本院认为：农行南苑支行与邵某之间订立的借款合同以及农行南苑支行与京达公司之间订立的担保合同，均系依法成立，应属有效合同。各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。在农行南苑支行依约放贷后，邵某未按约使用贷款，且在合同履行期间累计6个月以上未按约偿还贷款本息，故其应当依法承担相应的违约责任。现农行南苑支行要求解除合同，提前收回全部贷款本息并要求支付相应利息、违约金的诉讼请求，理由正当，故本院予以支持。根据最高人民法院《关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，邵某为购房所贷款项划入京达公司帐户后，邵某又与京达公司签订了退房协议，解除了双方订立的商品房买卖合同，京达公司成为该笔贷款的实际占有、使用人，其应当依法承担直接向农行南苑支行偿还贷款本息的责任，邵某不再对此承担还款责任。邵某关于某由京达公司作为本案承担民事责任主体的辨称意见，理由正当，本院予以采信。庭审中，由于某达公司对于某行南苑支行的全部诉讼请求予以认可，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除北京农村商业银行股份有限公司南苑支行与邵某、北京京达房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》；
二、北京京达房地产开发有限公司于某判决生效后十日内返还北京农村商业银行股份有限公司南苑支行借款本金二百一十五万六千九百七十七元九角七分，并偿付相应利息、违约金（截止二○○八年四月二十二日的利息、违约金为七万五千八百七十九元九角八分，自二○○八年四月二十三日起至本判决生效之日止，利息、违约金以实欠贷款本息为基数，分别按照中国人民银行公布的同期贷款利率以及合同约定的计收利率标准计算）；
三、驳回北京农村商业银行股份有限公司南苑支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千三百三十二元，由北京京达房地产开发有限公司负担（于某判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于某京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员刘军
二○○九年五月二十日
书记员吴晓童
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