上诉人（原审第三人）平顶山市康桦塑胶有限公司。
法定代表人吴某某，经理。
委托代理人李某鹏，河南成胜律师事务律师。
被上诉人（原审原告）鲁山县粮食局。
法定代表人王某某，局长。
被上诉人（原审原告）鲁山县瑞丰粮油购销有限公司。
法定代表人孟某某，董事长。
上述两被上诉人的委托代理人王某良(特别授权)，男。
上述两被上诉人的委托代理人臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）鲁山县粮食局五里堡粮油供应站。
法定代表人李某某，站长。
上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司(以下简称平顶山康桦公司)因租赁合同纠纷一案，鲁山县人民法院曾于2007年12月12日作出(2007)鲁民初字第X号民事判决，因第三人平顶山康桦公司不服该判决提起上诉。2008年6月2日本院作出(2008)平民终二字第27l号民事裁定，发回鲁山县人民法院重新审理。重审后鲁山县人民法院作出（2008）鲁民初字第X号民事判决。该判决审判后，第三人平顶山市康桦塑胶有限公司不服X号民事判决，再次向本院提起上诉。本院于2008年12月26日受理后依法组成合议庭，于2009年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司的法定代表人吴某某及其委托代理人李某鹏，被上诉人鲁山县粮食局及鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的共同委托代理人王某良、臧幸辉，被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站的法定代表人李某某均到庭参加诉讼。庭审后，本院于2009年2月17日、18日对本案主持调解，但因双方矛盾较深、意见差距较大，而未能达成调解意见。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告鲁山五供站原来使用的土地原系原告鲁山县粮食局经划拔取得的国有土地，地上的房产权属也于1989年登记为原告鲁山县粮食局。2004年9月25日，被告鲁山五供站(甲方)与第三人平顶山康桦公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，载明“……1、房屋包括座落在五里堡甲方院内东北角的l号仓及门前南至军供站仓库的空地，原小面粉厂仓库一栋及该房东头小平房和南至购销公司仓库的小院与小面粉厂西隔壁小瓦房三间，新仓6间。2、租赁期为十年，自2004年10月15日起至2014年10月15日止。3、租金：第一年，第二年两年租金合计壹万伍仟元(2004年l月15日-2006年10月15日)；第三年起(2006年10月l5日-2014年10月15日)，每年租金为陆仟元。4、房租交付时间：2004年lO月15日甲方将所有出租房屋交付乙方使用，乙方将前两年租金x元一次交清。两年后，每年十一月底以前交清来年房租。5、房屋修理：房屋修理本应是甲方的义务，但由于甲方所出租房屋，除新仓6间外，其余均年久失修，破烂不堪，故一次性维修费用较高，甲方目前无力支付较大数额的修理费用，暂由乙方自己支付该项费用，修理费控制在三万元以内(以发票为凭)，如6年内甲方将该房屋所有权转让，届时甲方将该修理费用偿还乙方，在同等条件百，乙方有优先购买权……”。合同成立后，被告与第三人依该合同履行至今。另可认定，2005年4月1日，鲁山县人民政府作出鲁政土(2005)X号《鲁山县人民政府关于收回鲁山县粮食局部分国有土地使用权的批复》，鲁山县人民政府决定收回了包括被告与第三人所签《房屋租赁合同》涉及范围内的国有土地使用权(该地上房屋等建筑物政府未作出任何处理，起诉时原告鲁山县粮食局仍持有1989年12月1日颁发的房屋所有权证)，由鲁山县国土资源局按拍卖方式依法进行拍卖。2005年12月7日，受鲁山县国土资源局委托，鲁山县土地收购储备中心委托河南省龙源拍卖有限公司拍卖包括被告与第三人所签《房屋租赁合同》范围内的国有土地。因该宗土地存在涉案租赁合同的正在履行等瑕疵，无人竞买。鲁山县人民政府又将该宗土地出让给了原告鲁山瑞丰公司(该公司于2007年6月10日办理了国有土地使用权证)。2007年8月1日，原告瑞丰公司委托河南省龙源拍卖有限公司将包括涉案的土地及地上建筑物拍卖给了被告五供站的法定代表人李某某个人，但其未办理土地使用权证及房屋所有权证。因第三人仍占用着该宗土地(已支付现金x元)及地上原有房产并增建有13间石棉瓦棚，水塔、水池，并认为其享有优先购买权，于2007年8月28日在我院立案主张优先购买权(另案中止审理)。而二原告认为被告与第三人签订的房屋租赁合同为无效合同，遂引起本案二原告诉讼。
原审法院认为，一、原告鲁山县粮食局现仍持有涉案土地上的房屋所有权证书，原告瑞丰公司虽已将涉案土地拍卖，但其还拥有合法的土地产权证书；被告五供站的执照(登记证)是被吊销而非注销，其仍具有法律意义上的法人资格，因此，二原告及被告五供站主体适格。二，法律允许划拨取得的土地有条件出租。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权人可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拔土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章、第五章的规定办理”。可见被告与第三人签订的《房屋租赁合同》因涉及到划拔取得的国有土地使用权而适用该条例调整。1、在被告与第三人签订合同时，原告鲁山县粮食局是该宗土地登记的使用权人和地上房屋的所有权人，被告五供站并不具有该房地产权；2、该出租行为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；3、作出合同的出租方被告五供站并未领有该宗土地国有土地使用证，也不具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；4、被告五供站也未按规定向市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租的租金抵交土地使用权出让金。故被告与第三人于2004年9月25日签订的《房屋租赁合同》显系违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同应属无效合同。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本合同的签订，被告五供站理应知其无权也不具备出租条件，其与第三人签订出租合同存在明显过错。第三人则审查把关不严，在被告无证件且不具备出租条件的情况下签订了该合同，其也具有过错责任。依据上述规定，各自的责任应各自承担。被告从第三人处取得的x元租金，实系国家财产利益的损失，应予以上缴国库。按合同约定，本应由被告对房屋进行的修理修缮，实为第三人实施了投资改造，依照合同因（合同已实际履行四年，约定第三人的修理费控制在三万元以内以发票为凭，如六年内甲方将所有权转让，届时被告应将修理费用偿还给第三人）约定，被告本应将该费用偿还给第三人。但因该修理、修建房屋等而产的费用数额第三人始终未向本院提供任何证据，本院难以认定，无法处理。第三人增建的13间石棉瓦房等财产问题，当事人未要求处理，应另行诉讼。为公平处理民事纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条之规定，经审判委员会讨论决定，原审判决：一、2004年9月25日，被告鲁山县粮食局五里堡粮油供应站与第三人平顶山市康桦塑胶有限公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告鲁山县粮食局五里堡粮油供应站从第三人平顶山市康桦塑胶有限公司处取得的x元租金予以收缴国库。三、第三人平顶山市康桦塑胶有限公司于本判决生效之日起三十日内将所占用的租赁物(即被告院内东北角的l号仓库及门前南至军供站仓库后墙的空地，原小面粉厂仓库一栋及该房东头小平房和南至购销公司仓库的小院与小面粉厂西隔壁小瓦房三间，新仓六间)清空并搬离。四、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由被告鲁山县粮食局五里堡粮油供应站负担725元，第三人平顶山市康桦塑胶有限公司负担725元。
上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司不服鲁山县人民法院(2008)鲁民初字第X号民事判决，上诉人称：被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站(以下简称五供站)，系属鲁山县粮食局下属的机构，其具有独立的法人资格，其单位具体座落于鲁山县城东“五里堡”，其所使用的地系被告鲁山县粮食局经划拔而取得的国有土地，使用的房产于1989年登记在鲁山县粮食局名下，2004年9月25日经上诉人与被上诉人“五供站”充分协商，并经鲁山县粮食局同意，被告五供站(甲方)与上诉人平顶山康桦公司(乙方)签订了一份(房屋租赁合同)依合同约定“……，1、房屋包括座落在五里堡甲方院内东北角的l号仓及门前南至军供站仓库的空地，原小面粉厂仓库一栋及该房东头小平房和南至购销公司仓库的小院与小面粉厂西隔壁小瓦房三间，新仓6间。2、租赁期为十年，自2004年10月15日起至2014年10月15日止。3、租金：第一年、第二年两年租金合计壹万伍仟元(2004年lO月15日-2006年10月15日)；第三年起(2006年10月15日-2014年10月15日)，每年租金为陆仟元。4、房租交付时间：2004年10月15日甲方将所有出租房屋交付乙方使用，乙方将前两年租金x元一次交清。两年后，每年十一月底以前交清来年房租。5、房屋修理：房屋修理本应是甲方的义务，但由于甲方所出租房屋，除新仓6间外，其余均年久失修，破烂不堪，故一次性维修费用较高，甲方目前无力支付较大数额的修理费用，暂由乙方自己支付该项费用，修理费控制在三万元以内(以发票为凭)，如6年内甲方将该房屋所有权转让，届时甲方将该修理费用偿还乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权……”合同签订后，上诉人与被上诉人五供站都依合同履行，2005年4月份，鲁山县人民政府作出鲁政土(2005)X号《鲁山县人民政府关于收回鲁山县粮食局部分国有土地使用权的批复》鲁山县政府收回包括上诉人与被上诉人五供站所签合同涉及范围内的国有土地，由鲁山县国土资源局按拍卖方式拍卖，2005年12月7日，鲁山县土地收购储备中心委托河南省龙源拍卖有限公司拍卖，因上诉人与五供站所签合同涉及的土地具有正在履行的租赁合同等瑕疵，无人竞买，鲁山县人民政府又将该宗土地出让给了被上诉人鲁山县瑞丰公司，该公司于2007年6月10日办理了国有土地使用权证，2007年8月1日，被上诉人瑞丰公司在不告知上诉人的情况下，暗中将涉案的土地及土地上的建筑物拍卖给了被上诉人五供站的法定代表人李某某个人，这其中暗藏的猫腻儿，显而易见。后来，上诉人得知此情况，以自己有优先购买权为由向鲁山县法院提起诉讼主张权利，而被上诉人等为对抗上诉人相互串通，提出了确认合同无效的诉讼，原审法院不顾事实，仅依被上诉人之要求作出了(2008)鲁民初字第X号民事判决，上诉人不服，其理由为：一、被上诉人的诉讼主体不适格。1、被上诉人鲁山县粮食局，虽然持有1989年领取的房屋所有权证，但鲁山县人民政府早在2000年期间，就对全县范围下达通知，明确声明，通知之前的所有房产证，如果不重新登记或者换发原证全部作废，据此，被上诉人鲁山县粮食局出据的1989年房产证已不具备效力，鲁山县粮食局不能证明自己是房屋现在的所有权人，因此，他无资格对该房屋的租赁等事宜提出起诉。2、从李某某参与竞买的确认书可以看出，李某买了涉案的土地及地上建筑物，从中可知是瑞丰公司从政府处也买得了地上建筑物，进而可知县政府也收回了地上建筑，也即粮食局丧失了涉案的房产所有权，其主体不适格。3、被上诉人鲁山县瑞丰公司，虽然依据出让的方式，获得了涉案的土地使用权，但其获得的日期为2007年6月10日，而上诉人所签订的合同是2004年9月25日，其不能以后取得的权利对抗先前的合同效力。4、瑞丰公司对土地的使用权无法充分行使，是因为其受让了县政府具有瑕疵纠纷的土地，因此只能要求其土地原出让人县政府给予解决，而不能对上诉人提出主张。另外，被上诉人鲁山县瑞丰公司已经把土地及房屋对外拍卖，其已不拥有土地及房屋的相关权利，故而，瑞丰公司也不是合法的诉讼主体。5、被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站，原前虽然是一独立法人，但2005年1月18日，五供站因缺乏年检被工商部门吊销了营业执照，另外，就现在而言，五供站既无组织机构，也无办公场所及经营场地，更无相应的财产，况且五供站的经营场所还是五供站的法定代表人李某某所购买，因此，现在的五供站已不具备对外承担责任及行使权利的条件，将五供站作为案件当事人实属滑天下之大稽。二、原审法院适用法律错误。原审法院认为根据“城市房地产管理法”第56条的规定“以营利为目的，房屋所有权人以划拔方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴国冢，具体办法由国务院规定”，同时又认为根据国务院“国有土地使用权出让和转让暂行条例”上诉人与五供站签订的合同没依照该条例的规定办理，故而违背了法律法规的强制性规定，实质上根据“城市房地产管理法”第56条的规定精神，首先是肯定了出租合同的效力，其次国务院规定的是“土地收益上缴国家”的上缴办法，另外“城市房地产管理法”的效力高于“国有土地使用权出让和转让暂行条例”的效力，因此，该案应依“城市房地产管理法”判决。三、原审判决对上诉人不公。上诉人承租后，先后投入了几十万元进行了改建，维修及设备安装，如果按原审的判决，势必要造成上诉人的巨额经济损失，但原审对此却毫不顾及，其判决显失公允。综上所述。请求依法撤销原判决重新审理此案，并依法驳回被上诉人鲁山县粮食局及鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的起诉。
被上诉人鲁山县粮食局及鲁山县瑞丰粮油购销有限公司答辩称：鲁山县粮食局现仍持有涉案土地上的房屋所有权证书，瑞丰公司虽已将涉案土地拍卖，但其还拥有合法的土地产权证书；被告五供站的执照(登记证)是被吊销而非注销，其仍具有法律意义上的法人资格，因此，三被上诉人主体适格。在五供站与第三人签订合同时，鲁山县粮食局是该宗土地登记的使用权人和地上房屋的所有权人，五供站并不具有该房地产权；该出租行为未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；作出合同的出租方五供站并未领有该宗土地国有土地使用证，也不具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；五供站也未按规定向市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租的租金抵交土地使用权出让金。故五供站与第三人于2004年9月25日签订的《房屋租赁合同》显系违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同应属无效合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站答辩称：同意鲁山县粮食局及鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，被上诉人鲁山县粮食局及被上诉人鲁山县瑞丰粮油购销有限公司于2007年9月24日起诉上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司与被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站签订的《房屋租赁合同》为无效合同，而本案《房屋租赁合同》涉及范围内的国有划拨土地使用权已于2007年8月1日拍卖给了李某某个人，国有划拨土地使用权已转化成为出让了的土地使用权。因此，二原审原告起诉时该案《房屋租赁合同》所涉国有划拨土地未经审批即为出租的瑕疵已消除，审理本案《房屋租赁合同》是否有效也就不能再适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关国有划拨土地出租的相关规定。2004年9月25日上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司与被上诉人鲁山县粮食局五里堡粮油供应站签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同主体适格，合同也履行多年且上诉人对标的物也有投入，该份合同原先存在的国有划拨土地使用权已经拍卖程序转化成为出让了的土地使用权，违反法律规定的事项也得以消除。因而，本案《房屋租赁合同》为有效合同。被上诉人鲁山县粮食局及被上诉人鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误导致实体处理不当，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销鲁山县人民法院（2008）鲁民初字第X号民事判决；
二、驳回鲁山县粮食局、鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1450元，由被上诉人鲁山县粮食局、鲁山县瑞丰粮油购销有限公司共同负担；二审案件受理费100元，由上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈亚超
审判员张小青
代理审判员吴某峰
二○○九年六月十七日
书记员韦艳歌
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