上诉人（原审本诉被告、反诉原告）云南源丰投资有限公司。住所地：昆明市X路X号华尔顿大厦X室。
法定代表人毛某某，公司董事长。
委托代理人赵某甲，该公司职工（一般授权）。
委托代理人叶新丽，云南刘胡乐律师事务所律师（一般授权）。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）王某某，女，汉族，X年X月X日出生，云南省楚雄市人，现住（略），自由职业。
委托代理人廖建昆，云南恒鑫律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）赵某乙，男，汉族，X年X月X日出生，昆明市人，住（略），自由职业。
委托代理人廖建昆，云南恒鑫律师事务所律师（特别授权）。
上诉人云南源丰投资有限公司（以下简称源丰公司）与被上诉人王某某、赵某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院确认的法律事实为：位于本市X路X号（原门牌号为X号）房产属源丰公司所有。2007年12月26日，由王某某、赵某乙共同出资与源丰公司签订了《“城市之光”三层自有物业租赁协议》承租了环城北路X号（原门牌号为X号）房产的配套设施，即锅炉房（亦称中央空调机房）作为餐厅经营使用。租期自2008年1月15日至2011年1月14日，共三年。协议签订后，王某某、赵某乙交纳了第一年的租金x元、保证金x元给源丰公司，交纳了物管费5688元、二次加压费240元、垃圾清运费360元给昆明达晖物业管理有限公司。2008年1月7日，王某某向源丰公司出具《承诺书》，承诺在对租赁物进行外立面改变及内部使用功能改变装修中，若出现违反相关部门的管理要求（如：消防、城建、规划、环保等），对此所产生的责任和经济损失由其承担，此外还承诺，在使用二楼的临江露台时，若在承重方面出现超载、防护等安全问题所造成的一切责任和损失也由其承担。此后，王某某、赵某乙开始对诉争房屋进行装修。2008年1月22日，在王某某、赵某乙对诉争房屋进行装修时，二楼露台垮塌，并砸伤路人，王某某、赵某乙为此支付医疗费及赔偿费。双方因此发生纠纷，王某某、赵某乙诉至昆明市盘龙区人民法院请求：（一）解除双方签订的租赁协议；（二）源丰公司返还王某某、赵某乙租金x元、保证金x元、物管费5688元、二次加压费240元、垫付的医疗费及赔偿费x.46元、履行合同所支出的装修费、材料费、人工费共计x元的直接损失，并承担从2008年4月1日至款项付清之日止的同期银行贷款利息；（三）由源丰公司承担本案诉讼费。源丰公司在法定期间提出反诉，请求：（一）王某某、赵某乙将违法施工破坏的房屋修复如初、恢复原状；（二）王某某、赵某乙承担单方面解除合同违约金x元，以及自租期开始至修复后交还租赁物时的租赁费；（三）王某某、赵某乙支付现场清除费用x元；（四）王某某、赵某乙承担连带责任；（五）由王某某、赵某乙承担本案诉讼费。在本案审理过程，经王某某、赵某乙申请，一审法院委托云南省建筑工程质量监督检验站对本案诉争的租赁物的露台垮塌的原因进行检测，因现场已不具备检测条件，未能得出结论。另查明，本案诉争房屋无所有权证。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地所有权和房屋所有权登记发证制度”；第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证”。同时《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，出租房屋必须依法进行产权登记取得权属证明，违章建筑、没有合法产权或者产权有争议的房屋不能出租。本案中，源丰公司出租的房屋没有办理过产权登记，亦未由相关部门进行过验收，也就是说，诉争房屋的安全性问题存在潜在的风险。源丰公司作为出租人，有义务保证租赁物符合安全要求，并使承租人在租赁期内得以正常使用租赁物。本案诉争房屋的露台在王某某、赵某乙使用过程中垮塌，源丰公司认为是因王某某、赵某乙的违规施工，堆放大量砂石所致，原审法院认为，在源丰公司不能证明其向王某某、赵某乙出租的房屋符合安全要求的情况下，诉争房屋发生安全问题，应归责于源丰公司。关于王某某曾向源丰公司出具承诺书的问题，虽然王某某承诺对使用诉争房屋X楼临江露台出现的承重方面超载，防护等安全问题所造成的一切责任和损失由王某某承担，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。因此，原审法院认为，源丰公司不能以王某某曾出具上述承诺为由对租赁物的安全问题免责，源丰公司此一抗辩主张不能成立。关于源丰公司租赁物仅仅是房屋，并不包括露台，露台的垮塌不必然导致合同不能履行的主张，原审法院认为，王某某、赵某乙向源丰公司租赁诉争房屋时，该房屋至少在外观上包括了露台，露台是诉争房屋的一部分，亦为租赁物的一部分，露台的垮塌致使租赁物不能正常使用，导致合同目的不能实现，源丰公司此一抗辨主张不能成立，王某某、赵某乙以此为由要求解除合同并要求源丰公司退还租金及保证金的诉讼请求，符合相关法律规定，原审法院予以支持。关于王某某、赵某乙要求源丰公司承担物管费、二次加压费的诉讼请求，原审法院认为，虽然上述费用并非源丰公司收取，但确系王某某、赵某乙为履行合同所支出的合理的、必然的费用，源丰公司应当对此承担赔偿责任，对王某某、赵某乙此项诉讼请求，原审法院予以支持。王某某、赵某乙关于因露台垮塌伤及路人，王某某、赵某乙为此进行了赔偿及为装修诉争房屋所支出的费用的诉讼请求，原审法院认为，虽然如源丰公司所述，王某某、赵某乙与被砸伤的路人是自行达成的赔偿协议，但因露台垮塌应由源丰公司承担责任，故王某某、赵某乙对被砸伤的路人所进行的赔偿应当由源丰公司承担，而王某某、赵某乙为装修诉争房屋雇佣工人，购买材料，必然支出一定的费用，但王某某、赵某乙所提供的证据对其诉请的数额并未尽到证明义务，对此，原审法院考虑本案客观情况，为公平合理地解决本案纠纷，对上述两项费用原审法院酌情支持x元。关于源丰公司的反诉请求，如前所述，因诉争房屋的露台垮塌不能归责于王某某、赵某乙，王某某、赵某乙并无义务对垮塌的露台进行修复，故对源丰公司关于要求王某某、赵某乙恢复诉争房屋原状的反诉请求，原审法院不予支持。因露台垮塌致使合同目的不能实现，王某某、赵某乙有权要求解除合同，故对源丰公司要求王某某、赵某乙承担违约金及租赁费的反诉请求，原审法院不予支持。诉争房屋露台垮塌，源丰公司对现场进行清理系其义务，由此产生的费用应由其自行承担，故对源丰公司关于要求王某某、赵某乙承担现场清理费的反诉请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、五项，第九十七条、第二百三十三条之规定，判决：一、解除原、被告于2007年12月26日签订的《“城市之光”三层自有物业租赁协议》；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告租金x元、保证金x元、赔偿原告物管费5688元、二次加压费240元、并赔偿原告经济损失x元；三、驳回被告反诉请求。本案受理费4995元由被告承担，反诉受理费1230元由被告承担。
原审判决宣判后，源丰公司不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决；（二）驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；（三）本案全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：一审判决对案件事实有重大遗漏，认定事实、适用法律错误，应予撤销。第一，露台垮塌是因为被上诉人将装修装饰工程及脚手架搭设工程违法发包给没有施工资质的施工者违规施工，在露台上堆积大量沙石、将脚手架直接搭在露台之上导致垮塌，一审判决遗漏了这一系列事关事故责任承担的重大事实，导致错判；第二，本案的合同租赁物依据云南省高级人民法院的生效司法判决而转移取得，一审判决遗漏了租赁物具有合法来源的事实，片面认为只要尚未办理产权证就必定有质量问题，必须对垮塌事件负全部责任，而对引起垮塌的真正原因视而不见；第三，一审判决对租赁物的范围认定错误，错误认定垮塌的露台也属于租赁物；第四，根据本案实际情况，租赁合同的订立目的完全可以实现，一审判决错误适用了《合同法》第九十四条第四、五项之规定而判令解除合同；第五，一审判决适用《合同法》第九十七条出现明显错误，只对被上诉人支付的租金判令返还，对装修造成的破坏置之不理，对上诉人的损失置之不理；第六，一审判决错误认定上诉人是人身损害赔偿的主体，对作为直接侵权人的无资质装修工人应承担的民事责任不予认定，对作为建筑物管理者和工程发包方的被上诉人应承担的民事责任也不予认定；第七，一审判令上诉人返还物管费、二次加压费没有事实依据和法律根据；第八，一审判决对被上诉人“酌情支持x元”违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定；第九，一审判决返还保证金x元没有事实依据。
被上诉人王某某、赵某乙针对源丰公司的上诉答辩：（一）其发包的是正式的装饰公司，装修方案经对方审批，装修过程有对方监督，其并未在露台上堆放大量砂石，只是准备进行外立面装修，正在搭脚手架；（二）上诉人租赁房屋向其出具的产权虚假，且没有竣工验收的资料，租赁物毁损是由于其不安全造成；（三）露台是租赁物的一部分，是上诉人免费提供给其使用的，露台垮塌后影响餐厅经营，影响合同目的的实现；（四）上诉人称房屋租赁和露台使用是两个不同的合同没有法律依据；（五）露台倒塌造成围墙倒塌，压伤过路行人，由此产生的责任应由上诉人承担；（六）物管费与二次加压费、保证金是其向上诉人交纳，现合同已解除，上诉人应退还；（七）装修费（包括人工费、材料费）x元是其所支出，因上诉人致合同不能履行，故应由上诉人进行赔偿，一审酌定5万元只是部分补偿，并未达到其要求。
二审中，双方当事人对一审判决认定的事实虽无异议，但本案争议《“城市之光”三层自有物业租赁协议》的签订人为源丰公司与赵某乙，本院对此予以纠正。对于双方当事人无争议的一审其他事实，本院予以确认。另本院补充确认以下事实：王某某、赵某乙在二审中并未举证证明其委托具有装修工程施工资质的承包人进行装修，故本院对其认为其将装修工程发包给具有相应装修资质的公司的主张不予采信；因王某某、赵某乙所举其支付的人身损害赔偿费证据为云南省医疗单位门诊收费收据15份(金额共计3606.55元)，以及名为熊双才所写的收到赵某乙支付的共计6300元赔偿费的承诺书一份、李晓明所写收到赵某乙支付的共计6800元赔偿费的承诺书一份，而源丰公司一审质证对门诊收费收据真实性并无异议，仅不认可该两名自然人所写承诺书，但其并未举出相反证据予以反驳，而上述费用共计x.55元，现王某某、赵某乙仅主张其垫付了x.46元，本院对此予以确认；同时源丰公司在一审中提交的其支付现场清除工程款x的发票，王某某、赵某乙对此并无异议，本院确认源丰公司支付了现场清除工程费x元。另2003年4月3日，云南省高级人民法院作出（2002）云高执字第X号附X号民事裁定书，裁定将被申请执行人昆明市金属材料总公司所有的位于环城北路X号（原门牌号为X号）的房产（现富丽村大酒店及配套设施）所有权、土地使用权（土地证书号：盘龙国用（98）字第x号，宗地号：X-X-X）以及11辆汽车……抵偿给申请执行人中国华融资产管理公司昆明办事处，抵偿价为：2810.3942万元。2006年1月1日，源丰公司取得位于环城北路X号、建筑面积9550平方米非住宅的《房屋所有权证》，双方当事人确认该所有权证不包括本案争议房屋。
本案争议焦点为：（一）源丰公司与赵某乙签订的《“城市之光”三层自有物业租赁协议》是否应当解除；（二）露台垮塌所造成损失的民事责任主体的确定。
本院认为，首先，本案源丰公司对本案争议房屋虽未取得产权证，但源丰公司已实际占有包括争议房屋在内的该环城北路X号（原门牌号为X号）房产，并就其中的9550平方米房产取得了《房屋所有权证》，且本案一、二审中均无人主张系争议房产的权利人并不同意源丰公司进行租赁，故该《“城市之光”三层自有物业租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，无违反法律规定的情形，应为有效。虽该协议的缔约主体为源丰公司与赵某乙，但双方当事人认可一审认定的“2007年12月26日，由王某某、赵某乙共同出资与源丰公司签订了《“城市之光”三层自有物业租赁协议》”，故本案租赁协议系王某某与赵某乙共同出资履行，王某某实际交纳过租金并于2008年1月7日向源丰公司出具《承诺书》，故王某某与赵某乙系本案争议租赁协议的共同履行人，共同行使合同权利，共同承担合同义务。
其次，关于源丰公司与赵某乙签订的《“城市之光”三层自有物业租赁协议》是否应当解除。本院认为，该协议约定租赁的范围虽仅为环城北路X号、套内面积236.44平方米的房产，但随之向王某某、赵某乙一并交付的租赁物包括了二楼的临江露台，且该临江露台与租赁合同范围内的房屋在建筑结构上相连而不可分离，已成为该租赁物的重要附属部分，具有增强该租赁物整体功能并提升其整体价值的作用，共同满足王某某、赵某乙租赁该房屋的目的，因此，该临江露台的垮塌影响了本案租赁物的整体使用功能，不能充分实现赵某乙的缔约目的及王某某的履约目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”的规定，本院对王某某、赵某乙关于解除该租赁协议的请求予以支持。一审对此的处理结果正确，本院予以维持，但其判决主文第一项中所称“一、解除原、被告于2007年12月26日签订的《“城市之光”三层自有物业租赁协议》”中的“被告”应仅指赵某乙，本院予以明确。对于王某某、赵某乙占用房屋期间的租金，因其租期自2008年1月15日始，而王某某、赵某乙至2008年1月22日露台垮塌后即未再使用该房，故其所应支付的租金应按实际使用天数即8天计算，源丰公司请求支付租金至露台修复并交付时无相关法律依据，本院不予支持。而双方对日租金按合同约定的年租金平均计算365天并无异议，故本案王某某、赵某乙所应支付的租金为219.18元（x元÷365天×8天），源丰公司应在合同解除后退还王某某、赵某乙租金x.82元；对于王某某、赵某乙请求源丰公司退还的物管费和二次加压费，因与王某某、赵某乙建立物业管理关系的并非源丰公司，该两笔款项的收取人亦非源丰公司，故王某某、赵某乙并非与源丰公司建立了物业管理关系，本院对其请求不予支持；同时，租赁协议解除后，对于王某某、赵某乙所支付的保证金x元，源丰公司应向其返还。
最后，关于露台垮塌所致损失的民事责任主体。本院认为，对于露台垮塌的原因，虽一审法院委托云南省建筑工程质量监督检验站对本案诉争的租赁物的露台垮塌原因进行检测，但因现场已不具备检测条件，未能得出结论；同时，源丰公司对其认为露台垮塌系王某某、赵某乙使用的装修人员违规作业所致，王某某、赵某乙认为露台垮塌系源丰公司露台存在质量问题所致，但双方当事人对其主张均未举证证明，而导致鉴定不能系双方当事人均未对垮塌现场进行合理保护所致，现本案露台垮塌原因不明，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院根据公平原则确定双方当事人对此均应负同等责任。对于王某某、赵某乙所请求的其所垫付的人身损害赔偿费x.46元，因该请求属人身损害赔偿案的追偿法律关系，故不在该房屋租赁合同纠纷中解决；对于王某某、赵某乙所请求的装修损失，因王某某、赵某乙所提供的证据为购买材料的《收条》、《付款证明单》等，不能充分确定其为该装修所支出的材料及人工等实际装修损失，经本院向两被上诉人释明其所主张的装修费需经专业鉴定机构进行司法鉴定后，两被上诉人明确表示其在本案中放弃鉴定，故两被上诉人对其装修损失举证不充分，本院无法支持。对于源丰公司要求王某某、赵某乙修复露台的请求，因双方对露台的垮塌均负有同等责任，故本院对于源丰公司的这一请求予以支持，但因该修复所发生的费用亦应由双方各承担一半；对于源丰公司请求的违约金2万元，因争议《“城市之光”三层自有物业租赁协议》符合合同解除条件，故王某某、赵某乙请求解除合同并不违约，本院对该请求不予支持；对于源丰公司请求的现场清除工程费x元，此系合同履行期间因露台垮塌所必然产生的损失，故亦应由王某某、赵某乙承担一半即x元。综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决第一项，即：解除原、被告于2007年12月26日签订的《“城市之光”三层自有物业租赁协议》。
二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法民二初字第X号民事判决第二、三项，即：二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告租金x元、保证金x元、赔偿原告物管费5688元、二次加压费240元、并赔偿原告经济损失x元；三、驳回被告反诉请求。
三、云南源丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还王某某、赵某乙保证金x元、租金x.82元，共计x.82元。
四、王某某、赵某乙于本判决生效之日起九十日内为云南源丰投资有限公司修复座落于本市X路X号（原门牌号为X号）内本案所涉租赁房屋二楼的临江露台，修复费用由王某某、赵某乙与云南源丰投资有限公司各承担一半。
五、王某某、赵某乙于本判决生效之日起十日内赔偿云南源丰投资有限公司现场清除工程费x元。
一审本诉案件受理费4995元、反诉案件受理费1230元及二审案件受理费6225元，由云南源丰投资有限公司负担7716元，王某某、赵某乙负担4734元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向原审法院申请强制执行。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员田庄
二○○九年五月十九日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
